부동산 가계약금, 반환받을 수 있다!(부동산 거래 시 주의할 점-가계약금 관련 분쟁)

부동산/부동산 매매 임대차 분쟁

by 새옹지마@@ 2021. 9. 1. 18:40

이번 포스팅에서는, 부동산 거래 시 가계약금 관련 분쟁에 대해 살펴보겠습니다. 좀 더 구체적으로, 부동산 가계약금 반환 받을 수 있는 경우에 대해, 판례와 같이 살펴보고자 하니, 끝까지 읽어주시기 바랍니다.

<목 차>

1. '가계약금'과 관련하여, 빈번하게 발생하는 분쟁
2. 가계약금이란, 무엇인가?
3. 가계약금 반환받을 수 있나?
4. 문제는, 매매계약이 체결(성립)되었는지 여부이다
5. 맺으며 - 무턱대로 가계약금을 입급하지 마라

1. '가계약금'과 관련하여, 빈번하게 발생하는 분쟁

제 친구 A로부터 연락이 왔습니다. A는 회사에서 제공하는 주택에서 거주하고 있었습니다. 그러던 중, 결혼을 하게 되었고, 좀 더 넓은 주택으로 옮겨야 하는 상황이 되었지요.

그래서 여러 군데 공인중개사 사무소를 방문하면서 집을 알아보던 중, 괜찮은 매물(매매대금 2억 5천만 원)을 발견하게 되었습니다.

A가 관심을 보이자, 공인중개사는 '해당 매물이 인기가 좋으므로, 가계약금 200만 원을 지급해야 계약을 체결할 수 있다. 빨리 지급해야 한다'며, 200만 원 지급을 독촉하였고, 결국, A는 그 자리에서 200만 원을 매도인 명의 계좌로 이체하였습니다.

그런데, A가 해당 매물을 매수할 수 없는 사정이 생기게 되었습니다. 이에 따라, A는, '개인적인 사정으로 인해 매매계약을 체결할 수 없으니, 200만 원을 반환해달라'라고 매도인과 공인중개사에게 요청하였습니다.

그러나 매도인과 공인중개사는, 'A의 사정으로 계약을 체결하지 못하였으니, 200만 원은 몰취되었다.'며 반환을 거부하였지요.

위와 같은 사례는 흔히 볼 수가 있습니다. 주변 지인들로부터 가계약금과 관련된 분쟁을 수십 차례나 들었지요. 이들이 궁금한 사항은 명백합니다. '제가 지급한 가계약금을 반환받을 수 있나요?' 이에 대한 답은, 상세히 후술하겠습니다. 꼼꼼하게 정독하여 소중한 재산을 지키세요.

※ 부동산 매매 또는 임대차 실무 중 위약금 분쟁 사례도 빈번합니다. 매도인 또는 임대인 만을 위한 위약금 약정이 있는 경우, 매수인 또는 임차인도 이를 주장할 수 있을까요? 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

2. 가계약금이란 무엇인가?

가계약금이 무엇인지를 알기 위해, 반드시 비교해서 알아야 하는 개념이 있습니다. 그것은 바로, "계약금"입니다.

실무상, 계약금은 매매대금의 10%에 해당하는 금액이 지급되는 것이 통상적이지요. 계약금은 매매계약이 체결(성립)되었음을 전제로 하기에, 민법 제565조(해약금) 규정이 적용됩니다.

민법(법률 제17905호, 2021. 1. 26. 일부개정된 것)

제565조(해약금)

① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

따라서 우리가 흔히 알고 있는 것과 같이, (당사자 사이에 다른 약정이 없는 한) 매수인은 자신이 지급한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 지급받은 계약금 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

그런데, '가계약금'은 "계약금"과 다릅니다. 가계약금은 매매목적물에 관하여 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서, 장차 계속될 계약교섭의 기초로 교부하는 일종의 증거금입니다.

