검토 없이 분양권 잘못 양도하였다가, 남은 1주택 비과세 혜택 못받을 수 있다!(feat. 분양권 과세양도 후 남은 2주택 양도 시 보유기간 기산일)

 

 

 

 

이전 포스팅에서는,

실무에서 아직도 정리되지 않은

최종 1주택 양도 시 보유기간 기산일 계산방법에 대해 살펴보았습니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/130

소득세법 시행령 제154조 제5항, 1세대 1주택 비과세 보유기간 기산일 계산방법!(최종 1주택이 된

 

이번 포스팅에서는,

기획재정부의 2021. 6. 10.자 질의회신(양도, 서면-2021-법령해석재산-1365) 내용을 통해,

분양권 과세양도 후 남은 1주택 양도 시 주택 보유기간 기산일은 어떻게 되는지에 대해 살펴보고자 합니다.

 

 

이전 포스팅에서 자세히 살펴본 것처럼,

 

2021. 1. 1. 이후 새로 취득하는 분양권은

1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수에 포함되는 거, 알고 계시죠?

 

[세법이 워낙 많이 개정되어서, 혹시 그 내용을 알지 못하신 분들은 아래 포스팅을 참고해 주세요!]

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/106

조합원입주권과 분양권, 양도시 양도세율 및 주택수 판정 등 차이점 정리!

 

즉, 이번에 다룰 내용은,

 

주택과 분양권(2021. 1. 1. 이후 취득)을 취득한 사람이 분양권을 먼저 양도하는 경우,

남은 최종 1주택을 양도할 때 비과세 받기 위한 보유기간은 어떻게 산정하는 것인지입니다!

 

[포인트는 분양권을 먼저 양도하는 경우입니다!

이와 관련된 쟁점에 대해서는 '3.'항 마지막에 후술하겠습니다.]

 

따라오셨나요?

그러면, 사실관계를 먼저 살펴보겠습니다!

 

 

 

 

1. 사실관계 정리

 

 

 

위 질의회신의 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.

 

 

0 갑은 1996. 4. 26. A아파트를 취득하였습니다.

 

0 갑은 2020. 11. 13. 을로부터 B분양권을 매수하는 계약을 체결하였습니다.

 

0 갑은 2021. 3. 2. 병에게 A아파트를 매도하는 계약을 체결하였습니다.

 

0 갑은 2021. 3. 29. 을에게 잔금 지급기일에 잔금을 모두 지급하고, B분양권을 취득하였습니다.

 

0 갑은 2021. 4.경 B분양권을 매도 후 A아파트도 매도할 예정입니다.

 

 

위 사실관계에서 주의할 점은, '분양권 취득일은 언제인가'입니다.

 

갑은 을로부터 B분양권을 전매 취득하는 상황이므로,

B분양권 취득일은 잔금을 지급한 2021. 3. 29.입니다!

 

[즉, B분양권 전매계약 체결일인 2020. 11. 13.은 분양권 취득일이 아닙니다!]

 

 

그런데 만약,

갑이 B분양권을 최초로 분양받는다고 가정할 경우, 그 취득일은 언제일까요?

 

최초 분양의 경우, 당첨일이 취득일이므로,

만약 갑이 B분양권을 2020. 11. 13.에 당첨되었다고 가정할 경우에는,

B분양권 취득일은 2020. 11. 13.이 됩니다.

 

 

B분양권 취득일이 언제인지에 따라 그 결과는 현저히 달라지는데,

이에 대해서는 후술하겠습니다!

 

[눈치 빠른 분들은 이미 알아채셨을 거라 생각합니다!]

 

 

위 사실관계의 경우,

갑은 2021. 3. 29. B분양권을 취득한 후,

2021. 4.경 B분양권을 매도한 뒤 A아파트를 매도하려고 하는바,

 

그렇다면,

A아파트에 대해 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 보유기간 기산일은 언제일까요?

 

 

 

 

2. A아파트 양도 시 비과세 받기 위한 보유기간 기산일은?

 

 

서두에서 말씀드린 것처럼,

2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세 판정에 있어 주택수에 포함됩니다.

 

따라서 사안의 경우,

 

분양권을 먼저 양도하여 과세되었기 때문에(분양권은 비과세 규정이 없습니다),

소득세법 제154조 제1항 단서 규정(파란색 표시 부분 참조)에 따라

분양권을 처분한 2021. 4.경부터 추가로 2년 보유해야 A아파트는 비과세 받을 수 있습니다.

 

[거주기간은 별론으로 하겠습니다.]

지방에서는 분양권 전매 제한이 없는 곳이 있기에,

분양권 전매 차익만을 생각하고, 주택보다 먼저 분양권을 처분하는 경우가 종종 있습니다.

 

면밀한 검토 없이, 당장의 전매 차익만 생각하다 보면,

위 갑의 사례와 같은 낭패를 볼 수 있으니 조심해야 합니다!

 

 

구체적으로 위 사례의 경우를 살펴보겠습니다.

 

 

갑은 2021. 3. 2. 병에게 A아파트를 매도하는 계약을 체결하였습니다.

 

매도인인 갑은 재산세 과세기준일인 6/1 이전에 A아파트를 처분할 가능성이 높으므로,

잔금지급일은 6/1 이전으로 합의하였을 가능성이 높습니다.

 

 

그렇다면,

갑이 2021. 4.경 B분양권을 매도한다면,

 

(병과의 A아파트 매매계약을 해지하지 않는 이상)

 

갑은 A아파트를 2021. 4.경부터 추가로  2년 보유하는 것이 사실상 불가능하기 때문에,

1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하게 되겠지요.

 

 

그러나 '1.'항에서 언급한 것처럼,

만약, 갑이 B분양권을 전매 취득한 것이 아니라

2020. 11. 13.에 최초로 분양 받은(당첨된) 것이라면 어떨까요?

 

 

그렇다면,

갑은 B분양권을 당첨일인 2020. 11. 13.에 취득하게 되고,

이에 따라 B분양권은 1세대 1주택 판정 시 주택수에 포함되지 않게 됩니다!

 

 

그러므로, 갑이 2021. 4.경에 B분양권을 전매한다고 하더라도,

A아파트 양도 시 보유기간 기산일은 당초 취득일인 1996. 4. 26.이 됩니다!

 

결국, 갑은 A아파트에 관하여 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되는 것이지요!

 

 

B분양권을 언제 취득하였는지에 따라

A아파트 양도소득세는 현저히 달라집니다!

 

 

 

3. 맺으며

 

 

이상과 같이,

분양권(2021. 1. 1. 이후 취득)을 먼저 양도한 후

남은 1주택 양도 시 해당 주택의 보유기간 기산일은 언제인지 등에 대해 살펴보았습니다.

 

2021. 1. 1.이후 취득한 분양권에 대해서는,

주택으로 생각하고 양도 계획을 세우셔야 합니다!

 

 

마지막으로,

2021. 1. 1.이후 분양권을 취득한 경우,

기존에 보유하고 있던 1주택을 양도할 때 비과세를 받는 방법에 대해 말씀드리겠습니다!

 

서두에서 말씀드린 것처럼, 분양권을 먼저 양도한 경우가 문제 됩니다!

 

일정요건을 충족하면서 주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 있는데,

이에 대해서는 아래 포스팅에서 자세히 서술하였으니 꼭 참고하시기 바랍니다!

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/122

[일시적 1세대 2주택 비과세] 종전주택 있는 상태에서, 조합원입주권 또는 2021. 1. 1. 이후 분양권