불법건축물 등은 토지보상법에 따라 손실보상 받을 수 있을까?

재개발 등 사업구역 내에 있는 불법건축물 등은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 함」에 따라 손실보상을 받을 수 있을까요? 실무에서도, 불법건축물 등에 대한 보상 여부에 대해 많이 다투어지고 있습니다. 불법건축물 등에 대한 손실 보상 여부는 구체적인 사안에 따라 보상될 수도 있고, 되지 않을 수도 있습니다.

 

이번 포스팅에서는, ① 불법건축물 등에 대한 손실보상 법리에 대해 살펴본 후, ② 사례별로 손실보상 여부에 대한 판단을 소개하고자 합니다.

 

<목  차> 1. 불법건축물 등과 관련하여 그 위법의 정도가 사회통념상 용인할 수 없을 정도가 아니어야 2. 손실보상 대상에 해당하는 경우 3. 손실보상 대상에 해당하지 않는 경우 4. 맺으며

 

표제_토지보상법_불법건축물_보상

 

 

1. 불법건축물 등과 관련하여 그 위법의 정도가 사회통념상 용인할 수 없을 정도가 아니어야

불법건축물 등에 대한 손실보상 관련 법리는 다음과 같습니다.

 

 

"토지보상법상의 사업인정 고시 전에 공공사업용지 내의 토지에 설치한 건물이나 공작물 등 지장물은 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 원칙적으로 손실보상의 대상이 된다(대법원 2013. 2. 15. 선고 2012두 22096 판결 등 참조).

 

다만, 주거용 건물이 아닌 위법 건축물로서, 관계 법령의 입법 취지와 그 법령에 위반된 행위에 대한 비난가능성과 위법성의 정도, 합법화될 가능성, 사회통념상 거래 객체가 되는지 여부 등을 종합하여 구체적 · 개별적으로 판단한 결과 그 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체도 되지 아니하는 경우나(대법원 2001. 4. 13. 선고 2000두6411 판결 참조), 

 

토지보상법 제15조 제1항에 따른 사업시행자의 보상계획공고 등으로 공익사업의 시행과 보상 대상 토지의 범위 등이 객관적으로 확정된 후 해당 토지에 지장물을 설치하는 경우에 그 공익사업의 내용, 해당 토지의 성질, 규모 및 보상계획공고 등 이전의 이용실태, 설치되는 지장물의 종류, 용도, 규모 및 그 설치시기 등에 비추어 그 지장물이 해당 토지의 통상의 이용과 관계없거나 이용 범위를 벗어나는 것으로 손실보상만을 목적으로 설치되었음이 명백하다면, 그 지장물은 예외적으로 손실보상의 대상에 해당하지 아니한다고 보아야 한다(대법원 2013. 2. 15. 선고 2012두22096 판결 참조)."

 

 

위 법리를 간략하게 정리하면, ① 토지보상법상 사입언정고시 전에 사업지구 내 토지에 설치된 건물 등은 적법한 건축허가 여부에 관계없이 원칙적으로 손실보상의 대상이 되나, ② 관계 법령에 위반된 행위의 비난가능성, 위법성 정도 등 사회통념상 용인할 수 없을 정도에 이르면 예외적으로 손실보상 대상에 해당하지 않습니다.

 

그렇다면, 구체적인 사례들을 통해 어떤 불법 건축물 등이 손실보상 대상에 되는지, 안되는지에 관하여 살펴보겠습니다.

 

 

2. 손실보상 대상에 해당하는 경우

수원지방법원 2021구단9**** 사안에서는, 불법 건축물 등 역시 손실보상 대상에 해당한다고 판시하였는데, 사실관계를 정리하면, 다음과 같습니다.

 

 

0 개발행위허가 제한지역으로, 2009. 2.경에 고시됨. 0 00시 일반산업단지조성사업이 2016. 8.경에 고시됨. 0 갑은 2011년경 무렵, 위 사업지구 내 토지(소유자 : 갑 ; 지목 : 답) 상에 주택 1동, 창고 3개동(이하 '이 사건 지장물'이라 함)을 농지법상 농지전용허가나 건축법상 건축허가 없이 축조하였음. 0 행정청은 이 사건 지장물에 관하여, 불법건축 원상복구 시정명령에 따라 이행강제금을 부과하였음.

 

서두에서 밝힌 것처럼, 사업시행자는 일반적으로, 불법 건축물 등에 대해서는 손실보상 대상에 포함시키지 않습니다. 이에 따라 불법 건축물 등 소유자는 위 불법 건축물 등도 보상 대상에 해당한다고 주장하며, 소송을 제기하는 경우가 빈번하지요. 위 사안 역시 마찬가지였습니다.

 

'1.'항에서 언급한 것처럼, 사업인정고시일(2016. 8.) 전에 이 사건 지장물이 축조되었기에, 원칙적으로 손실보상 대상에 해당합니다. 그렇다면, 이 사건 지장물 설치의 위법 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 큰지 여부에 대한 판단이 이루어져야 할 것입니다.