즉, 매매계약이 체결(성립)되지 않을 경우에는 이를 돌려받는 것을 전제로 교부된 돈인 것입니다. 매매계약이 체결(성립)되었음을 전제로 한 계약금과 법적 성격이 다른 것이지요.

3. 가계약금, 반환받을 수 있나?

'2.'항에서 살펴본 '가계약금'의 법적 성질을 이해하신 분들이라면, 벌써 눈치를 채셨을 겁니다. 매매계약이 체결(성립)되지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한, 가계약금은 반환 받을 수 있습니다.

왜냐하면, 가계약금에 대해서는 계약금에 대한 규정인 민법 제565조(해약금) 제1항이 적용되지 않으며, 당사자 간에 가계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상, 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 체결되지 않았다고 하더라도, 가계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니기 때문입니다.

부산지방법원 2019나2*** 판결 등 다수 판례 역시, "계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수는 없다.

또한, 유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등이 수수되었다고 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고,

위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금 등이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.

살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 계약이 체결되지 않은 이상, 원고가 피고에게 지급한 300만 원은 원고가 이 사건 계약을 체결할 의사가 있음을 밝히고 장차 계속되는 교섭의 기초로 교부한 증거금 또는 가계약금으로서 이후 매매계약이 체결될 경우 계약금 중 일부의 지급에 갈음하되 매매계약이 성립되지 않을 경우에는 원칙적으로 부당이득으로서 반환의 대상이 된다고 봄이 타당하다.

또한 원고와 피고 사이에 위 300만 원을 해약금 또는 위약금으로서 피고에게 귀속시키기로 하는 특약이 있었다고 볼 만한 증거도 없다."라고 판시한바 있습니다.

즉, '1.'항의 사례에서처럼, A가 자신의 사정으로 인해, 매매계약을 체결하지 않는 경우에도, (특별한 사정이 없는 한) 자신이 지급한 가계약금 200만 원을 반환받을 수 있는 것입니다.

※ 가계약금 반환 쟁점은, 가계약금 배액배상 받을 수 있는지 여부에 대한 쟁점과 그 맥락을 같이 합니다. 가계약금 배액배상 쟁점에 대해, 아래 포스팅에서 실제 사례를 통해 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

4. 문제는, 매매계약이 체결(성립)되었는지 여부이다.

가계약금 반환과 관련하여서는, 결국, 매매계약이 체결(성립)되었는지 여부가 핵심 쟁점이 됩니다.

전술한 것처럼, 가계약금은 매매계약이 체결(성립)되지 않음을 전제로 하여, 장차 계속될 계약교섭의 기초로 교부하는 일종의 증거금입니다.

그렇기에, 종국적으로 매매계약이 체결되지 않게 될 경우, 가계약금을 지급한 매수인은 매도인에게 부당이득으로 가계약금 반환을 청구할 수 있는 것이지요.

매매계약이 체결되지 않았다고 볼 수 있는 사정들을 살펴보면, ① 매도인, 매수인 사이에 계약서 등 처분문서가 일체 작성되지 않은 점,

② 매수인이 지급한 가계약금의 액수가, 계약금으로 통상 지급되는 비율(매매대금의 10%)에 비추어 볼 때, 매매계약의 계약금으로 보기에는 상당히 적은 금액인 점,

③ 당사자 간에 매매계약을 체결하기로만 한 상태에서 매수인이 가계약금을 지급하였고, 확정적으로 매매대금은 얼마인지, 부동산은 언제 인도할 것인지 등과 관련하여, 매매계약의 본질적인 사항에 대해 구체적인 내용이 정해졌다고 보기 어려운 상황인 점 등이 될 것입니다.

부동산 거래 등 실무에서는, 그 사실관계가 더 복잡하고 애매한 경우가 많이 있습니다. 따라서 반드시 변호사와 법률 상담을 통해 소송 등 전략을 세우시길 바랍니다. 법률 상담(유료)을 원하시면, 아래 연락처로 연락 주시거나, 비밀 댓글로 <이름, 연락처, 사건경위>를 남겨 주시면 개별적으로 연락드리겠습니다.