부동산 위약금 상담 사례, 매도인(임대인)만을 위한 위약금 약정있는 경우, 매수인(임차인)도 이를 주장할 수 있나?

부동산 위약금 실제 상담 사례를 이번 포스팅에서 말씀드리겠습니다. 계약서상에, 매도인(임대인) 만을 위한 위약금 약정이 있는 경우에, 매수인(임차인)도 위 위약금 약정을 주장할 수 있을까요?

 

법률 상담을 해보면, 계약 내용을 오해하는 분들이 많습니다. 위약금 약정도 그중에 하나인데요, 실제 사례를 통해 자세히 살펴보고자 하오니, 끝까지 정독해 주세요!

 

<목  차> 1. 부동산 위약금 분쟁 사례 - 임차인 홍길동 씨, 아파트 입주하고자 하였으나 2. 부동산 임대차 계약서 상, 임대인 만을 위한 위약금 약정만 있다면? - 대법원 판례 법리 3. 부동산 소송 변호사, 법률 상담을 통해 해결책을 찾아라! 4. 맺으며

 

부동산-위약금-분쟁사례

 

 

1. 부동산 위약금 분쟁 사례 - 임차인 홍길동 씨, 아파트 입주하고자 하였으나

 

 

부동산 위약금 실제 사례를 예시로 설명드리겠습니다(구체적인 사실관계는 각색하였습니다). 성실한 홍길동 씨, 차곡차곡 모은 돈과 전세자금 대출을 통해, 전세금 5억 원인 아파트에 입주하고자 하였습니다.

 

평수는 작았지만, 서울 강남권으로 출퇴근하기 좋은 A 아파트(깁갑동 소유)를 발견했습니다. 홍길동과 김갑동은 2022. 9. 30. 공인중개사 중개를 통해,  A 아파트에 관하여 전세금 5억 원(납부기한 : 2022. 11. 30.) , 입주일 : 2022. 12. 1.로 하여 전세계약을 체결하였습니다.

 

그리고 전세금 중 5,000만 원은 계약금으로서, 계약 체결 당일에 지급하였습니다. 그리고 중도금 1억 원은 2022. 10. 30.경 지급하였습니다.

 

홍길동 씨는 무탈하게 A 아파트에 입주할 것이라고 기대했는데, 2022. 11. 25.경, 김갑동으로부터 아래와 같이, 반갑지 않은 소식을 듣게 되었습니다. 아파트 입주 하는 게 참 쉽지 않다는 생각이 듭니다.

 

 

김갑동 : 홍길동 씨, 제가 전 임차인에게 전세금 6억 원을 반환해야 하는데, 1억 원을 구하기가 힘든 상황이네. 혹시 1억 원을 빌려줄 수 있을까? 차용증도 쓰고 담보도 잡아 줄게요. 홍길동 : 네? 곧 입주하는데, 갑자기 이러시면 제가 상당히 난처하네요.  김갑동 : 전 임차인한테 6억 원 반환 못하면, 홍길동 씨도 입주하기 힘드니까 좋게 좋게 처리하자는 거지. 한 번 생각해봐요. 담보도 잡아줄테니까 걱정할 건 없고.

 

홍길동 씨는 눈앞이 캄캄했습니다. 자신의 모든 일정을 2022. 12. 1. A  아파트 입주하는 쪽으로 맞추었기 때문입니다. 뿐만 아니라, 뉴스에서만 보던 전세사기도 생각이 났습니다. 고심 끝에, 임대인 김갑동의 제안을 거절하기로 결정하였습니다.

 

그리고 임대인 김갑동의 채무불이행에 따른 위약금 손해배상청구를 하기로 결심했습니다. 위약금으로서 계약금 배액인 1억 원을 받을 수 있다고 생각한 김갑동, 그런데 변호사 법률 상담에서 뜻하지 않은 내용을 듣게 되었습니다. '2.'항에서 살펴보겠습니다.

 

※ 부동산 거래에 있어, 가계약금 반환 분쟁이 빈번합니다. 부동산 가계약금 반환받을 수 있을까요? 아래 포스팅에서 세부 쟁점까지 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/140

부동산 가계약금, 반환받을 수 있다!(부동산 거래 시 주의할 점-가계약금 관련 분쟁)

 

부동산-위약금-소송-법률상담

 

 

2. 부동산 임대차 계약서 상, 임대인 만을 위한 위약금 약정만 있다면? - 대법원 판례 법리

 

 

임차인 홍길동 씨는 당연히, 위약금으로서 계약금 5,000만 원의 배액인 1억 원을 받을 수 있을 거라 생각했습니다. 그런데 세상에 당연한 것은 없습니다.

 

계약금은 (특별한 사정이 없는 한) 해약금(민법 제565조)으로서의 성질은 가지고 있지만, 계약금이 곧바로 위약금으로서 손해배상금이 되지는 않습니다. 즉, 임대인의 채무불이행에 따른 손해배상금으로서, 계약금 배액을 받기 위해서는, 당사자 간에 위와 같은 특약이 있어야 합니다.