 

 

해당 사안의 판결 내용을 살펴보면, ① 해당 주택은 방 3개와 욕실, 전기와 수도시설이 설치되어 있으며, 주택용 전기가 공급되어 왔고(즉, 주거용으로 계속 사용하고 있었다는 사실을 인정), ② 지장물조사 당시 창고에는 농업용 기계 또는 도구, 가전제품 등이 보관되어 있던 점[창고가 해당 토지(답)의 이용상황에 맞게 이용되고 있었다는 사실 인정], ③ 그리고 이 사건 지장물의 설치면적이 토지면적에 차지하는 비율이 그리 크지 않은 점 등을 종합하여 볼 때, 그 위법 정도가 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크다거나, 해당 토지(지목 : 답)의 통상의 이용과 관계없이 또는 이용 범위를 벗어나는 것으로 손실보상만을 목적으로 설치되었다고 보기는 어렵다고 판단하였습니다.

 

수원지방법원 2019구합6**** 판결에서도, 관할 행정청으로부터 적법한 개축허가 없이 발코니 확정공사를 실시하여 그 확장 부분이 침실로 변경된 사안(사업인정고시일 이전)에 관하여, "그러나 건축물에 관하여 토지보상법 제75조나 토지보상법 시행규칙 제33조가 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않으므로 지장물인 건물은 통상 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 된다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896 판결 참조)."라고 하여,  위 불법건축물에 관하여 손실보상 대상에 해당한다고 판시하였습니다.

 

위 사안들은, 위법의 정도와 비난 가능성이 그리 크지 않다고 본 것이지요. 

 

 

3. 손실보상 대상에 해당하지 않는 경우

 

대법원 2000두6411 판결에서는, 해당 건물이 예외적으로 손실보상 대상이 되지 않는다고 판시하였습니다. 이에 대한 근거를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

 

"원고가 1982년 대덕군수로부터 원심 판시 토지 일대에 도시공원인 가양공원을 조성하는 사업시행허가를 받아 부지조성사업 등을 진행하던 중 휴식 · 오락 및 운동시설로 사용하기 위하여 ① 당초 허가 면적을 초과하여 이 사건 건물을 건축하다가 공사중지명령을 받고도 강행하여 형사처벌을 받은 점, ② 그 후 여러 차례 시정지시를 받고도 시정하지 아니하고, 지하 1층 지상 3층인 이 사건 건물의 골조공사만을 마친 상태에서 자금 사정과 이해관계인들과의 분쟁 등으로 사업을 마무리 하지 못하고 1984년 5월경 부도가 남으로써 1985년 건축허가와 공원사업시행승인이 차례로 취소되어 이 사건 건물은 물론 형질변경된 토지 부분에 대하여 철거 등 원상복구명령을 받았으나 이행하지 아니한 점,

 

 

③ 그 후 행정대집행의 계고서가 발부되기까지 하였으나, 원고가 철거비용을 부담할 능력이 없고 이해관계인들과의 분쟁이 해결되지 아니하여 이해관계인들이 철거에 반대하는 등 민원발생을 우려하여 철거 등의 대집행이 미루어져 온 점, ④ 야산과 전답으로 이용되던 이 사건 토지 일대가 공원사업의 부분적 시행으로 일부 형질변경되어 원상복구가 되지 아니한 채로 장기간 방치되고, 골조 공사만을 마친 상태에서 중단된 이 사건 건물은 원고가 그 일부를 가구공장, 창고 등으로 임대하고 있던 중 그 일부가 피고 한국도로공사의 이 사건 도로사업시행지에 편입되어 수용되었으나, 그 수용과 상관없이 주위 환경과 어울리지 아니하는 등 철거될 수 밖에 없어 사회통념상 거래의 대상이 될 여지도 없는 점,

 

원고로서는 이 사건 수용으로 오히려 이 사건 건물의 철거비용을 부담하지 않게 된 점 등을 인정할 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면, 이 사건 건물은 그 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체가 될 수도 없는 경우에 해당하여 수용보상의 대상에서 제외된다고 봄이 마땅하다."

 

 

결국, 해당 불법건축물 등에 대해 손실보상을 해주는 것이 사회통념상 도저히 받아들일 수 없을 정도에 이르러야 보상되지 않습니다. 사회통념상 또는 신의칙상 허용 가능 범위 안에 있는지 여부는 구체적인 사안에 따라 달라질 수 있다는 점, 유의하시기 바랍니다(다만, 아쉬운 점은, 하급심 판례들을 보면, 위 허용 가능 범위가 좀 더 좁고 엄격해지고 있다는 느낌이 들고 있습니다).

 

 

4. 맺으며

 

자기 소유 토지 및 그 지상의 지장물 등이 공익사업 등에 편입된 경우, 반드시 부동산 전문 변호사와 상담하여 진행하시길 바랍니다. 사업시행자 측에서 관련 법령 등을 근거로 지장물 등에 대해 보상하지 않는 경우, 변호사를 통해 대응하여 정당한 보상금을 받을 수 있기 때문입니다. 본 포스팅 내용과 관련된 부분도 실무상 빈번하게 발생하는 사례로서, 쟁점을 숙지하시고, 변호사와 상담받으시길 바랍니다.

 

손실보상금과 관련하여, 영업손실보상금 손해받지 않고 제대로 잘 받는 방법이 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다.

 

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그리고 공익사업 수용에 따른 토지 손실보상금, 시세와 차이나는 이유에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다.

 

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