전세보증금반환, 부동산 신탁회사에게 청구할 수 있나?

부동산/부동산 매매 임대차 분쟁

by 새옹지마@@ 2024. 1. 23. 18:44

전세보증금반환, 부동산 신탁회사에게 청구할 수 있을까요? 전세보증금반환 또는 임대차 보증금 반환 사건 상담을 하다보면, 신탁회사가 등장하는 경우가 꽤 많이 있습니다.

신탁회사가 있는 경우, 신탁회사에 대하여 전세보증금반환 청구를 할 수 있는지 여부가 쟁점이 됩니다. 실제 사례를 통해 관련 쟁점을 살펴보겠습니다.

※ 부동산 매매 또는 임대차 계약에 있어 빈번하게 발생하는 문제가 있습니다. 가계약금 반환 받을 수 있을까요? 아래 포스팅에서, 가계약금 반환과 관련된 핵심 내용을 쉽게 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

<목 차>

1. 전세 임대차 계약 체결한 임차인 홍길동, 그 이후 소유자가 신탁회사로 되어 있다?
2. 신탁회사에 대하여 보증금반환 청구할 수 있나?
가. 임대인 김갑동에게 보증금반환 청구하는 것은?
나. 신탁회사, 보증금 반환의무 부담하나?
다. 그러나 신탁회사, 쉽게 돈을 주지 않는다
3. 맺으며

1. 전세 임대차 계약 체결한 임차인 홍길동, 그 이후 소유자가 신탁회사로 되어 있다?

신탁회사와 관련된 전세 보증금 반환 실제 사례를 통해 설명드리겠습니다(특정되는 것을 막기 위해, 사실관계 일부는 변경하였습니다).

홍길동은 2015. 1.경 '김갑동'으로부터, 서울 소재 'A 빌라'를 보증금 2억 원, 임차기간 2015. 2. 28.부터 2017. 2. 27.까지로 하여, 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였습니다.

홍길동은 2015. 1.경 김갑동에게 보증금 2억 원을 지급한 다음, A 빌라를 인도받고 2015. 1. 30. 주민등록 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다.

그런데 김갑동은 2015. 8. 28. 'X 신탁 주식회사(이하, '신탁회사'라고 함)에게 신탁계약을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 즉, 임대차계약 체결 이후, A 빌라의 등기부상 소유자가 변경된 것이지요.

임대차계약 기간 만료일이 다가오자, 홍길동은 김갑동에게, '계약 기간 끝나면 나가겠으니, 그 때 보증금 2억 원을 돌려주시오'라고 연락하였습니다. 그런데 임대인 김갑동은, '다른 세입자를 구하면, 그 때 보증금을 주겠다'고 하였습니다(보증금을 줄 수 없다는 얘기이지요).

임대차 계약 기간은 만료되었으나, 홍길동은 여전히 보증금 2억 원을 돌려받지 못하였습니다. 홍길동은 A 빌라 등기부를 발급하여 보게 되었는데, 거기에는 위 빌라 소유자가 'X 신탁 주식회사'로 기재되어 있는 것을 발견하였습니다.

그렇다면, 임차인 홍길동은 등기부상 소유자인 신탁회사에게 보증금 2억 원을 받을 수 있을까요? 신탁회사 전세보증금 반환 실무에 대해 '2.'항에서 자세히 살펴보겠습니다.

※ 주택임대차보호법상 소액 임차인 최우선 변제, 이것을 확인하여 검토가 이루어지지 않았다면, 최우선 변제 받지 못할 수도 있습니다. 생각보다 많은 분들이 피해를 보고 있는데요, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

2. 신탁회사에 대하여 보증금반환 청구할 수 있나?

가. 임대인 김갑동에게 보증금반환 청구하는 것은?

법률 상담을 하다보면, 임차인 홍길동과 같은 상황에서, 임대인에게만 계속 보증금 반환을 요구하거나 보증금반환청구 소송을 제기하는 경우를 보게 됩니다.

