임대주택 자동말소 후, 해당 주택 양도 당시 임대하지 않아도 양도세 중과배제 가능할까?(feat. 유권해석)

 

[표제_임대주택_중과배제]

 

 

 

1. 양도세 중과배제,

자동말소 후에도 임대요건 등을 충족해야 할까?

 

 

 

  이전 포스팅에서는, 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민간임대주택법'이라 함)」의 내용과 이와 관련된 쟁점 사항(세법상 양도세 중과배제 처리 문제 등)에 대해 자세히 살펴보았습니다(이에 대해서는 아래 각 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다).

 

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/31

[부동산] 민간임대주택법, 어떻게 개정되었나?(민간단기임대 및 아파트 준공공임대 폐지, 최소임

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/32

[부동산] 개정된 민간임대주택법의 문제점, 이에 대한 보완책(종합부동산세, 양도소득세 등)

 

 

  이전 포스팅에서 언급한 것처럼, 임대주택 등록으로 인해 양도세 중과배제 혜택을 받기 위해서는, ① 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 하고, ② 5% 임대료 상한 규정을 준수해야 하는 등의 요건(이하 '임대요건 등'이라 함)을 충족시켜야 되었습니다.

 

 

  문제는, 개정 민간임대주택법으로 인해 임대주택이 자동말소된 이후에도, 임대요건 등을 충족시켜야 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있는지 여부였습니다. 이와 관련하여 유권해석이 없어, 실무상으로도 의견이 분분했는데요, 다행히 이번에 납세자에게 유리한 방향으로 유권해석이 나왔습니다. 다음과 같이, 민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날, 자동말소된 임대주택이 자동말소된 이후 임대요건 등을 준수하지 않더라도, 해당 임대주택을 양도하는 경우에는 중과배제 혜택을 받을 수 있습니다!

 

 

[질의회신_임대주택_중과배제]

[유권해석_질의내용]

 

  즉, 자동말소된 임대주택을 양도하는 경우, ① 해당 주택을 양도할 당시 임대하고 있지 않아도 되며, ② 양도일까지 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않아도 되고, ③ 양도일까지 세무서 사업자등록을 유지하지 않아도 됩니다.

  

 

  사실, 위와 같은 유권해석은 법리적으로도 당연한 결론으로 볼 수 있습니다. 그러나 세금과 관련하여서는, 과세당국의 유권해석이 나오기 전까지 확신할 수 없는 것이 현실이지요(다소 납득하기 어려운 유권해석도 비일비재하기 때문에). 어찌 되었든, 자동말소된 임대주택 소유자들에게는 반가운 소식입니다!

 

 

 

2. 자진말소의 경우에는?

 

 

 

  한 가지 주의할 점은, 위 유권해석은 "자동말소"된 임대주택에 관한 내용입니다. 즉, "자진말소"의 경우에 관한 유권해석이 아니지요. 자진말소의 경우에는 유권해석이 달라질 수도 있습니다. 먼저, 양도세 중과배제와 관련된 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호의 규정을 살펴보겠습니다.

 

 

소득세법 시행령[대통령령 제32449호, 2022. 2. 18. 시행된 것] 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)   ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. (중략)        2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[ (중략) ]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 이 조 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. (중략)        사. 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다. (후략)

 

 

  위 시행령 제167조의3  제1항 제2호 단서에서는, 자동말소된 임대주택에 대해 규정되어 있습니다. 위 규정에 의하면, 자동말소의 경우, "임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다"라고 규정되어 있지요.

 

 

  이에 반해, 같은 호 '사'목에 의하면, 자진말소 임대주택의 경우(임대의무기간 2분의 1이상 & 등록 말소 후 1년 이내 양도), 임대기간요건 외에 다른 요건을 갖추어야 한다고 규정되어 있습니다. 그렇다면, 자진말소의 경우에는 해당 임대주택의 양도 당시까지 임대료 상한 5% 규정 등 임대요건 등을 충족해야 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있다고 해석할 수도 있습니다.

 

 

  양도세 중과배제와 관련하여, 자진말소에 대한 유권해석이 아직 나오지는 않았지만, 법문상으로는 자동말소의 경우와 구분되기에 신중할 필요가 있습니다. 부디, 납세자에게 유리한 유권해석이 나오길 바라며, 이에 관한 해석이 나오면 추후에 포스팅하도록 하겠습니다!

 

 

  기타, 임대주택과 관련하여 아래 각 포스팅을 참고하시면 도움이 되시니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다!

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/33

[부동산] 임대주택 등록, 제대로 되어 있는지 확인하는 방법!(렌트홈에서 임대사업자 등록증 발

 

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