[부동산] 개정된 민간임대주택법의 문제점, 이에 대한 보완책(종합부동산세, 양도소득세 등)

개정된 민간임대주택법의 문제점은 무엇인지, 이에 대한 정부의 보완책(종합부동산세, 양도소득세 등)은 무엇인지에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

<목  차> 1. 민간임대주택법 개정되다 2. 주택임대사업자가 누리는 세제 혜택 3. 주택임대사업자가 종부세 합산배제 등 혜택을 누리기 위한 요건 4. 민간임대주택법 개정에 따라 발생한 문제점 5. 제기된 문제점에 대한 보완조치 6. 맺으며

 

 

 

1. 민간임대주택법 개정되다

 

바로 직전 포스팅에서처럼, 국토교통부는 4년 단기임대 및 8년 아파트 준공공 임대 유형 폐지와 의무임대기간 종료한 날 자동등록 말소 등을 내용으로 한 민간임대주택법 개정내용 등을 7/10 발표하였습니다(민간임대주택법은 7/10 발표 내용대로 개정되어 현재 시행되고 있습니다).

 

[부동산] 민간임대주택법, 어떻게 개정되었나?(민간단기임대 및 아파트 준공공임대 폐지, 최소임대의무기간 종료 후 자동등록말소 등) (tistory.com)

[부동산] 민간임대주택법, 어떻게 개정되었나?(민간단기임대 및 아파트 준공공임대 폐지, 최소임

 

국토교통부의 7/10 부동산 대책 발표 후, 여러가지 문제점들이 제기되었습니다. 위 문제점들이 제기된 배경을 이해하기 위하여,  ① 주택임대사업자가 누리는 세제 혜택은 무엇인지 ② 위 세제 혜택을 누리기 위한 요건은 무엇인지 먼저 살펴본 후, ③ 민간임대주택법 개정에 따라 발생한 문제점 및 이에 대한 보완조치는 무엇인지에 대해 차례대로 살펴보겠습니다.

 

[본 포스팅에서는, 민간임대주택법 개정에 따라 발생하는 문제점과 관련된 부분인, 종합부동산세, 양도소득세 중 일부분에 대한 요건에 관하여 다루겠습니다.]

 

 

 

2. 주택임대사업자가 누리는 세제 혜택

 

주택임대사업자는 세법상 일정 요건을 갖춘 경우, 취득- 보유 - 양도 각 단계별로 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

 

취득단계에서는 지방세법상 '취득세 감면' 혜택이, 보유단계에서는 지방세법상 '재산세 감면', 종합부동산세법상 '종부세 합산배제', 소득세법상 '주택 임대소득세 감면' 혜택이, 양도단계에서는 소득세법상 '거주 주택 비과세 특례', '조정대상지역 내 임대주택에 대한 양도소득세 중과배제', 조세특례제한법상 '장기특별공제 추가·특별공제율 적용'혜택이 있습니다.

 

 

앞서 말씀드린 것처럼, 본 포스팅에서는, 민간임대주택법 개정에 따라 발생하는 문제점과 관련된 부분인, 종합부동산세, 양도소득세 중 조정대상지역 내 임대주택에 대한 양도소득세 중과배제(이하에서는, '종부세 합산배제 등'이라 합니다)의 요건에 대해 다루어 보겠습니다.

 

※ 기타, 종부세 합산배제 신고하는 방법에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다. 혼자서도 따라하면서 처리 할 수 있으니 꼭 확인해주세요!

 

집에서 종합부동산세 합산배제 신고하기!(홈택스로 종부세 합산배제 신고방법) (tistory.com)

집에서 종합부동산세 합산배제 신고하기!(홈택스로 종부세 합산배제 신고방법)

 

 

3. 주택임대사업자가 종부세 합산배제 등 혜택을 누리기 위한 요건

 

 

민간임대주택법에 따르면, 의무임대기간에 따라 민간단기임대(4년)와 준공공임대(8년)로 나누어집니다. 그런데, 종부세 합산배제 등 혜택을 받기 위해서는 민간임대주택법에 따라 ① 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하고, ② 최소 8년 이상 의무임대를 해야 합니다(다만, 2018. 3. 31. 이전에 등록한 경우에는 5년 임대를 하면 됩니다).

 

또한, ③ 임대개시일 당시 임대주택의 기준시가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하여야 하고, ④ 5% 이내로만 상한으로 임대료를 올려야 합니다. 마지막으로, ⑤ 조정대상지역 내 주택의 경우, 2018. 9. 13. 이전에 취득해야 합니다.