 

그러면, 홍길동 씨가 체결한 A 아파트 전세 계약서에, '임대인 채무불이행 시 손해배상금으로서 계약금 배액을 지급한다'라는 취지의 위약금 특약이 있었을까요? 아래에, 부동산 전세 계약서 내용 중 일부를 기재하였으니, 한 번 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

<부동산 전세 계약서> 제1조 (전세금 및 지급방법) (중략) ③ 제1항의 전세금 중 잔금 3억 5,000만 원은 임차인이 임대인에게 납부기한 내(전세금 잔금납부일)에 지급하며, 납부기한 내에 지급하지 않아 계약이 해지되는 경우 이에 따른 위약금으로 임차인은 계약금을 포기한다. (후략)

 

부동산 전세 계약서에 "위약금"이라는 단어가 있는 것은 발견하였습니다. 그런데 위약금 약정 내용이, 홍길동 씨가 생각한 것과 다릅니다. 임대인이 아니라, 임차인의 채무불이행에 따른 손해배상금으로서, '계약금이 위약금이다'라고 규정되어 있는 것이지요. 즉, 임대인 만을 위한 위약금 약정만 있는 것입니다.

 

임차인 홍길동은, '전세 계약서에 임차인을 위한 위약금 약정 내용이 없다고 하더라도, 소위 공평의 차원에서, 당연히 임차인도 계약금 배액을 손해배상금(위약금)으로 청구할 수 있어야 되는 거 아니야?'라고 생각이 듭니다. 그러면 대법원은 어떻게 판단했을까요? 바로 확인해 보겠습니다.

 

 

대법원(2007다40765 판결)은, "매수인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제되는 경우에는 위약금 약정을 두지 않고, 매도인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제된 경우에 대해서만 위약금 약정을 두었다 하더라도 그 위약금 약정이 무효로 되는지 여부는 별론으로 하고,

 

매도인에 대한 위약금 규정이 있다고 하여 공평의 원칙상 매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되는 경우에도 매도인의 귀책사유로 인한 해제의 경우와 마찬가지로 매수인에게 위약금 지급의무가 인정되는 것은 아니"라고 판시하였습니다.

 

즉, 대법원은, 민법 대원칙인 '사적 자치'의 원칙을 좀 더 우선시하여, 계약서 내용 그대로 당사자 의사를 해석한 것입니다. 위 대법원 판례에 따르면, (억울하지만) 임차인 홍길동은 위약금으로서 계약금 배액을 임대인 김갑동에게 청구할 수 없는 것입니다.

 

※ 전세 사기 피해가 막심합니다. 최후 수단으로서, 주택 소액 임차인 최우선 변제를 생각하고 있다면, 이 쟁점은 반드시 알고 계셔야 합니다. 주택 소액 임차인 최우선 변제 쟁점에 대해, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해주시기 바랍니다. 

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/234

주택 임대차 보호법 최우선 변제, 이거 모르면 소액 임차인 최우선 변제 못 받습니다

 

 

3. 부동산 소송 변호사, 법률 상담을 통해 해결책을 찾아라!

 

 

말씀드린 것처럼, 대법원 판례는 '사적 자치' 원칙을 기반으로, 계약서상 문언 그대로의 해석에 충실한 입장입니다. 그러나 위 대법원 판례가 절대적이지는 않습니다.

 

위 대법원 판례는 2007년 10월에 선고되었는데, 위 선고일로부터 무려 16년이라는 시간이 흘렀습니다. 달라진 부동산 거래 관행 또는 사회적 분위기를 통해 공평의 원칙상 상대방에게도 위약금 약정이 준용된다고 볼 수도 있습니다.

 

뿐만 아니라, 구체적인 사실관계에 따라, 계약서상에 있는 내용 이외의 제반 사정을 통해, 임차인 홍길동의 위약금 청구가 받아들여질 수도 있습니다. 아니면, 변호사 상담을 통해, 전혀 생각지도 못한 방식으로 부동산 분쟁을 해결할 수도 있습니다.

 

이처럼, 구체적인 사실관계에 따라 법률 분쟁의 양상이 달라질 수 있으므로, 혼자 고민하지 마시고 변호사 법률 상담을 꼭 받으시길 바랍니다. 부동산 분쟁으로 인해 혼자 끙끙 앓고 계신다면, 아래 연락처로 연락 주시어 예약 후 법률 상담을 꼭 받으시길 바랍니다.

 

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 부동산 위약금 상담 사례를 통해 대법원 판례 입장 등을 살펴보았습니다. '3.'항에서 말씀드린 것처럼, 해결 방법은 다양할 수 있습니다. 외길만을 바라보지 마시고, 법률 상담을 통해 해결 방법을 모색하시길 바랍니다.

 

※ 부동산 등기부에 공동담보가 설정되어 있는 것을 보셨나요? 공동담보가 무엇인지, 공동담보 목록까지 포함하여 등기부 발급하는 방법은 무엇인지 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/207

부동산 등기부등본, 공동담보 목록 포함하여 발급하는 방법