가계약금 배액배상 받을 수 있을까?(부동산 가계약금 관련 판례 사안 검토)

이번 포스팅에서는, '부동산 가계약금 배액배상 받을 수 있을까?'라는 주제에 대해 살펴보고자 합니다. 해당 주제는, 일반적으로, 매도인이 단순 변심 등으로 부동산 계약 체결을 거부했을 때, 매수인이 가계약금 배액 배상 요구를 하는 경우와 관련되어 있습니다. 부동산 가계약금 판례 사안을 통해 자세히 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 매도인의 갑작스로운 변심(판례 사안)  2. 부동산 가계약금 관련 문제에서 주의할 점   가. 가계약금과 계약금의 구분   나. 계약금 반환 또는 배액배상 쟁점은, 계약이 성립되지 않았을 때 발생하는 문제이다 3. 매수인 홍길동, 매도인 나부자로부터 가계약금 배액배상을 받을 수 있을까?(중요 ★★★) 4. 맺으며

 

 

1. 매도인의 갑작스로운 변심(판례 사안) 

 

'나부자'는 서울 소재 A 아파트 B호(이하, '이 사건 아파트'라고 함) 소유자입니다. '나부자'는 공인중개사 사무실에 이 사건 아파트를 매물로 내놓았습니다. '홍길동'은 신혼 집 아파트를 알아보고 있던 중 이 사건 아파트가 눈에 들어왔네요. 그래서 홍길동은 공인중개사 '김중개'와 함께 이 사건 아파트를 방문한 후, 공인중개사 김중개에게 이 사건 아파트를 매수하겠다고 하였습니다.

 

 

이에 따라 공인중개사 김중개는 나부자와 홍길동에게 아래와 같은 내용으로 문자를 발송하였습니다.

 

매매목적물 : 서울 A 아파트 B호(이 사건 아파트) 매매금액 : 5억 500만 원 계약일 : 상호협의 추후 정함 계약금 : 5,000만 원 진행(가계약금 1,000만 원 포함) 중도금 : 10월 20일 이전 1억 원 잔금일 : 12월 말 이전 잔금 조건 가계약금 : 1,000만 원 신한은행 나부자 계좌 번호 : 1111-1111-1111-111 매도인 변심으로 계약파기시 가계약금은 배액상환이며, 매수인 변심으로 계약파기시 가계약금은 돌려받지 못합니다.

 

홍길동은 나부자 명의의 신한은행 계좌로 1,000만 원(이하, '이 사건 가계약금'이라 함)을 송금하였습니다. 홍길동과 나부자는 10월 10일 이 사건 아파트에 관한 본계약을 체결하기로 하였으나, 나부자가 계속 연기하다가 결국 홍길동에게 이 사건 가계약금 1,000만 원을 반환하면서 계약 해제 를 통보하였습니다.

 

 

홍길동은 무난하게 부동산 계약서를 작성할 줄 알았는데, 나부자의 단순변심으로 인해 매우 곤란한 상황에 처하게 되었습니다. 그러다가 공인중개사 김중개가 보낸 문자 내용 "매도인 변심으로 계약파기시 가계약금은 배액상환이며"이 떠올랐습니다. 홍길동은 이를 근거로 매도인 나부자에게 (가계약금 배액 2,000만 원 중 1,000만 원을 지급받았기에) 1,000만 원을 추가로 청구할 수 있을까요?

 

 

 

2. 부동산 가계약금 관련 문제에서 주의할 점

 

가. 가계약금과 계약금의 구분

 

부동산 가계약금 관련 문제에서 주의할 점이 있습니다. 가계약금은 계약금이 아닙니다. 제법 많은 공인중개사님들이 '가계약금도 계약금이다'라고 억지 주장을 하고 있습니다. 계약금으로 보게 되면, 민법 제565조 제1항에 따라 해약금의 성질을 가지게 됩니다. 즉, 당사자간 특약이 없는 한, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있는 것이지요.

 

 

민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. (후략)

 

그러나 가계약금으로 보게 되면, 위 규정이 적용되지 않고, 당사자 간의 의사에 따라 그 성질이 결정됩니다. 부동산 계약 파기시, 지급된 가계약금에 대해 아무런 합의가 없었던 경우를 살펴보면 이해가 쉽습니다. 위와 같은 경우, 이미 지급한 가계약금은 민법 제565조 제1항의 해약금의 성질을 가지지 않습니다. 뿐만 아니라 계약을 파기해도 위약금 약정이 없기 때문에 아무런 제재도 없습니다. 즉, 매수인은 계약 파기하면서 지급한 가계약금을 반환받을 수 있으며, 매도인은 지급받은 가계약금을 돌려주면서 일방적으로 계약파기를 할 수 있습니다. 이처럼, 가계약금과 계약금은 그 법적 성질이 다르다는 점, 꼭 이해하시기 바랍니다(가계약금 법적 성질과 관련하여 맨 마지막에 첨부한 '가계약금 반환 받을 수 있다' 포스팅을 꼭 참고해 주시기 바랍니다).

