LH 전·현직 직원의 시흥 광명 신도시 땅 투기 의혹으로 인해, 대한민국이 떠들썩합니다. LH 직원들이 공공택지 선정에 대한 정보를 사전에 인지하고, 공공택지 개발부지를 다수 매입하였다는 의혹인데요, 저 역시 이 소식을 접하면서 허탈함과 분노를 감출 수 없었습니다.
위 의혹이 사실로 밝혀질 경우, 정부는 부당이익 환수조치와 파면 등의 중징계를 통해 공직의 기강을 확실하게 잡아야 할 것입니다.
LH 직원들의 땅 투기 의혹 관련 기사를 접하면서, 자주 등장하는 단어가 있었습니다. 그것은 바로, "대토보상"입니다.
이번 포스팅에서는, '대토보상'이 무엇인지에 관하여 개괄적으로 살펴보겠습니다(대토보상과 관련된 쟁점은 추후에 하나씩 자세히 포스팅하겠습니다).
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'대토(代土)보상'이란, 현금 대신 해당 개발 지역에 공급되는 토지로 보상해주는 것을 의미합니다.
이는, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 합니다)」 제63조 제1항 단서에 규정되어 있는데, 법문은 아래와 같습니다.
"손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여
토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 본문에 따른 현금 또는 제항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 다음 각 호에에서 정하는 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다."
즉, 공익사업에 따른 손실보상은, 원칙적으로 현금 보상이지만, 법령상 일정한 요건 등이 충족되는 경우, 토지로 보상이 가능합니다. 그러면, 대토보상이 등장한 배경은 무엇일까요?
※ 토지보상은 원칙적으로 현금보상입니다. 그렇다면, 토지 보상 잘 받는 방법은 무엇일까요? 초기 단계부터 잘 대응해야 하는데요, 이에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
토지보상법 제63조 제1항 본문 규정에서처럼, 손실보상에 있어, 현금보상이 원칙입니다.
현금보상이 원칙이다 보니, 대규모 공익사업에서 상당한 금액의 보상자금이 일시에 유통됨에 따라 해당 공익사업 외 인근 지역의 지가가 상승되게 됩니다. 즉, 인근 지역의 부동산 투기로까지 이어지는 부작용을 발생시키게 되는 것이죠.
무엇보다도, 피수용자의 입장에서는, 피수용된 토지와 같은 조건에 있는 인근 지역 토지는 가격이 상승하였으나,
정작, 수용된 자신의 토지는 시세의 약 60 ~ 70% 정도로 감정평가된 보상금액(당해 사업으로 인한 개발이익은 배제된 가격)으로 책정되어 대체 토지의 취득이 사실상 어려워지게 됩니다. 이에 따라 피수용자는 재정착의 기회가 사실상 박탈되는 결과가 초래됩니다.
※ 참고로, 수용토지의 보상금이 시세의 약 60 ~ 70% 수준으로 평가되는 이유가 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
이러한 현금보상의 부작용을 해결하기 위해, 정부는 2007. 10. 17. 토지보상법을 개정하여 대토보상 제도를 도입하였습니다.
대토보상 제도가 도입됨으로써, 당해 사업구역에 살았던 현지주민이 당해 사업구역에 재정착할 수 있는 기회가 생겼으며, 나아가 당해 사업으로 조성된 토지를 보상으로 받게 됨으로써, 현지주민이 그 개발이익을 누릴 수 있게 되었습니다.
그러나 대토보상의 등장배경과 그 취지와 다른 문제점이 발생하였는데, 이에 대해서는 추후에 포스팅하고자 합니다.
그렇다면, 토지를 수용당하는 사람이라면, 다 대토보상 받을 수 있는 것일까요? 이에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
해당 사업구역 내에 토지를 소유하고 있다고 해서, 대토보상을 모두 받을 수 있는 것은 아닙니다.
토지보상법 제63조 제1항 제1호에 의하면,
"토지로 보상받을 수 있는 자 : 「건축법」 제57조 제1항에 따른 대지의 분할 제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 된다.
이 경우 대상자가 경합할 때에는 제항 제2호에 따른 부재부동산 소유자가 아닌 자로서 제7항에 따라 채권으로 보상을 받는 자에게 우선하여 토지로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등은 사업시행자가 정하여 공고한다"라고 규정되어 있습니다.
즉, 대토보상을 받을 수 있는 자는, 토지면적이 주거지역의 경우 60㎡ 이상, 상업/공업지역의 경우 150㎡이상,
녹지지역의 경우 200㎡ 이상, 기타지역은 60㎡ 이상인 토지를 사업시행자에게 양도한 자에 한합니다(토지보상법 제63조 제1항 제1호, 건축법 제57조 제1항 및 건축법 시행령 제80조).
