감정평가에 있어 토지 형상에 따른 우열 평가, 이용상황에 따른 형상에 대한 평가까지!

  지적도 또는 임야도 등본을 발급해 보신 적이 있는가요? 지적도 또는 임야도 등본을 살펴보면, 토지의 형상을 확인할 수 있습니다. 정사각형 모양부터 사다리형, 삼각형 등등 그 형상이 정말 다양하지요. 이번 포스팅에서는, 감정평가에 있어 토지 형상에 따른 우열 평가에 대해 살펴보고자 합니다. 구체적으로 어떤 형상이 비교적 우세하다고 평가되는지, 나아가 이용상황에 따라 형상에 대한 평가는 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.

 

 

[표제_감정평가]

 

 

1. 토지 형상의 분류와 최유효이용

 

  토지에 대한 감정평가는, 실무상 공시지가 기준법을 통해 이루어집니다. 토지의 형상은 해당 토지의 특성 중 '획지조건' 항목에서 평가되는데요(공시지가 기준법 등 평가 방식에 대한 이슈는 추후에 찬찬히 살펴보도록 하겠습니다), 그렇다면, 감정 평가에 있어, 토지의 형상은 어떻게 분류할까요? 이를 정리하면 다음 표 등과 같습니다.

 

 

 

구분	내용
정방형	정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.1 내외인 토지
가로장방형(가장형)	장방형의 토지로 넓은 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
세로장방형(세장형)	장방형의 토지로 좁은 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
사다리형	사다리형(변형사다리형 포함) 모양의 토지
부정형	불규칙한 형상의 토지 또는 삼각형 모양의 토지 중 최소외접직사각형 기준 1/3이상의 면적 손실이 발생한 토지
자루형	출입구가 자루처럼 좁게 생겼거나 역삼각형인 토지(역사다리형을 포함)로 꼭지점 부분이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지

 

[토지형상 등]

 

 

  감정평가에 대한 기본 지식이 없어도, 네모 반듯한 정방형 토지가 다른 형상의 토지보다 더 좋다고 직관적으로 생각됩니다. 감정평가에 있어서도 정방형 토지가 (특별한 사정이 없으면) 다른 형상의 토지보다 형상에 있어 일반적으로 우세하게 평가됩니다. 이는 '토지의 최유효이용'의 관점에서 설명할 수 있습니다.

 

 

  '토지의 최유효이용'이란, 토지를 합법적, 합리적이며 최고, 최선인 이용 방법으로 활용하여, 해당 토지의 유용성이 최대한 발휘될 수 있도록 하는 것을 의미합니다. 쉽게 말해서, 해당 토지의 가치를 극대화시킬 수 있는 이용을 의미하는 것이지요. 정방형의 토지는 최유효이용 측면에서 그 가치를 극대화시킬 수 있습니다. 이를테면, 부정형 토지와 비교해 볼 때, 정방형의 토지의 경우(1종 일반주거지역, 대지 가정), 적용되는 건폐율을 남김없이 활용하여 건물을 지을 수 있지요! 위 부정형 토지의 경우에는, 토지의 형상에 의해 적용되는 건폐율을 모두 활용하기가 어려워 보이네요.

 

 

  이처럼, 토지의 형상은 감정평가에 있어 중요한 가격형성요인이 되며, 형상에 따라 토지의 가치가 달라지게 되는 것이지요.

 

 

 2. 같은 형상이더라도 이용상황에 따라 그 가치는 다르다

 

  감정평가는, 토지의 가치를 평가하는 것입니다. 전술한 것처럼, 토지의 형상 역시 토지의 가치를 형성하는 요인 중 하나이지요. 토지의 형상 이외에도 토지의 가치를 형성하는 중요한 요인이 있는데, 그것은 바로 '이용상황'입니다. '이용상황'은 토지 가격형성에 있어 매우 중요한 요소입니다. 토지의 형상 역시 해당 토지의 이용상황이 무엇이냐에 따라 그 가치가 달라집니다.

 

 

  대표적인 예로 들 수 있는 것이 바로, 상업용 토지 입니다. 상업용 토지의 경우, 도로에 접한 면이 길 수록 좋습니다(고객 유치에 유리). 그렇기에 세장형 보다는 가장형 토지가 더 우세하게 평가되는 것이지요. 그러나 주거용 토지의 경우, 사생활 보호, 주거 안정 등의 측면에서, 인적이 왕성할 수 있는 가장형이 (상업용과 같이) 우세하게 평가되지는 않을 수 있습니다. 즉, [주거용 토지에서 세장형 대비 가장형의 가격 격차율]이, [상업용 토지에서 세장형 대비 가장형의 격차율]보다 작게 되는 것이지요.

 

 

  이처럼, 토지의 형상에 따른 가치도, 그 이용상황 등에 따라 달리 평가될 수 있습니다.   

 

 

3. 맺으며

 

  이상과 같이, 감정평가에 있어 토지 형상에 따른 우열 등에 대해 살펴보았습니다. 감정평가는 토지수용에 따른 보상평가와도 밀접한 관련이 있습니다. 보상평가에 있어 감정평가상 쟁점 등에 대해서도 추후에 포스팅하도록 하겠습니다. 기타 보상과 관련된 쟁점에 대하여 포스팅을 첨부하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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