공익사업으로 인해 수용된 내 토지, 시세대로 보상금이 산정되지 않았는데, 감정평가가 잘못된 건가요?(토지보상금, 시세와 차이나는 이유)

  공익사업으로 인해 수용된 내 토지, 시세대로 보상금이 산정되지 않았는데, 감정평가가 잘못된 건가요? 토지수용 보상 실무를 하다 보면, 토지소유자 분들에게서 가장 많이 듣는 얘기입니다. 저 역시, 토지소유자 분들이 억울해하는 심정을 충분히 이해합니다. 자신의 토지를 처분할 생각이 없었음에도 불구하고, 공익사업이라는 명목으로, 수용을 통해 그 소유권이 강제적으로 이전되고, 뿐만 아니라, 시세에 현저히 못 미치는 보상금이 산정되었으니, 상당히 억울하지요. 보상금이 시세와 차이나는 이유는 여러 가지가 있지만, 이번 포스팅에서는, 핵심적인 한 가지 이유에 대해 말씀드리고자 합니다. 끝까지 읽어주세요!

 

 

[표제_토지보상금]

 

 

1. 토지 수용 보상금, 시세대로 감정평가 하지 않는다

 

  토지소유자 분들 대부분이 오해하고 있는 지점입니다. 토지 수용 보상금은 시세대로 감정평가하지 않습니다. 보상 평가 시, '그 밖의 요인 보정치'라는 방법을 통해 보정은 하지만, 그렇다고 이러한 방법이 시세대로 보상평가하는 것을 의미하지는 않지요. 우선, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 함)」상, 관련 규정을 살펴보겠습니다.

 

 

토지보상법[법률 제18312호, 2021. 7. 20. 일부 개정된 것] 제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

 

  공익사업에 편입된 토지는, 토지보상법 제70조 규정에 따라 "적정가격"으로 보상됩니다. "적정가격"의 의미가 참 애매하다고도 볼 수 있는데, 위 규정에 따르면, 공시기준일부터 가격시점까지의 해당 공익사업으로 인해 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 그 밖에 토지의 위치, 이용상황 등을 종합적으로 고려해서 산출된 값으로 볼 수 있습니다. 

 

 

  여기서 눈에 들어오는 부분은, '공시지가를 기준으로 하여 보상'하는 부분과 '해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률' 부분입니다. 위 '공시지가' 부분은 수용대상 토지의 개별공시지가를 의미하는 것은 아니고, 표준지 공시지가를 의미하는데, 이에 대해서는 추후에 포스팅하겠습니다. 두 번째 부분, '해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률' 부분이 이번 포스팅의 포인트입니다. 

 

  일반적으로, '시세'라 함은, 해당 공익사업으로 인한 개발이익까지 포함된 가격을 의미합니다. 그런데, 토지 보상에 있어서는, 해당 공익사업으로 인한 개발이익이 배제된 가격으로 평가되는 것이지요! 토지소유자 분들이 생각하는 시세와 토지 보상금액이 차이 나는 이유는, (여러 가지 요인들이 있을 수 있겠지만) 바로, 해당 공익사업으로 인한 개발이익이 반영되었는지 여부인 것이지요! 이에 대해 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

2. 해당 공익사업으로 인한 개발이익은 배제된다

 

  토지보상법에서는, 해당 공익사업으로 인한 개발이익 배제에 관하여 명시적으로 규정하고 있는데, 이를 살펴보면, 다음과 같습니다.

 

토지보상법 제67조(보상액의 산정) ② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.

 

  토지보상법 상에, 명문으로 '해당 공익사업으로 인한 개발이익'을 배제하라고 규정하고 있네요. 왜 그럴까요? 여기에는, 개발이익과 관련된 입법자의 철학이 녹아 있습니다.

 

 

  일반적으로 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시되면, 공익사업 시행지구에 평입되는 토지와 인근 토지의 가격은 영향을 받게 됩니다. 이러한 공익사업의 시행으로 인한 지가의 변동은, 사업시행자의 투자 또는 공익사업의 시행으로 발생된 것이지요. 다시 말하면, 토지소유자의 노력이나 자본의 투자 또는 귀책사유에 의하여 발생한 것이 아닙니다. 따라서 이러한 가치 변동은 형평의 관념에 비추어 볼 때, 토지소유자에게 당연히 귀속되는 것이 부당하다는 것이지요.

 

 

  이러한 입법자의 고민은 이해되지만, 개인적으로는, 여전히 토지소유자의 억울한 심정 쪽에 더 마음이 가게 됩니다. 왜냐하면, 해당 공익사업으로 인하여, 위 공익사업에 편입되지 않은 인근 토지의 가격은 상승됨에 따라, 피수용자 입장에서는, 수용대상 토지와 동일한 조건(위치, 이용상황 등)의 토지를 보상금으로 매수하기가 상당히 어려워졌기 때문입니다. 자신의 의사로 토지를 처분한 것도 아닌 것을 고려한다면, 정말 억울한 상황에 처하게 된 것입니다. 물론, 세제에 있어 일정 부분 혜택을 주지만, 그 혜택 역시 법 개정에 따라 점점 줄어들고 있는 것도 현실이지요.

 

 

3. 맺으며

 

  이상과 같이, 토지 수용보상금이 시세와 차이나는 이유에 대해 살펴보았습니다. 전술한 것처럼, 해당 공익사업으로 인한 개발이익이 배제됨에 따라 인근 토지의 시세와 차이가 나게 되는 것인데요, 그럼에도 불구하고, 보상금액을 높일 수 있는 방법이 있습니다. 그렇기에, 자신의 토지가 공익사업에 편입된 경우, 혼자서 소송 등을 진행하지 마시고, 반드시 토지수용 보상 전문 변호사에게 위임하여 처리하시길 바랍니다. 

 

  기타, 토지 수용에 따른 세금 쟁점에 대해서는, 아래 각 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다.

 

 

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