임차인이 기존 임대인(종전 집주인)에게 계약갱신청구권을 행사한 후, 소유권을 이전 받은 매수인은 실거주를 이유로 하여 갱신거절 못한다!

이번 포스팅에서는, 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신 청구권을 행사한 후, 소유권을 이전 받은 매수인이 실거주를 이유로 갱신거절 할 수 없다는 하급심 판례를 소개하고자 합니다. (★★수정★★) 다만, 해당 쟁점에 대해, 최근에 대법원에서 판결 선고가 있었습니다. 위 대법원 판결이 재판실무처리의 기준이 될 것으로 보입니다. 따라서 해당 쟁점에 대한 대법원 판결을 반드시 확인할 필요가 있는바, 이에 대해서는 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/217

임차인 계약갱신 요구 한 이후 임차주택을 양수한 자, 실거주 이유로 갱신요구 거절할 수 있을까

 

 

1. 계약 갱신 청구권 관련 수원지방법원 하급심 판결

 

이번 포스팅에서는, 임차인의 계약갱신청구권 거절 사유 중 "임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(주임법 제6조의3 제1항 제8호)"와 관련된 판결(수원지방법원 2020가단569230 판결 ; 이하 '이 사건 판결'이라 합니다)을 소개하려고 합니다.

 

 

구체적으로 이 사건 판결은, 임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인(종전 집주인)에게 계약갱신청구권을 행사한 후, 소유권을 이전받은 매수인은 (주임법 제6조의3 제1항 제8호) 본인의 실거주를 이유로 하여 갱신거절을 할 수 있는지 여부가 문제(이하 '이 사건 쟁점'이라 합니다)된 사안입니다.

 

 

2. 이 사건 판결 사안의 사실관계 정리

 

이 사건 판결 사안의 사실관계를 먼저 정리하고자 합니다.

 

0 임차인 갑은 2019. 2. 소유자 을(임대인)과 임차 기간 2년으로 하여 A주택을 임차하였습니다. 0  임대차계약 기간 중인 2020. 8.경, 임대인 을은 병에게 A주택을 매도하는 매매계약을 체결하였습니다. 0 매수인 병이 A 주택에 대하여 소유권이전등기를 경료하기 전, 임차인 갑은 주임법상 적법한 기간 내에 기존 임대인 갑에게 계약갱신청구권을 행사하였습니다. 0 그 후, 매수인 병은 A주택에 대하여 소유권이전등기를 경료하였으며, 병은, '실거주 목적으로 A주택을 매수한 것이므로, 을과의 임대차 계약기간이 만료되면 A주택을 인도해달라'라는 취지로 임차인 갑을 상대로 A주택 인도청구소송을 제기하였습니다.

 

 

 

2. 수원지방법원 판결 이유

 

위 소송에서 법원은, "주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다. (중략) 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 사유가 퇴색된다"라고 전제한 뒤,

 

"개정 법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다"라고 판단하였습니다.

 

 

그래서 결국, "갑은 병이 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사했고, 종전 임대인이었던 을이 실제로 거주하는 것이 아니므로 병은 실제 거주를 이율 갑의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다"라고 판결하였습니다.

 

 

3. 검  토

 

이 사건 판결은 개정 주임법과 관련하여, 임차인의 계약갱신청구권의 적용범위에 대한 최초의 판결이라는 점, 특히, 주임법 제6조의3 제1항 제8호, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 사유는 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 당시의 임대인을 기준으로 판단하였다는 점에서 그 의의가 있습니다.

 

 

이 사건 판결을 기준으로 볼 때, 매수인 입장에서는 매수하려는 주택에 임차인이 있는지 여부, 임차인이 있다면, 임대차 기간은 얼마 남았는지, 임대차 기간 만료 6개월 전에 매수인이 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있는지 임대차기간이 6개월 미만으로 남았다면, 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하였는지 여부 등 꼼꼼하게 체크한 뒤 거래를 진행해야 할 것으로 보입니다.

 

개인적으로는, 위 판결이 임차인의 주거권을 지나치게 보호하고 있다는 점에서 아쉬움이 남습니다. 다시 말하면, 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 판결로 볼 수 있습니다. 해당 쟁점 사안에 대해, 아직 대법원 판결이 없으므로, 좀 더 기다려 볼 필요가 있습니다.

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신 청구권을 행사한 후, 소유권을 이전 받은 매수인이 실거주를 이유로 갱신거절 할 수 없다는 하급심 판례에 대해 자세히 살펴보았습니다. 주택 매매와 관련하여, 주임법상 계약갱신청구권으로 인해 여러 가지 문제가 발생하는 것을 주변에서 보게 됩니다. 물론, 계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정에 기여하는 측면이 있지만, 이를 악용하는 임차인들도 있기에, 계약갱신청구권이 마냥 좋기만 한 것은 아닙니다. 따라서 개정 주임법에 대해, 추후 다시 개정할 필요가 있다고 사료됩니다.

 

기타, 개정된 주택임대차법에 대해 좀 더 알고싶으시다면, 아래 각 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/47

임대차 3법에 따르면, 임차인은 최대 6년 동안 거주할 수 있다고? 계약갱신청구권에 대해 알아보

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/55

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