개발제한구역 내 토지 수용에 따른 양도소득세 감면 정리!(feat. 계속 거주요건 중요)

이번 포스팅에서는, 개발제한구역 내 토지 수용에 따른 양도소득세 감면에 대해 정리하고자 합니다. 현재 발표된 3기 신도시의 경우, 약 94% 정도가 개발제한 구역 내 토지입니다. 개발제한구역 내 토지를 소유하고 있는 분들은 개발제한구역감면 혜택을 받기 위한 요건을 숙지하시어, 양도소득세에 있어 반드시 절세 혜택을 누리시기 바랍니다!

 

이하에서는, 개발제한구역 내 토지에 대한 양도세 감면 요건에 대해 살펴본 뒤, 해당 요건 중 실무상 빈번하게 문제되는 '거주요건'과 관련된 쟁점 등을 구체적으로 살펴보고자 합니다.

 

<목  차> 1. 개발제한구역 내 토지 양도세 감면요건 및 감면율 2. 거주요건 관련 쟁점사항 3. 맺으며

 

[표제_토지 양도세 감면 정리]

 

1. 개발제한구역 내 토지 양도세 감면요건 및 감면율

※토지 수용 에 따른 세금, 반드시 부동산 전문 세무사 와 상담 후 진행하시길 바랍니다.

 

 

개발제한구역 외 주변 토지들의 경우, 형질 변경 등 운용형태에 따라 그 가치가 물가상승률 이상으로 상승하게 됩니다.

 

그러나 개발제한구역 내 토지의 경우, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(이하 '개발제한구역법'이라 함)」에 의해 개발행위가 제한됩니다.

 

이로 인해, 개발제한구역 내 토지는 물가상승률에 따른 가치상승분이 반영되지 못하는 경우가 발생하는 것이지요. 토지 수용에 따른 감정평가에 있어서도, 개발제한구역 내 토지의 경우, 그 가치가 주변 시세에 비해 현저히 저렴하게 평가되는 것이 현실입니다.

 

 

이러한 현실을 감안하여, 「조세특례제한법」에서는, 개발제한구역 내의 토지에 대한 세제 혜택을 주고 있습니다. 관련 규정을 살펴보면, 다음과 같습니다.

 

조세특례제한법[법률 제18634호, 2021. 12. 28. 일부개정된 것] 제77조의3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면) (중략) ② 개발제한구역에서 해제된 해당 토지 등을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의 매수 또는 수용을 통하여 2022년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다. 다만, 개발제한구역 해제일부터 1년(개발제한구역 해제 이전에 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 경제자유구역의 지정 등 대통령령으로 정하는 지역으로 지정이 된 경우에는 5년) 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 사업인정고시가 된 경우에 한정한다.    1. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지등을 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등 : 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액   2. 사업인정고시일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등 : 양도소득세의 100분의 25에 상당하는 세액 ③ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받은 토지등은 피상속인이 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다. ④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 감면신청, 거주기간의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

아래 사전답변과 같이, 개발제한구역으로 지정된 토지를 취득하여, 개발제한구역에서 해제되지 않은 상태에서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 함)」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용을 통해 양도하는 경우에도, 조세특례제한법 제77조의3 제2항이 적용됩니다.

 

 

사전답변_개발제한구역_토지수용

 

자, 개발제한구역 내 토지가 개발제한구역 해제일부터 1년 이내에 토지보상법 등 관련 법률에 따라 사업인정고시가 되어, 관련 법률에 따라 협의 매수 또는 수용을 통해 2022. 12. 31.까지 양도되거나,

 

개발제한구역이 해제되지 않은 상태에서 토지보상법 등에 따라 협의 매수 또는 수용을 통해 2022. 12. 31.까지 양도되는 경우에는 조세특례제한법 제77조의3 제2항에 따른 세제 혜택(양도소득세의 40% 또는 25% 세액 감면)을 받을 수 있습니다

 

참고로, <2022. 12. 31.까지 양도>로 규정되어 있으나, 그 양도시기는 매번 연장되니 걱정하지 않으셔도 됩니다!

 

 

이때 감면한도는, 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억 원까지 감면이 가능하며, 5과세기간 동안의 한도는 없습니다(조세특례제한법 제133조 제1항). 다만, 감면받는 경우, 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 신고 및 납부해야 하는 점 주의하시기 바랍니다.

 

감면요건과 관련하여, 먼저, 양도소득세의 40% 세액감면을 받기 위해서는, ① 개발제한구역 지정일 이전에 토지 등을 취득하여야 하고, ② 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등에 거주하여야 합니다.

 

다음으로, 양도소득세의 25% 세액감면을 받기 위해서는, ① 사업인정고시일부터 20년 이전에 토지 등을 취득하여야 하고, ② 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등에 거주하여야 합니다.

