수용보상금으로 새 토지를 취득하면, 취득세 감면해준다!(1. 대체 부동산 계약체결 시기 쟁점)

토지 수용 보상금으로 새 토지 취득하면 취득세 감면 혜택이 주어지는 거 아셨나요? 이번 포스팅에서는 토지 수용 보상 관련 취득세 감면 조건에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 구체적으로, 대체 부동산 계약체결 시기 쟁점에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 토지 수용 보상 관련, 대체 취득 부동산 취득세 감면이란? 2. 토지 수용 보상 관련, 대체 취득 부동산 감면 요건 3. 계약일 또는 해당 사업인정고시일 이후에 대체 취득할 부동산 등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 요건 검토 4. 사례를 통해 확인하기! 5. 맺으며

 

토지수용-대체취득-감면요건

 

1. 토지 수용 보상 관련, 대체 취득 부동산 취득세 감면이란?

 

국가나 지방자치단체 등이 시행하는 각종 공익사업으로 인해, 부동산 등 소유자는 자기 의사에 반하여, 자기 소유 부동산 등을 강제로 수용당하게 됩니다. 자신의 삶의 터전을 한 순간에 잃어버리게 되는 거죠.

 

부동산 등 소유자의 이러한 특별한 희생에 대해, 여러 가지 세제 혜택을 부여하게 되는데요, 토지 수용 보상과 관련하여, 여러 가지 세제 혜택 중 하나인 대체 취득 부동산의 취득세 감면에 관하여, 살펴보고자 합니다.

 

 

대체 취득 부동산의 취득세 감면이란, 부동산 등 소유자가 토지 수용 보상금으로, 새 부동산을 취득할 경우, 새 부동산 취득세를 감면해 주는 것을 의미합니다. 피수용자의 경우, 위 세제 감면 제도를 통해 반드시 절세 효과를 누려야겠지요!

 

대체 취득 부동산 감면과 관련된 쟁점은 여러 가지가 있지만, 이번 포스팅에서는 대체 부동산 계약 체결 시기와 관련한 쟁점에 대해 살펴보고자 합니다.

 

대체 부동산 계약체결 시기가 굉장히 중요한데, 이를 알지 못하고 시기를 잘못 잡는 바람에, 세제 감면 혜택을 받지 못하는 경우가 상당히 많으니, 주의하시기 바랍니다. 참고로, 토지 수용 으로 인한 양도세 신고와 관련하여, '양도시기' 가 언제인지 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/52

토지가 수용된 경우, 양도시기는? 소송 등을 통해 보상금이 증액된 경우, 양도시기는? 그리고 양

 

 

2. 토지 수용 보상 관련, 대체 취득 부동산 감면 요건

토지 수용 보상 관련, 대체 취득 부동산 감면 요건에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

대체 취득 부동산 감면 요건에 대해서는, 지방세특례제한법 제73조 제1항에 규정되어 있는데, 이는 아래와 같습니다.

 

지방세-특례제한법-대체취득-감면규정

지방세-특례제한법-대체취득-규정

 

법문을 보면, 그 내용을 파악하기가 쉽지 않습니다. 파악하기 쉽게 분설해 보면, 아래와 같습니다(이해가 가지 않으시면, 꼭 부동산 변호사 또는 세무사와 상담하여 사건을 진행하시길 바랍니다).

 

 

① 사업인정을 받은 사업시행자에게,

② 부동산이 매수, 수용, 또는 철거된 자가

③ 계약일 또는 해당 사업인정고시일 이후에

④ 대체취득할 부동산 등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고,

⑤ 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내(농지의 경우 2년 이내)에

⑥ 일정 지역에서 종전의 부동산 등을 대체할 부동산 등을 취득하였을 때에는,

⑦ 대체 취득한 부동산가액 합계액이 종전 부동산 등의 가액 합계액 범위 내에 있는 경우,

 

그 취득에 대한 취득세를 면제합니다. 좀 더 이해하기 쉬워졌을 거라 생각합니다. 이번 포스팅에서는 구체적으로, 위 ③, ④요건에 대해 살펴보겠습니다(세부 쟁점으로 들어가면, 예상치 못한 변수가 있을 수 있으니, 토지 수용 보상 관련 부동산 변호사와 반드시 상담하시길 바랍니다).

 

 

 

3. 계약일 또는 해당 사업인정고시일 이후에 대체 취득할 부동산 등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 요건 검토

 

위 ③, ④요건에 의하면, 토지 등 소유자는 대체 부동산 등을 취득할 경우, "계약일 또는 해당 사업인정고시일 이후에" 대체 부동산 매매계약을 체결해야 합니다.

 

그렇다면, "계약일 또는 해당 사업인정고시일 이후"의 의미는 무엇일까요?

 

 

위 "계약일"의 의미는 사업인정고시일 이전에 사업시행자와 수용되는 부동산 등에 대한 협의매수계약을 체결한 날을 의미합니다.