 

즉, 민간임대주택법에 따라 임대사업자 등록만 하면, 종부세 합산배제 등 세제 혜택을 받을 수 있는 것이 아니라, 위에서 언급한 요건들을 모두 갖추어야 위 세제 혜택을 받을 수 있습니다!

 

※ 참고로, 지방자치단체 주택임대사업자로 제대로 등록되어 있는지 궁금하시다면, 아래 포스팅에서 이를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

[부동산] 임대주택 등록, 제대로 되어 있는지 확인하는 방법!(렌트홈에서 임대사업자 등록증 발급 방법 이용) (tistory.com)

[부동산] 임대주택 등록, 제대로 되어 있는지 확인하는 방법!(렌트홈에서 임대사업자 등록증 발

 

4. 민간임대주택법 개정에 따라 발생한 문제점

 

개정된 민간임대주택법에 의하면, 4년 단기임대 및 8년 아파트 준공공 임대 유형이 폐지되며, 의무임대기간이 종료한 날 임대주택 등록이 자동말소 됩니다.

 

위 개정된 내용에 따라, 4년 단기임대 주택을 등록한 경우, 개정된 민간임대주택법 시행 이후 의무임대기간 4년이 만료되면, 단기임대주택 등록은 자동 말소 됩니다.

 

세법상 종부세 합산배제 등 혜택을 누리기 위해서는 민간임대주택법에 따른 지자체 임대사업자 등록(4년 단기임대 주택 등록)과 의무임대기간 5년(2018. 3. 31. 이전 등록) 요건 등을 충족해야 하는데, 개정 민간임대주택법에 의해, 4년 단기임대 주택 등록이 자동 말소되면서, 세법상 요건(4년 단기임대 주택 등록 및 5년 의무임대기간)을 충족하지 못하게 됩니다.

 

 

이에 따라 종전에 종부세 합산배제 혜택을 받았던 부분을 토해내야 하는 경우 뿐만 아니라, 임대주택이 조정대상지역 내에 있을 경우, 매도시 양도세 중과까지 적용되는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 

 

 

5. 제기된 문제점에 대한 보완조치

 

'4.'항에서 말씀드린 문제점들이 대두되자, 기획재정부에서 2020. 8. 7.자로 임대주택 세제지원 보완조치 대책을 발표하였습니다.

 

(1) 당연한 것이지만, 기획재정부에 따르면, 임대등록기간 동안 세제혜택은 계속 유지됩니다.

 

 

[기획재정부 보도자료 원문]

 

 

(2) 또한, 기획재정부는, 민간임대주택법상 의무임대기간이 만료되어 그 등록이 자동말소되는 바람에, 세법상 의무임대기간 5년 요건을 채우지 못하는 경우 등에 대하여, 종전에 감면받은 세제 혜택을 추징하지 않겠다고 밝혔습니다.

 

[기획재정부 보도자료 원문]

 

 

(3) 뿐만 아니라, 기획재정부는, 해당 임대주택 양도시, 양도세 중과를 배제 하겠다고 밝혔습니다.

 

다만, 자진등록말소의 경우에는, 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만 양도세 중과 배제 혜택을 적용한다고 밝혔는데, 위 의무임대기간은 민간임대주택법상 의무임대기간(4년 or 8년)인지 아니면, 세법상 의무임대기간(5년 or 8년)인지 명확하지 않아서, 보수적으로 세법상 의무임대기간을 기준으로 산정하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

 

따라서, 세법상 의무임대기간을 기준으로, 5년의 1/2인 2년 6개월 또는 8년의 1/2인 4년을 임대한 경우에 양도세 중과 배제 혜택이 적용된다고 생각하는게 좋을 것으로 보입니다.

 

 

[기획재정부 보도자료 원문]

 

 

(4) 그리고 의무임대기간 미충족시에도 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.

 

[기획재정부 보도자료 원문]

 

 

6. 맺으며

 

이상과 같이, 국토교통부의 7/10 부동산 대책 발표에 따라 제기된 개정 주택임대사업법의 문제점, 이에 대한 기획재정부의 세법상 보완 조치에 대해 살펴보았습니다.

 

눈치 채셨겠지만, 기획재정부는 다소 파격적으로 보완대책을 발표함으로써, 다주택자들에게 퇴로를 열어주었습니다. 즉, '세제 혜택을 줄테니, 집 팔아라'라는 메시지를 주었지요.

 

기타, 주택임대사업자, 임대개시일의 기준 및 임대개시일 당시 기준시가의 의미에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 

 

[부동산] 임대개시일의 기준은? 임대개시일 당시 기준시가의 의미는? (tistory.com)

[부동산] 임대개시일의 기준은? 임대개시일 당시 기준시가의 의미는?