 

 

나. 가계약금 반환 또는 배액배상 쟁점은, 계약이 성립되지 않았을 때 발생하는 문제이다

 

가계약금 반환 또는 배액배상 쟁점은, 계약이 성립되지 않았을 때 발생하는 문제입니다. 부동산 매매계약이 성립되었다고 하기위해서는, 중도금 및 잔금 지급 시기, 매매목적물인 부동산 인도 시기 등이 구체적으로 정해져 있어야 합니다. <나부자, 홍길동> 사안에서는, 이 사건 아파트 인도시기가 언제인지 알 수 없으며, "중도금 10월 20일 이전", "12월 말 이전"으로 중도금 및 잔금 지급 시기도 구체적으로 특정되어 있지 않기 때문에, 매매계약이 성립되었다고 볼 수 없죠.

 

 

그렇기에, 계약금이 아닌, 가계약금 1,000만 원에 관한 문제로 넘어가는 것입니다. '1.'항과 같은 사안에서도, 어떤 공인중개사 님이, 매매 계약이 성립되었다고 주장하면서, 계약금 문제를 주장하는 경우를 보았습니다. (중개 수수료를 위해) 매매계약이 파기되는 것을 막기 위한 노력으로 보이는데, 그래도 선을 넘었다는 생각이 들어 하나 하나 반박해 주었던 기억이 있습니다.

 

자, 그러면 홍길동은 나부자로부터 가계약금 배액배상을 받을 수 있을까요? 실무상으로는, 소송을 통해 부동산 가계약금 배액 배상 청구를 진행하는데, 간단하게 해결되지 않습니다. '3.'항에서 자세히 살펴보겠습니다.[반드시 변호사를 선임하여 소송 등을 진행하시길 강권합니다. 나 홀로 소송을 진행하다가 이길 수 있는 소송을 패소한 경우를 많이 보았는데, 꼭 변호사와 같이 진행하길 바랍니다.]

 

 

 

3. 매수인 홍길동, 매도인 나부자로부터 가계약금 배액배상을 받을 수 있을까?

 

매우 중요한 부분입니다. 공인중개사 김중개가 보낸 문자에 "매도인 변심으로 계약파기시 가계약금은 배액상환이며, 매수인 변심으로 계약파기시 가계약금은 돌려받지 못합니다."라는 내용이 있습니다. 이는 위약금 약정으로 볼 수 있습니다. 그렇다면, '위약금 약정에 따라 매도인 나부자가 당연히 가계약금 배액인 2,000만 원을 홍길동에게 주어야 하는 게 아니야?' 라고 생각할 수 있습니다.

 

 

그러나 이것이 그렇게 간단한 문제가 아닙니다. '2. 가.'항에서처럼, 가계약금의 경우 당사자 간의 합의가 가장 중요하다고 말씀드렸습니다.  "매도인 변심으로 계약파기시 가계약금은 배액상환이며, 매수인 변심으로 계약파기시 가계약금은 돌려받지 못합니다."라는 위약금 약정 내용은, 당사자인 나부자와 홍길동이 합의하여 작성한 것이 아니라, 공인중개사 김중개가 일방적으로 보낸 문자 내용에 불과합니다. 이에 따라 나부자와 홍길동이 위약금 약정에 대해 동의한다는 사실이 필요하지요.

 

 

'1.'항의 <나부자, 홍길동> 사안에서는, 나부자가 위 문자를 받은 후, 본계약 체결일자를 미루어 달라고 공인중개사 김중개에게 말하면서, (김중개가 위약금 약정을 언급하지 않았음에도) 먼저, '본계약이 체결되지 않으면 홍길동에게 가계약금의 배액을 돌려주겠다'는 취지의 말을 하였음이 증거자료 등을 통해 인정되었습니다. 즉, 매도인 나부자가 위약금 약정에 동의했다는 사실이 인정된 것입니다. 이에 따라 홍길동은 소송을 통해 나부자로부터 1,000만 원을 추가로 지급받을 수 있게 되었습니다.

 

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, '부동산 가계약금 배액배상 받을 수 있을까?'라는 주제에 관하여, 판례 사안을 통해 매우 자세히 살펴보았습니다. 해당 사안에서는, 위약금 약정에 따라 가계약금 배액 상환이 이루어졌으나, 다른 사안에서는 위약금 약정이 있음에도 불구하고, 가계약금 배액 상환이 이루어지지 않은 판례도 있습니다. 말씀드렸던 것처럼, 단순히 위약금 약정이 있다는 사실만 있다고 모두 인정되는 것이 아니라, 당사자들이 위약금 약정에 대해 합의한 사실이 인정되어야 합니다. 이처럼 가계약금 배액 배상 등 쟁점은 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 반드시 변호사를 선임하여 소송을 진행하시길 강권합니다.

 

매수인이 지급한 가계약금, 반환받을 수 있는지 여부에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다.

 

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그리고 혼자서 근저당권 말소 하는 방법에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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