 

실무상 자주 문제되는 것은, '취득일부터 사업인정고시일까지의 거주요건'인데, 이에 관해서는 항을 달리하여, 빈번하게 발생하는 쟁점과 함께 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

※ 토지 수용 에 따른 양도세와 관련하여, 그 양도시기에 대해 많은 분들이 오해하고 있습니다. 이에 대해 아래 포스팅에서 명쾌하게 설명하였으니, 이를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/52

토지가 수용된 경우, 양도시기는? 소송 등을 통해 보상금이 증액된 경우, 양도시기는? 그리고 양

 

 

2. 거주요건 관련 쟁점 사항

※거주요건 관련 쟁점 사항에 대해, 반드시 부동산 전문 세무사와 상담하여 진행하시길 바랍니다.

 

 

조세특례제한법상 거주요건에 관한 세부 규정을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

조세특례제한법 시행령[대통령령 제32105호, 2021. 11. 9. 일부개정된 것] 제74조(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제77조의3 제1항 제1호ㆍ제2호 및 같은 조 제2항 제1호ㆍ제2호에서 "해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(거주 개시 당시에는 해당 지역에 해당하였으나 행정 구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주한 자를 말한다.      1. 해당 토지등이 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따른 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역   2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역   3. 해당 토지등으로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역 (중략) ④ 법 제77조의3 제4항에 따른 거주기간을 계산하는 경우 피상속인이 해당 토지등을 취득하여 거주한 기간은 상속인이 거주한 기간으로 보고, 기획재정부령으로 정하는 취학, 징집, 질병의 그 밖의 부득이한 사유로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 본다.

 

 

조세특례제한법 시행규칙[기획재정부령 제870호, 2021. 11. 9. 일부개정된 것] 제30조(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) 영 제74조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 징집, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.   1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 의한 학교에의 취학   2. 「병역법」에 따른 징집   3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

 

먼저, 개발제한구역감면 혜택을 받기 위해서는, 해당 토지 등의 취득일부터 사업인정고시일까지 ① 해당 토지 등이 소재하는 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역 또는 ② 위 ①번의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역 또는 ③ 해당 토지 등으로부터 직선거리 30km 이내의 지역에 "계속하여" 거주하여야 합니다.

 

실무상으로, 해당 토지등의 취득일부터 사업인정고시일까지, 해당 토지 등의 소재지에 "계속하여" 거주하여야 하는 요건을 충족시키지 못해, 개발제한구역감면 혜택을 받지 못하는 안타까운 사례가 많이 있습니다.

 

조세특례제한법 제77조의3 제2항의 법문상에는 '계속 거주하여야 한다'는 규정이 없기에, '계속' 거주하여야만 개발제한구역감면 혜택을 받을 수 있다고 해석하는 것은 확장해석이라고 주장할 수 있지만, 관련 판례 등에서 위 주장은 받아들여지지 않았지요.

 

따라서 해당 토지 등의 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에 계속하여 거주해야 위 세제 혜택을 받을 수 있는 점 꼭 명심하시기 바랍니다. 한편, 거주기간을 계산할 때, 피상속인이 해당 토지 등을 취득하여 거주한 기간은 상속인이 거주한 기간으로 봅니다(조특법 시행령 제74조 제4항).

 

 

다음으로, 거주기간과 관련하여 주의할 점은, 취학, 징집, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 보는 것입니다.

 

문제는, 근무상 형편으로 거주하지 못하는 경우가 '그 밖의 부득이한 사유'에 해당하는지 여부입니다. 이에 관하여, 국세청은, '근무상의 형편으로 거주하지 못한 경우'는 위 그 밖에 부득이한 사유에 해당하지 않는다고 해석하고 있습니다.

 

[질의회신_그 밖의 부득이한 사유 해석]

  

거주요건과 관련하여, 위에서 언급한 쟁점들에 대해 유의하시기 바라며, 반드시 부동산 전문 세무사와 상담 후 진행하시길 바랍니다.

  

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 개발제한구역 내 토지에 대한 양도세 감면 혜택 등에 대해 살펴보았습니다. 전술한 것처럼, '계속' 거주요건이 실무상 빈번하게 문제가 되니, 주의하시기 바랍니다. 그리고 해당 쟁점에 대해 세무사 등 3명 이상의 전문가와 상담한 후 양도세 신고 등을 진행하시기를 바랍니다.

 

만약, 상속으로 농지를 취득하였다면, 양도세 절세를 위해 어떻게 해야 하는지 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/136

상속으로 취득한 농지, 양도 시 어떻게 해야 절세할 수 있을까?(feat. 피상속인이 8년 이상 자경한

 

 

그리고 영업손실보상을 받게 된 분들이라면, 아래 포스팅을 꼭 확인하시어, 손해보지 않고 제대로 영업보상 받으시길 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/233

손실보상금 영업손실보상, 손해보지 않고 제대로 잘 받는 방법(휴업기간, 영업이익 산정 관련 현