이번 포스팅에서는, 토지가 수용된 경우 양도시기는 언제인지에 대해 살펴보겠습니다. 소송 등을 통해 보상금이 증액된 경우 양도시기는 언제인지, 그리고 양도소득세 신고방법은 어떻게 되는지 궁금해 하시는 분들이 많은데요, 이에 대해 매우 자세히 설명하였으니, 끝까지 정독해주시기 바랍니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭, '토지보상법'이라 합니다)」 또는 그 밖의 법률에 의해, 토지소유자의 의사와는 관계없이 토지가 수용되어 소유권이 이전되는 경우가 있습니다. 토지가 수용되는 경우, 감정평가를 통해 보상금이 산정되는데, 감정평가 금액은 주변 시세에 비해 현저히 저렴한 것이 일반적입니다.
토지소유자 입장에서는, 주변 시세에 비해 저렴하게 평가된 금액으로 보상받게 되어 매우 억울한 상황에 놓이게 됩니다. 뿐만 아니라, 수용에 따른 보상금에 대해 양도소득세까지 납부해야 하므로, 토지소유자로서는 여러모로 답답해집니다.
실무상, 토지소유자는 수용재결에 대한 이의신청 또는 행정소송을 통해 보상금을 증액시키는 절차를 진행합니다. 이 때, 토지소유자들이 변호사에게 가장 많이 질문하는 것은, "수용되는 토지의 양도시기는 언제인가요?" 입니다. 왜냐하면, 보상금 증액 소송 등을 진행하는 경우, 수용재결에 따른 보상금 보다 더 증액되기에, 보상금 지급이 완료되지 않았다고 생각할 수 있기 때문입니다.
소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호에 의하면, 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위해 수용되는 경우에는, ① 대금을 청산한 날, ② 수용의 개시일 또는 ③ 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 합니다.
이때, "수용의 개시일"이란, 토지수용위원회가 수용을 개시하기로 결정한 날을 의미하는데, 수용재결서에 수용개시일이 기재되어 있으므로, 수용재결서를 통해 수용개시일을 확인할 수 있습니다. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일이 양도시기가 됩니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호 단서).
전술한 것처럼, 수용재결 이후 토지소유자들은 일반적으로 이의신청 또는 행정소송을 통해 보상금을 증액시키는 절차를 진행합니다. 그러나 주의할 점은, 이의신청 또는 행정소송을 통해 보상금이 증액되더라도, 수용대상 토지의 양도시기는 증액 보상금의 수령일이 아니라 수용개시일 입니다.
'2.'항에서 살펴본 것처럼, 수용대상 토지의 양도시기는 ①대금을 청산한 날,②수용의 개시일 또는③소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다. 일반적으로 수용개시일이 가장 빠른 날이 되므로, 보상금 증액 소송 등을 진행하더라도 양도시기는 달라지지 않습니다.
토지 보상금 증액 소송을 제기한 경우, 토지소유자 분들이 수용대상 토지의 양도시기와 관련하여 절세를 위해 소송을 올해 또는 다음 해 종결시켜 달라고 요구하는 경우가 있는데, 양도시기는 수용개시일이므로, 위와 같은 요구는 잘못되었다고 볼 수 있습니다.
수용재결에 대해 이의신청 또는 행정소송을 통해 증액된 보상금을 수령하는 경우, 토지소유자는 증액된 보상금의 수령일(증액 보상금의 수령일 전에 공탁한 경우 그 공탁일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 양도소득세 과세표준 수정신고서를 제출하고, 동시에 추가로 자진납부하여야 합니다. 위와 같은 절차를 이행해야, 토지소유자는 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 피할 수 있습니다.
한편, 보상금 증액을 위해 행정소송을 제기하였는데, 이 때 발생한 소송비용을 필요경비로 인정받을 수 있을지 문제됩니다. 이에 대해서는, 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2의2호 규정에 의해, 보상금 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용은 자본적 지출로 보아 필요경비로 인정됩니다. 따라서 보상금 증액 관련 소송비용은 필요경비로서 양도가액에서 공제됩니다.
이상과 같이, 토지가 수용된 경우 양도시기는 언제인지 등에 대해 자세히 살펴보았습니다. 소송 등을 통해 보상금을 증액시키는 절차가 이루어지더라도, 그 양도시기는 '2.'항에서 말씀드린 것과 같다는 점, 유의하시기 바랍니다. 기타, 개발제한구역 내 토지를 수용당한 경우, 양도소득세를 어떻게 감면받을 수 있는지, 그리고 불법건축물 등이 보상이 되는 경우는 어떤 경우인지에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
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