 

구 지방세법(1995. 12. 6. 법률 제4995호로 개정되기 전의 것)에 의하면, 당해 사업인정고시일 이후에 대체 취득할 부동산 등의 계약을 체결하는 경우에만 토지수용 등으로 인한 대체취득에 해당하는 것으로 정하고 있어, 사업인정고시일 전에 그 소유 부동산 등이 협의취득에 의하여 매수된 자는 취득세 등의 세제혜택을 받지 못하였습니다.

 

사업시행에 적극 협조한 부동산 등 소유자를 사업시행인가고시일 전/후 차이를 이유로 하여 세제혜택에 있어 차별을 두는 것은 합리적인 이유가 없다는 비판이 제기되었고, 이에 따라 현행법과 같이 "계약일 또는 해당 사업인정고시일 이후"로 법문이 개정되었습니다.

 

 

이상과 같은 내용을 종합해 볼 때, 부동산 등 소유자는 사업인정고시일 이전에 사업시행자와 수용대상 부동산 등에 관하여 협의매수 계약을 체결한 날 이후 또는 사업인정고시일 이후에 대체 부동산에 관하여 매매계약을 체결하거나 건축허가를 받아야 합니다.

 

 

4. 사례를 통해 확인하기!

 

대체 부동산 매매계약 체결 시기가 언제인지에 따라 취득세 전부를 감면받느냐 아니냐가 결정됩니다.

 

다음은, 안타까운 사례를 통해 대체 부동산 매매계약 체결 시기의 중요성을 환기시키고자 합니다(취득세 감면 혜택을 받지 못하는 불상사를 막기 위해, 반드시 부동산 변호사 또는 세무사와 상담하시길 강권합니다).

 

 

먼저, 사실관계는 아래와 같습니다.

 

0 사업시행자 A는 2017. 4. 13. X 일원을 대상으로 하는 공익사업을 추진하기 위해, 당해 사업에 편입되는 토지 및 지장물 등에 대한 보상계획을 공고하였습니다.

 

0 사업시행자 A는 2019. 7. 18. 당해 사업에 편입되는 주지주 등에게 협의 및 계약기간을 2019. 7. 22. ~ 같은 해 8. 23.로 하여 손실보상협의 안내 공문을 발송하였습니다.

 

 0 B는 당해 사업에 편입되는 X 토지의 소유자이며, 당해 사업인정고시일 전인 2019. 8. 6. 사업시행자와 X 토지에 관하여 협의매매계약을 체결하였습니다.

 

0 B는 2019. 8. 5. 배우자와 공동으로, 매도인 C로부터 Y 토지에 대하여 매수하는 계약을 체결하였습니다.

 

0 B는 Y토지에 관하여 배우자와 공동명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 2019. 9. 5. Y토지에 대한 취득세를 신고 납부하였습니다.

 

0 그 후, B는 2019. 9. 9. X 토지에 대한 수용확인서를 제출하면서, Y 토지는 토지수용 등으로 인한 대체취득에 해당하므로, 취득세가 감면되어야 한다고 주장하면서 경정청구하였으나 거부당했습니다.

 

 

위 사실관계 중 핵심은 X 토지에 관한 협의 매매계약 체결일과 Y 토지에 관한 매매계약 체결일의 선후 관계입니다.

 

'3.'항에서 살펴보았듯이, 대체 부동산인 Y 토지에 대한 매매계약 체결일은, 사업인정고시일 전 수용대상 토지인 X 토지의 협의매매계약일 이후 이어야 합니다.

 

그러나 안타깝게도, B는 Y토지에 관하여 X 토지 협의매매계약일(2019. 8. 6.) 보다 하루 전(2019. 8. 5.)에 매매계약을 체결하였습니다. 이에 따라 B는 지방세특례제한법상 대체 취득 부동산 감면 혜택을 받을 수 없게 되었지요(위 사례는 조세심판결정례 사례입니다).

 

 

5. 맺으며

 

이상과 같이, 토지 수용 보상 관련, 대체 부동산 계약체결 시기 쟁점 등에 대해 자세히 살펴보았습니다. 피수용자 분들은 단순히, '토지 등 보상금으로 대체 부동산을 취득하면 취득세 감면된다고 하더라'라는 수준에서 그칠 것이 아니라, 부동산 변호사 또는 세무사 상담을 통해 받을 수 있는 세제 혜택을 반드시 꼼꼼하게 챙기시길 바랍니다.

 

대체 부동산 취득세 감면 혜택 관련하여, 건축 중인 상가를 분양받은 경우, 대체취득일을 언제로 보아야 하는지에 대한 쟁점에 대해서는, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

건축 중인 상가를 분양받은 경우, 대체취득일을 언제로 보아야 하나?(지방세특례 제한법 제73조 제1항 토지수용으로 인한 대체취득 감면요건 쟁점) (tistory.com)

건축 중인 상가를 분양받은 경우, 대체취득일을 언제로 보아야 하나?(지방세특례 제한법 제73조