계약갱신청구권 2번 사용하겠다는 임차인, 변호사 내용증명(임대인 대리)으로 해결한 사례

임차인은 좋은 집에서 비교적 저렴한 전세금 등으로 오래 살고 싶고, 임대인은 시세에 맞는 전세금 등으로 임대 주고 싶습니다. 위 두 가지 니즈가 적절한 선에서 합의에 이르면 다행이지만, 우리나라 임대차 분쟁 실무에서는, 그 '적절한 선'에 이르는 것이 매우 어려워 보입니다.

 

특히, 임차인 주거 안정을 위해 도입된 '계약갱신청구권'과 관련하여, 여전히 분쟁이 끊이지 않습니다. 계약갱신청구권과 관련하여, 임대인 또는 임차인 각 입장에서 대리하여 진행하는 사건들이 많은데요, 그중에서도 법리적으로 흥미로운 케이스를 말씀드리려고 합니다.

 

계약갱신청구권을 사용한 후 다시 또 사용하겠다는 임차인 케이스입니다. 임대인인 의뢰인을 대리하여, 명도소송까지 가지 않고 내용증명만으로 분쟁을 해결하였는데요, 이하에서 자세히 살펴보겠습니다. 

 

※ 참고) 집주인(임대인)이라면, 필독입니다. 언제든지 이런 경우에 처할 수 있기 때문이죠. 계약 만료된 임차인에게 보증금을 반환해 주었는데, 난데없이 보증금 일부가 대부업체에게 양도되었다는 채권양도통지서가 날아왔습니다. 그리고 대부업체는 집주인(임대인)을 상대로 양수금 청구소송까지 제기했네요. 이때 어떻게 해야 할까요? 아래 포스팅에서 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

<목  차> 1. 계약갱신청구권 사용한 후 한 번 더 사용하겠다는 임차인 2. 임차인 주장 사항을 조목조목 반박하는 내용증명 발송, 그 결과는? 3. 맺으며 - 정확하고 확실한 분쟁 해결을 위해

 

 

1. 계약갱신청구권 사용한 후 한 번더 사용하겠다는 임차인

 

 

해당 케이스에 대한 사실관계를 간략하게 말씀드리겠습니다. 의뢰인은 서울 소재 대단지 아파트 소유자입니다.

 

2019년경, 임차인과 전세금 약 5억 원에 2년 계약을 하였고, 계약기간 만료 무렵, 임차인은 계약갱신청구권을 사용하였습니다. 그래서 전세금 5% 증액하여, 전세계약이 2년 연장되었습니다. 임차인은 전세금 약 5억 원 정도에 4년 거주한 것이지요.

 

주거환경이 정말 좋은 지금 아파트에서 계속 살고 싶었던 임차인, 계약기간 만료 무렵, 의뢰인과 다시 전세계약을 체결하고 싶어 합니다. 의뢰인은 시세에 맞는 전세금을 원하였고, 결국 2023년경, 8억 원에 전세계약(계약기간 2년)이 체결되었습니다.

 

2년 동안 전세 시세가 9억 원 이상으로 상승하였습니다. 그러자, 임차인은 의뢰인에게, '전세금 8억 원에 새로운 임대차계약이 체결되었으니, 다시 계약갱신청구권을 사용하겠다. 그러니 전세금은 5% 상한으로 밖에 올릴 수 없다'라고 주장하기 시작하였습니다.

 

 

이런 케이스는 꽤 빈번하게 발생합니다. 그래서 각 대응 단계마다 임차인이 어떻게 반응할지도 예상이 되었지요. 의뢰인과 법률 상담 후, 임차인에 대한 내용증명부터 추후 아파트 명도 소송까지 대응 전략을 계획하였습니다. 

 

먼저, 변호사 내용증명부터 발송하였습니다. 제 내용증명을 받으면, 사건들 중 50% 정도는 소송까지 가지 않고 사건이 해결됩니다. 이번 케이스도 내용증명으로 해결되었는데, '2.' 항에서 자세히 살펴보겠습니다.

 

※ 참고) 주택임대로 발생한 소득이라면, 무조건 세금을 내야 할까요? 세상에는 '무조건'이라는 게 없습니다. 소득세법상 과세대상에 해당하는지 여부에 따라 달라집니다. 아래 포스팅에서, 주택임대소득 과세대상 판단 기준을 아주 쉽게 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

임대차-분쟁-계약갱신청구권-변호사-법률상담

 

 

2. 임차인 주장 사항을 조목조목 반박하는 내용증명 발송, 그 결과는?

 

 

임차인이 주장하는 '새로운 계약'이란 게 무슨 의미일까요? 전세금 증액 5% 한도를 초과하는 계약을 설정하면, 그것이 새로운 계약이라고 볼 수 있을까요? 전세계약 당사자, 전세목적물 등은 모두 동일한데? 2019년경에 전입신고한 건 어떻게 평가할 수 있는지? 

 

임차인은, 여기 저기 상담한 것으로 보였는데, 변호사와 상담한 것 같지는 않았습니다. 주택임대차법상 규정 등을 언급하며 나름 논리를 만들어냈지만, 변호사가 보기에는 허술한 부분이 많았지요(여러분, 제발 법률상담은 변호사와 하시길 바랍니다).

 

계약갱신청구권과 관련된 법리, 전세계약 내용 등, 임차인 주장 내용을 반박할 수 있는 내용은 너무나도 많았습니다. 그중에서 핵심 몇 개만 내용증명에 담아서 발송하였습니다.

 

 

건물명도-변호사-내용증명-분쟁해결사례

 

 

임차인은 변호사 내용증명을 송달받은 뒤, 한동안 아무런 반응이 없었습니다. 의뢰인의 연락도 받지 않았지요. 아마 또다시 여기저기 상담을 받고 있는 듯 보였습니다.

 

그러다가 결국, 임차인은 자신이 틀렸고 내용증명이 맞다는 것을 인정하고, 의뢰인에게 시세대로 다시 재계약을 하자고 요청하였습니다. 건물 명도 소송까지 가지 않고 내용증명만으로 분쟁을 해결한 것입니다!

 

계약갱신청구권-건물명도-내용증명-분쟁해결사례

 

 

※ 참고) 신탁부동산과 전세금 반환 문제는 상당히 빈번하게 발생하고 있습니다. 관련 법률 상담들도 많은데요, 핵심 질문은 바로, '부동산 신탁회사에게 전세금 반환을 청구할 수 있을까요?'입니다. 케이스에 따라 다른데요, 아래 포스팅에서 쉽게 설명드렸으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

3. 맺으며 - 정확하고 확실한 분쟁 해결을 위해

 

이상과 같이, 계약갱신청구권 2번 사용하겠다는 임차인, 변호사 내용증명으로 분쟁을 해결한 사례를 말씀드렸습니다. 

 

계약갱신청구권 등 주택임대차와 관련된 분쟁으로 힘들어하고 계신 분들이 있다면, 아래 연락처로 연락 주시어 꼭 법률상담(유료)을 받아보시길 바랍니다.