고정 헤더 영역
상세 컨텐츠
본문
서울 / 수도권 아파트 전세값이 심상치 않은 느낌입니다.
전세사기로 인해 빌라, 오피스텔 등을 기피하는 분위기와, 현저히 줄어든 서울 아파트 공급으로 인해, 서울 / 수도권 아파트 전세값이 오르고 있다는 기사들을 빈번하게 보게 됩니다.
세입자 입장에서는, 임대차 또는 전세 계약갱신청구권을 사용하여, 비교적 낮은 전세금으로 4년 동안 거주하는 것도 좋은 선택일 수 있습니다.
그런데, 임대인이 사람(자연인)이 아니라 법인인 경우, 계약갱신청구권 행사와 관련하여 여러 쟁점이 발생합니다. 특히, 실무적으로 의뢰인 입장에서 예상치 못한 변수들도 발생하기에, 당황하게 됩니다.
여러 사례가 있는데, 이번 포스팅에서는, 법인 임대인에 대한 계약갱신청구권 내용증명 발송을 통해, 소송까지 가지 않고 분쟁을 해결한 사례를 말씀드리고자 합니다.
끝까지 정독해 주세요! 그리고 임대차 분쟁에 대해 법률 상담(유료)을 원하시면, 아래 연락처로 연락해주시기 바랍니다.
<목 차>
|
1. 법인 임대인으로부터 온 <임대차 종료 통보> 내용증명
의뢰인은 수도권 아파트에, 전세금 2억 원, 계약기간 2년으로 하여 거주 중이었습니다.
전세 계약 당시, 위 아파트 전세 시세는 약 3억 원 정도였는데, 임대인(소유자)의 특수한 사정으로 인해, 비교적 저렴한 전세금으로 전세 계약을 체결할 수 있었습니다.
계약기간 만료 1년 전, 위 아파트 소유자가 기존 임대인(자연인)에서 D법인(주식회사)으로 변경되었습니다.
이에 따라 D법인은 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하게 되었습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
의뢰인은 시세보다 저렴한 전세금으로 계약을 체결하였기에, 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주할 계획이었습니다. 그런데 전세 계약 만료 3개월 전, D 법인으로부터 아래와 같은 내용증명을 받게 되었습니다.
즉, D 법인이 해당 아파트를 회사 용도로 사용하기 위해, (임차인인) 의뢰인과의 임대차계약을 연장하지 않을 것이다고 통보한 것이지요.
D 법인은 여기서 그치지 않았습니다. 의뢰인이 계약만료 일까지 퇴거하지 않을 경우, 명도 소송을 제기할 것을 밝혔습니다.
의뢰인은 당황하였습니다. 시세보다 저렴하게 전세계약을 체결하였기에, 전세금 인상을 받아들일 의향이 있었습니다. 그러나 D 법인은 전세계약을 연장할 의사가 전혀 없었던 것이지요.
위 전세 계약 만료 무렵, 인근 전세 시세는 4.5억 원 ~ 5억 원 정도로, 의뢰인이 이를 부담하기에는 굉장히 어려운 상황이었습니다.
법률 상담 후, 명도소송까지 대응하는 전략을 세웠습니다. 그러나 제 목표는, 명도소송까지 가기 전에, 이 분쟁을 해결하는 것이었습니다.
가능할까요? 내용증명을 어떻게 작성하는지에 따라 그 결과는 달라집니다. '2.'항에서 그 스토리를 말씀드리겠습니다.
※ 참고) 소중한 전세금을 지키기 위해서는, 기본적인 법리를 알고 있어야 합니다. 그 법리 중 하나로서,소액임차인 최우선 변제권인데요, 여기에도 매우 중요한 법리가 있습니다. 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
2. 계약갱신청구권 내용증명, 법인 임대인을 설득하다
변호사 내용증명의 힘은 상당합니다.
의뢰인은, 1페이지 내외로 내용증명이 작성되어 발송될 줄 알고 있었습니다. 그러나 제가 작성한 내용증명 페이지수와 그 내용을 보고 깜짝 놀랐다고 하였네요.
의뢰인은, '이런 내용증명이면, D 법인이 설득될 거 같다'고까지 말하였습니다. D 법인 측 주장 내용을 법리적으로 하나하나 반박하는 내용을 담았는데, 내용증명 일부만 아래에 첨부하겠습니다.
법인 임대인, 그리고 계약갱신청구권과 관련된 하급심 판례는 정립되어 있지 않습니다. 그렇기에, 주택임대차보호법상 법리를 정교하게 풀어내어, D 법인 측 주장을 반박하는 내용증명을 작성하였지요.
D 법인 측은 위 내용증명을 보고 난 뒤, 연락을 하였습니다. 계약갱신청구권 행사에 따른 내용으로 전세계약을 2년 연장하되, 전세금 5% 증액하자는 내용이었습니다.
명도소송까지 가지 않고, 내용증명을 통해 전세계약 분쟁이 해결되는 순간이었습니다. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약서 작성까지 무사히 마치게 되었지요.
결국, 의뢰인은 종전 전세금 2억 원에서 5% 증액한 2억 1,000만 원에 2년 더 거주할 수 있게 되었습니다! 종전 계약 기간 만료 무렵, 전세 시세가 4.5억 ~ 5억 원인 것을 감안하면, 의뢰인은 상당한 이익을 얻은 것이지요.
"변호사님 덕분에 한숨 놓게 되었어요 감사합니다."라는 문자, 그리고 여러 차례 감사 전화를 주셨습니다.
본 포스팅에서 다 밝힐 수는 없지만, 실무적으로 매우 힘든 상황들이 여러차례 있었습니다. 임대인이 '법인'이기 때문에 발생하는 문제들인데요, 다행히 이를 잘 해결하고, 원하는 결과를 종국적으로 얻게 되었습니다.
※ 참고) 임대료 상한 제한 5%에 대해, 좀 더 알고 싶으신가요? 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 확인해 주시기 바랍니다!
3. 맺으며
이상과 같이, 법인 임대인에 대한 계약갱신청구권 내용증명을 통해 분쟁을 해결한 사례를 말씀드렸습니다. 계약 상대방이 '법인'이 되면, 긴장해야 합니다. 실무적으로 예상치 못한 상황에 직면할 수 있기 때문이죠.
임대차 분쟁에 대해 법률상담(유료)이 필요하시면, 아래 연락처로 연락주시기 바랍니다. 변호사 법률 상담 등을 통해, 여러분의 소중한 자산을 지키시기 바랍니다.
댓글 영역