손실보상금 영업손실보상, 손해보지 않고 제대로 잘 받는 방법(휴업기간, 영업이익 산정 관련 현금매출 포함되나)

부동산/토지수용 및 보상

by 새옹지마@@ 2023. 4. 11. 17:01

손실보상금 영업손실보상, 손해보지 않고 제대로 잘 받는 방법에 대해 자세히 살펴보고자 합니다. 영업손실보상은 크게, <영업 폐지에 대한 손실보상>과 <영업 휴업 등에 대한 손실보상>으로 나누어지는데, 실무에서는 <영업 폐지에 대한 손실보상> 대상이 되는 경우는 거의 없습니다.

따라서 본 포스팅에서는, <영업 휴업 등에 대한 손실보상(이하, '영업 휴업 보상'이라 함)> 중 휴업기간과 영업이익 산정과 관련하여 자세히 살펴보고자 합니다. 특히 영업이익 부분이, 영업손실보상 제대로 잘 받는 방법의 핵심이니 정독해 주시기 바랍니다.

<목 차>

1. 영업 휴업 보상, 휴업기간은?
2. 영업 휴업 보상의 핵심, 영업이익 산정 - 현금매출도 반영되는가?
3. 맺으며

1. 영업 휴업 보상, 휴업기간은?

※ 토지 수용법 상 보상 관련, 불측의 손해를 방지하기 위해 반드시 부동산 전문 변호사 상담을 통해 진행하시길 바랍니다.

영업 휴업 보상의 휴업기간부터 살펴보겠습니다. 공익사업으로 인해 휴업하는 기간은, 영업의 종류에 따라 다양할 것입니다. 그런데 실무상으로는, 특별한 사정이 없는 한, 영업 휴업 보상에 있어 휴업 기간은 4개월입니다.

토지보상법 시행규칙[국토교통부령 제1099호, 2022. 1. 21. 시행]

제47조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가)

① 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에 대음 각 호의 비용을 합한 금액으로 평가한다.

(중략)

② 제1항의 규정에 의한 휴업기간은 4개월 이내로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다.

1. 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우

2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우

휴업기간은 사업시행자가 제시하는데, 말씀드린 것처럼, 휴업기간은 대부분 4개월 입니다. 영업을 이전하는데 필요한 기간은 4개월 정도이면 충분하다는 시각이 전제되어 있지요. 그런데, 영업시설의 규모가 크거나 그 특수성으로 인해, 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어려운 경우에는 어떻게 될까요?

위 쟁점의 경우 토지보상법 시행규칙 제46조 제2항 제2호에 해당하는 점을 입증해야 하는데, 이에 대해서는 부동산 전문 변호사 를 선임하여 대응하시는 것을 추천합니다. 실무상, 수용 재결 단계에서는 4개월 초과 휴업기간을 인정받기 어려우며, 소송을 통하여 다투어야 4개월 초과 휴업 보상을 인정받을 수 있기 때문입니다.

정리하면, 특별한 사정이 없는 한, 영업 손실 보상(휴업 보상)의 경우, 휴업기간은 4개월로 인정되고, 4개월 초과 부분은 실무상, 소송을 통해 입증해야 한다고 이해하시면 좋을 거 같습니다.

2. 영업 휴업 보상의 핵심, 영업이익 산정 - 현금매출도 반영되는가?

영업 휴업 보상의 핵심, 영업이익 산정 부분입니다.

'영업이익'이란, 기업의 영업활동에 따라 발생된 이익으로서, 매출총액에서 매출원가와 판매비 및 일반관리비를 차감한 것을 의미합니다. 영업이익 산정은, 해당 영업의 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 감정평가 됩니다(이에 대한 예외도 있는데, 이에 대해서는 추후에 포스팅하겠습니다). 그렇기에 영업이익을 잘 반영할 수 있는 작업이 필요합니다.

이를 위해, 영업 손실 보상 대상자는, 부가가치세 과세표준 증명원, 재무상태표 등 영업이익을 파악할 수 있는 객관적인 자료를 제시하는 것이 매우 중요합니다. 이때, 뜨거운 이슈가 있습니다. 그것은 바로, 영업이익 산정에 있어 현금매출도 반영되는가? 하는 문제입니다.

이에 대한 답변은, '현금매출에 대한 객관적인 자료가 있다면 영업이익에 반영된다'입니다. 원론적인 답변인 거 같지만, 정답이라고 할 수 있지요.

수용 재결 단계에서는, 대부분 부가가치세 과세표준증명원을 기준으로 영업이익이 산정되므로, 아무리 현금매출 부분을 주장해도 거의 받아들여지지 않습니다. 결국, 소송에서 현금매출 부분을 영업이익에 반영시켜야 합니다. 이때, '현금매출 장부'를 증거자료로 제출하면, 받아들여질까요? 안타깝게도, 단순히 현금매출장부 만으로는 그 신뢰성을 담보할 수 없습니다. 이에 따라 장부상 현금매출 부분이 영업이익으로 반영되지 않습니다(서울행정법원 2018구단6**** 판결).

현금매출 부분을 반영시키기 위한 객관적 자료는 무엇이 있을까요? 현금매출장부에 더하여, 장부상 내용과 상당부분 일치되는 예금통장의 입·출금 내역, 현금영수증 등이 있다면, 현금매출 역시 영업이익으로 포함될 가능성이 높아집니다. 그러나 대부분, 현금매출장부 만 존재하고, 이를 뒷받침 하는 현금영수증 또는 예금통장 입·출금 내역 등 자료가 없는 경우가 일반적입니다. 이에 따라 소송까지 가더라도, 영업이익 산정에 있어 현금매출 부분이 반영되지 않게 되는 것이지요.

다만, 실무에서는, 영업 손실보상 평가를 하는 감정평가사 마다 조금씩 차이가 있습니다. 그렇기에, 현금매출 부분을 포함한 실제 영업이익을, 합리적인 방식으로 산정할 수 있는 방법을 제시한다면 그 결과가 달라질 수도 있습니다. 그렇기에, 현금매출이 상당하다면, 수용 재결 부동산 전문 변호사를 선임하여 대응하시는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.