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토지보상법 손실보상에 있어 매우 중요한 쟁점에 대해 살펴보고자 합니다. 그것은 바로, '사실상 사도' 쟁점입니다.
내 토지가 사실상 사도로 평가되면, 인근 토지에 대한 평가액의 1/3 이내로 보상평가 되기 때문에, 보상금 자체가 현저히 줄어들게 됩니다. 토지소유자의 재산권에 엄청난 영향을 미치는 것이지요.
토지수용 보상실무에서 '사실상 사도' 쟁점은 빈번하게 발생하는데, 실제 사례를 통해 설명드리겠습니다. 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.
※ 참고) 토지수용에 따른 보상금, 협의단계부터 굉장히 세밀하게 대응해야 합니다. 토지보상 잘 받는 방법, 그 첫 단추에 대하여 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
<목 차>
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1. 공익사업에 편입된 대지, 토지수용 보상금액이 이상하다?
홍길동 씨는 인천에 소재하는 A 토지(지목/ 현황 : 대지/공장용지) 소유자입니다. 공익사업에 A 토지가 편입되었다는 소식을 듣고, 토지수용보상금이 잘 나오길 기대하고 있었습니다.
그러나 홍길동 씨의 기대는 금방 무너져 버렸습니다. 아니, 보상금 내역서를 보고도 믿기지가 않았습니다. 자신의 토지 일부를 '도로'로 평가하여, 인근 토지의 1/3 가격 수준으로 보상금을 산정한 것입니다.
위 사진은, 수용재결 보상금내역서입니다. '지목/현황'이 대지/공장용지인 한 필지 토지인데요, 그 일부가 현황 도로로 평가되면서, 그 부분의 보상단가가 290,000원/㎡, 즉, 현황 공장용지 보상단가의 1/3 이하 수준으로 평가되었습니다.
홍길동 씨는 굉장히 억울하였습니다. 왜 멀쩡한 토지를 이렇게 평가하였는지 분노도 치밀어 오릅니다. 그런데 사업시행자 측은, 해당 부분이 '사실상 사도'에 해당하여 보상평가가 적법하다고 말합니다.
'사실상사도'란 도대체 무엇일까요? 홍길동 씨는 구제받을 수 있을까요? '2.'항에서 살펴보겠습니다.
※ 참고) 내 토지가 수용되어 보상금이 나왔는데, 시세에 비해 가격이 현저히 저렴합니다. 왜 그럴까요? 그것은 바로, 토지보상법에 따른 감정평가 방식 때문인데요, 이에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해주시기 바랍니다.
2. 사실상사도 의미는? - 1/3 토막되는 보상금, 사업시행자에게는 매력적인 규정
토지수용에 따른 손실보상금과 관련하여, 사실상 사도 쟁점은 굉장히 큰 주제입니다. 그러면, '사실상 사도'란 무엇일까요?
사실상 사도는 토지보상법 시행규칙에 규정되어 있는데, 두 가지 내용을 알고계시면 됩니다.
① 첫번째는, 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 개설한 도로를 의미합니다. 그리고 또 하나는, ② 토지소유자가 그 의사에 의해 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로를 의미합니다.
토지보상법 시행규칙 제26조(도로 및 구거부지의 평가) ① 도로부지에 대한 평가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (중략) 2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내 (후략) ② 제1항 제2호에서 "사실상 사도"라 함은 「사도법 」에 의한 사도외의 도로 (중략) 로서 다음 각 호의 1에 해당하는 도로를 말한다. 1. 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 (후략) |
사실상 사도에 해당하면, 인근 토지의 1/3 토막난 보상금으로 평가됩니다. 홍길동 씨와 같이, 토지소유자 입장에서는 기가 막힐 상황인 것이이죠. 헌법상 재산권을 침해한다고도 볼 수 있습니다.
그렇기에, 사실상 사도는 종합적인 사실관계를 고려하여 엄격한 요건 하에 인정됩니다.
