주택임대소득 과세대상 판단 기준에 대해 이해하기 쉽게 정리(2023년 개정 소득세법 반영)

부동산/주택임대사업자

by 새옹지마@@ 2020. 12. 25. 19:30

주택임대로 발생한 소득은 모두 과세대상에 해당할까요? 아닙니다! 당연한 얘기이지만, 소득세법상 과세대상에 해당하지 않으면, 세금을 납부할 의무가 없습니다!

이번 포스팅에서는, 주택임대소득 과세대상 판단 기준을 이해하기 쉽게 정리하고자 합니다! 국세청에서는 복잡한 부동산 세금과 관련하여 100문 100답 자료를 제공하였는데, 이를 좀 더 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.

※ 수정) 2023년 개정 소득세 부분도 반영하였습니다.

<목 차>

1. 주택임대소득 과세대상 판단기준
2. 부부합산 소유 주택 수가 1주택인 경우
3. 부부합산 소유 주택수가 2주택인 경우
4. 부부합산 소유 주택수가 3주택 이상인 경우
5. 맺으며

1. 주택임대소득 과세대상 판단 기준

주택임대소득이 과세대상인지 여부는 아래 표 하나로 정리할 수 있습니다. 주택수에 따른 과세대상 주택임대소득이 다르니, 꼼꼼하게 살펴보시기 바랍니다.

여기서 주의할 점은, 주택임대소득에 있어, 주택수 판단 기준은 "부부합산 소유 주택수"입니다. 즉, 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유 주택을 합산하여 판단합니다. 양도소득세, 취득세에 있어 주택수 판단 기준과 구분해야 합니다. 위 [표]를 분설하여 구체적으로 살펴보겠습니다.

※ 수정) 2023년 소득세법 개정으로, 과세대상 기준이되는 1주택 고가주택 기준시가가 9억 원에서 12억 원으로 변경되었습니다. 따라서 2023년 귀속분부터는, 기준시가 12억 원을 기준으로 판단하시면 됩니다.

※ 참고) 국세청 홈택스에서, 주택임대소득 분리과세 신고 방법에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 아주 자세히 설명하였으니, 도움이 되실 겁니다.

2. 주택임대소득 과세대상 판단, 부부합산 소유 주택수가 1주택인 경우

부부합산 소유 주택수가 1주택인 경우, ① 국외 주택의 월세 수입, ② (2023년 귀속부터) 기준시가 12억 원 초과 주택의 월세 수입에 대해서만 과세됩니다!

달리 말하면, 기준시가 12억 원 이하 국내 주택의 경우, 월세 · 보증금 · 전세금 모두 비과세 소득이며, 기준시가 12억 원 초과 국내 주택의 경우, 보증금 · 전세금 역시 과세대상에 해당하지 않습니다.

이에 따라, 기준시가 12억 원 초과 1주택 소유자의 경우, 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우, 소득세 신고대상에 해당하지 않지요.

이처럼, 국내 주택의 경우, 기준 시가 12억 원을 초과할 때만 그 월세에 대해서 과세합니다. 이때, 그 판단 기준일은 과세기간 종료일(12/31) 또는 해당 주택의 양도일이 됩니다. 다시 '1.'항의 [표]를 보면, 보다 쉽게 이해하실 수 있을 겁니다!

※ 참고) 주택임대소득 관련, 건강보험료 부과 기준에 대하여, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니,꼭 확인해 주시기 바랍니다.

3. 주택임대소득 과세대상 판단, 부부합산 소유 주택수가 2주택인 경우

부부합산 소유 주택수가 2주택인 경우, "모든 월세 수입"이 과세대상이 됩니다. 달리 말하면, 보증금이나 전세금은 과세대상에서 제외되므로, 전세금만 받고 임대를 하는 경우에는 소득세 신고를 하지 않아도 됩니다.

여기서 주의할 점은, 이사 등으로 인해, 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도, 2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세 과세 대상에 해당합니다.

4. 주택임대소득 과세대상 판단, 부부합산 소유 주택수가 3주택 이상인 경우

부부합산 소유 주택수가 3주택 이상인 경우에는, 다소 복잡합니다. 부부합산 소유 주택수가 3주택 이상인 경우, 소형주택 또는 비소형주택의 모든 월세 임대수입은 과세대상에 해당합니다('소형주택'이란, 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서, 기준시가가 2억 원 이하인 주택을 의미 합니다).

또한, 비소형 주택 3채 이상 소유하고, 해당 보증금 · 전세금 합계가 3억 원 초과하는 경우, 간주임대료에 대해 과세됩니다. 간주임대료에 대해서는, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

이때, 부부합산 3주택 이상 소유한 자에 대한 간주임대료 과세대상 판단 시, 2021년 귀속까지는 소형주택은 주택 수에서 제외됩니다. 사례를 통해, 구체적으로 살펴보겠습니다.

부부 합산하여 4주택을 소유하고 있으며, 4주택 모두 보증금만 받고 임대하고 있는데, 이때, 3개의 주택은 소형주택이고, 나머지 1개의 주택은 기준시가가 4억 원, 해당 보증금이 3억 5천만 원인 경우, 위 임대소득에 대해 과세될까요?

위 사례의 경우, 부부합산 4주택이며, 보증금만 받고 임대하였으니 간주임대료 과세대상인지 여부를 검토해야 합니다.

앞서 말씀드린 것처럼, 2021년 귀속까지, 소형주택은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에서 제외됩니다.

그러므로, 나머지 비소형 주택의 보증금이 3억 원 초과(3억 5천만 원)한다고 하더라도, 2021년 귀속까지 비소형 주택 3채 이상을 소유한 것이 아니므로, 2021년 귀속까지는 간주임대료가 과세되지 않습니다. 즉, 2021년 귀속까지는 주택임대소득에 대해 비과세 됩니다.

만약, 위 사례에서 소형주택들이 월세로 임대하였다면, 그 월세 임대수입은 모두 과세 대상에 해당하지요!