한편, 대토보상을 해줄 수 있는 토지는 한정되어 있습니다. 이에 따라 대토보상 신청 접수 결과, 대토 공급물량을 초과하는 경우, 우선순위에 따라 대상자를 결정하게 되지요.
일반적으로, 1순위는 해당토지를 소유하고 직접 거주 중인 현지주민, 2순위는 1순위가 아닌 현지주민, 3순위는 직접 거주는 안 하면서 토지만 보유한 소유주(해당 토지에서 반경 30km 이내 거주 등 자격제한 있음)입니다.
※ 토지 수용 보상금으로, 새 토지를 취득하는 경우, 취득세 감면 혜택이 주어집니다. 위 취득세 감면 조건에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
대토보상에 있어, 용도별 공급조건이 있습니다.
단독, 공용, 자족용지의 경우 감정평가금액으로 공급되고, 상업용지는 감정평가금액에 용도가 유사한 토지 일반 공급 평균 낙찰률(최대 120%)을 곱한 금액으로 공급됩니다.
또한, 용도별 공급면적 기준을 살펴보면, 주택용지는 990㎡, 상업용지는 1,100㎡를 초과할 수 없습니다(토지보상법 제63조 제2항).
대토보상의 장점 중 하나가 바로, 세제혜택입니다. 조세특례제한법 제77조의2 제1항에 의하면,
"거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2021년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서
토지 등의 양도대금을 같은 법 제63조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(이하 이 조에서 '대토보상'이라 한다)받는 부분에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액을 감면받거나 양도소득세의 과세를 이연받을 수 있다."라고 규정되어 있습니다.
즉, 대토보상 받는 자는 대토보상분에 대해 세액감면 40%를 받거나 대토보상분에 대해 과세이연(보상받은 토지를 양도할 때 과세)을 받을 수 있습니다.
이러한 과세특례를 받기 위해서는, ① 세법상 거주자이어야 하고, ② 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을(투기 세력 방지 목적) ③ 2021. 12. 31. 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도해야 합니다.
참고로 "2021. 12. 31."부분은 계속 연장된다는 점, 알아두시기 바랍니다!
※ 혹시, 개발제한구역 내에 있는 토지가 수용되었나요? 그렇다면, 양도세 감면 요건에 해당하는지 반드시 꼼꼼하게 검토해야 합니다. 특히, 거주요건에 대한 다툼이 빈번한데요, 이에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
대토보상 받기로 결정된 권리는 그 보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속 및 「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우는 제외한다)할 수 없으며, 이를 위반할 때에는 사업시행자는 토지로 보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상할 수 있습니다(토지보상법 제63조 제3항).
즉, 보상받는 토지에 대하여 소유권이 이전되는 경우에는, 위 토지를 처분해도 무방합니다.
그러나 소유권 이전 전에, 대토보상 받기로 한 권리를 처분하게 될 경우, 투기세력이 유입될 가능성이 매우 높아지게 됩니다.
투기세력 유입에 따라 부동산 시장이 교란되는 것을 방지하기 위해 토지보상법에서는 위와 같이 전매행위에 대해 제한을 두고 있으며, 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하는 형사처벌 규정까지 두고 있습니다(동법 제93조의2).
한편, 「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우는 허용되는데, 이와 관련해서는 추후에 자세히 포스팅하고자 합니다.
이상과 같이, '대토보상'에 대해 개괄적으로 살펴보았습니다. 대토보상은, 공익사업을 통해 조성된 토지가 제공되기 때문에, 원주민에게는 굉장히 좋은 보상 제도입니다.
그러나 투기세력들이 몰릴 수 있는 위험도 있습니다. 특히, LH 등과 같이 사업시행자 측 직원이라면, 위와 같은 유혹에 너무나도 쉽게 노출되어 있지요.
의혹이 사실이라면, 해당 직원에 대해서는 엄벌에 처하고, 이를 방지하기 위한 LH의 대대적인 혁신이 필요할 것입니다.
※ 토지 '수용'은 세법상 '양도'에 해당합니다. 이에 따라 양도소득세를 납부해야 하는데요, 이때, 토지 수용의 경우 양도시기는 언제일까요? 이에 대해, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
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토지가 수용된 경우, 양도시기는? 소송 등을 통해 보상금이 증액된 경우, 양도시기는? 그리고 양
이번 포스팅에서는, 토지가 수용된 경우 양도시기는 언제인지에 대해 살펴보겠습니다. 소송 등을 통해 보상금이 증액된 경우 양도시기는 언제인지, 그리고 양도소득세 신고방법은 어떻게 되는
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