"공익사업법과 그 규칙이 사실상의 사도에 대하여 인근토지에 대한 평가액보다 감액 평가한 금액을 보상액으로 규정한 것은 헌법 제23조 제3항이 규정한 정당한 보상의 원칙 등에 비추어 함부로 확정할 것은 아니고 입법 취지 등을 감안하여 제한적으로 새겨야 할 것이다(대법원 2013. 6. 13. 선고 2011두7007 판결 등)." |
그런데, 사업시행자 입장에서는 어떨까요? 사실상 사도 규정은 매우 매력적입니다. 지급해야 할 보상금을 획기적으로 줄일 수 있기 때문이죠.
그래서 사업시행자는, 토지 중 일부가 외관상 도로로 보이기만 하면 사실상 사도로 평가하는 경우가 생각보다 제법 많습니다. 사실상 사도 요건에 해당하는지 엄밀하게 검토도 안하고 말이죠. 뿐만 아니라, 도로 폭을 더 넓게 평가하는 경우도 꽤 빈번합니다.
그렇기에, 사실상 사도로 평가된 부분이, 정말로 토지보상법상 '사실상 사도'에 해당하는지, 변호사와 법률 상담 등을 통해 적극적으로 대응할 필요가 있습니다. 그렇다면, 실무적으로는, 사실상 사도에 대해 어떻게 다툴까요? '3.'항에서 살펴보겠습니다.
※참고) 불법건축물 등은 토지보상법에 따라 보상금을 받을 수 있을까요? 그럴 수도 있고, 아닐 수도 있습니다. 이에 대하여, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니 꼭 확인해주시기 바랍니다.
3. 사실상사도 쟁점, 소송에서 다투어야 한다 - 억울하게 감액된 손실보상금, 되돌일 수 있다
사업시행자가 내 토지 중 일부를 사실상 사도로 평가했습니다. 어떻게 다투어야 할까요?
실무적으로는, 보상금 증액절차에서 이를 다투게 됩니다. <수용재결 - 이의재결 - 행정소송> 세 단계의 불복절차가 있죠.
사업시행자가 사실상 사도로 평가하였다면, 실무적으로는, 수용재결 - 이의재결 단계에서 이를 변경하는 것이 어렵습니다. 제 경험칙상, 사실상 사도에서 본래 지목/현황으로 변경된 경우는 극히 드물고, 대부분 사실상 사도로 그대로 인정됩니다.
'1.'항에서 말씀드린 홍길동 씨 사례도 그랬습니다. 재결단계에서 사실상 사도에 해당되지 않는다고 다투었으나, 중앙토지수용위원회에서는 이를 받아들이지 않았지요.
결국, 소송에서 다투셔야 합니다. 홍길동 씨 케이스 역시 소송에서 열심히 다투었고, 결국 본래 현황인 '지목/현황 : 대/공장요지'로 보상을 받았습니다!
토지보상법상, '사실상 사도'는, 토지소유자 입장에서는 매우 치명적입니다. 정상적인 보상금 기준에서 1/3로 줄어들기 때문이죠.
그렇기에, 이를 주장하는 사업시행자가, 사실상 사도에 대한 엄격한 증명책임을 부담해야 합니다. 그러나 우리 소송실무에서는, 토지소유자가 해당 부분이 사실상 사도가 아니라는 점을 입증해야 하는 안타까운 상황입니다.
따라서 변호사를 통하여, '사실상 사도'를 법리적으로 다투는 것이 매우 중요합니다. 사실상 사도 쟁점과 관련하여, 법률 상담(유료)이 필요하시다면, 아래 연락처로 연락주시기 바랍니다.
4. 맺으며
이상과 같이, 토지보상법 손실보상에 있어 매우 중요한 '사실상 사도' 쟁점에 대해 살펴보았습니다.
사실상 사도에 해당하면, 보상금이 1/3로 줄어듭니다. 그러나 이를 소송에서 다투어서 이기면, 기존 보상금에서 3배 증가시킬 수 있습니다. 그만큼 매우 중요한 쟁점입니다. 보상금증액소송 관련, 법률 상담(유료)이 필요하시면, 위 연락처로 연락주시어 자신의 재산을 지키시기 바랍니다.
※ 참고) 토지보상금 증액소송을 하다보면, 정말 예기치 못한 일이 발생합니다. 특히, 보상금 공탁 및 보상금 수령 과정에서 문제가 빈번하게 발생하는데요, 관련 승소사례에 대해 아래 포스팅에서 소개하였으니, 꼭 확인해주시기 바랍니다.
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