위와 같은 경우, 법리적으로 가능한 지 여부는 별론으로 하고, 실무적으로는 바람직하지 않습니다. 왜냐하면, 임대인 김갑동과 같은 분들은 돈이 없기 때문입니다.

그렇기에, 신탁회사로부터 빌라 등 임대목적물을 담보로 돈을 빌리고, 그 소유권을 신탁회사에게 이전하는 신탁계약을 체결하는 것이지요.

따라서 임대인 김갑동에 대한 보증금반환청구 소송 등은 실익이 없는 경우가 대부분 입니다. 만약, 승소한다고 하더라도, 집행할 수 있는 책임재산이 없으므로, 판결문은 사실상 휴지조각이 되어 버립니다. 변호사 상담 받지 않고, 혼자 진행하시는 분들 중에 이런 무익한 소송을 하는 분들이 많아 안타깝습니다.

나. 신탁회사, 보증금 반환의무를 부담하나?

신탁회사가 보증금 반환의무를 부담하는지 여부는, 사실관계와 법리적인 부분을 면밀하게 검토해 보아야 합니다.

그러면, 임차인 홍길동 케이스를 한 번 살펴보겠습니다. 다들 알고 있는 것처럼, 주택을 인도 받고 해당 주택에 전입신고를 하면 대항력을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

대항력이 생기면, 그 이후 주택 소유자가 바뀌더라도 임대차계약 관계를 주장할 수 있고, 변경된 주택 소유자(양수인)는 그 임대인의 지위를 승계하게 되는 것이지요(주택임대차 보호법 제3조 제4항).

임차인 홍길동의 경우, A 빌라를 인도받고 2015. 1. 30. 전입신고를 마쳤으니, 대항력을 취득하였습니다. 그리고 신탁회사 명의로 2015. 8. 28. 소유권이전등기가 경료되었습니다. 그러면, 위 법리에 따라, 신탁회사가 임대인 지위를 승계할 거 같은데, 법원은 어떻게 판단하였을까요?

이와 관련하여, 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70*** 판결 등에 의하면, "신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항),

부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며,

이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다."라고 하여,

특별한 사정이 없는 한, 주택 임대차 대항력 취득 이후, 신탁법상 위 주택의 소유권을 이전받은 신탁회사 역시, 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.

이에 따라 임차인 홍길동은 신탁회사를 상대로 보증금 2억 원 반환 청구를 할 수 있으며, 신탁회사는 위 보증금을 홍길동에게 반환할 의무가 있습니다.

다. 그러나 신탁회사, 쉽게 돈을 주지 않는다

법리적으로 보면, 신탁회사는 임차인 홍길동에게 보증금 2억 원을 반환해줄 의무가 있습니다. 그러나 실무에서는, 신탁회사가 순순히 보증금을 반환해주는 케이스는 거의 없습니다.

수탁자인 신탁회사는, '집주인인 김갑동에게 보증금을 반환 받아라, 우리는 보증금 반환 의무가 없다'고 주장합니다. 이에, 변호사를 선임하여 내용증명을 발송하면, 그때서야 비로소 보증금 반환과 관련하여 협상을 하려고 합니다.

소송을 제기하지 않고, 협상 단계에서 잘 마무리되는 케이스도 있습니다. 그러나 끝까지 보증금을 반환하지 않는 신탁회사도 있는데, 최후의 수단, 보증금 반환 소송을 제기해야 합니다. 위 홍길동 케이스는 소송까지 간 사례이고, 결국 전부 승소하였습니다.

※ 부동산 매매 또는 임대차 계약 체결 시, 위약금 약정을 하는 경우가 많습니다. 그런데, 매도인(임대인) 만을 위한 위약금 약정이 있는 경우, 매수인(임차인)도 이를 주장할 수 있을까요? 이에 대하여, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.