개정 주택임대차보호법 시행 이전에, 임대인이 제3자(새 집주인 ; 실거주 목적)와 매매계약을 체결하고 계약금까지 받은 경우, 새 집주인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다!

 

 

 

 

 

이전 포스팅에서는,

 

임차인이 종전 집주인인 임대인에게 계약갱신청구권을 행사한 후,

 

해당 주택의 소유권을 이전받은 매수인이

본인의 실거주를 이유로 하여[주택임대차보호법(이하 '주임법'이라 합니다) 제6조의3 제1항 제8호]

임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는지 여부에 대해 살펴보았습니다.

 

[이전 포스팅에서 소개한 판결 : 수원지방법원 2020가단569230 판결(이하 '참고 판결'이라 합니다)]

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/103

임차인이 기존 임대인(종전 집주인)에게 계약갱신청구권을 행사한 후, 소유권을 이전 받은 매수

 

 

이번 포스팅에서는,

 

개정 주임법(법률 제17470호, 2020. 7. 31. 일부개정 및 시행) 시행 이전에,

종전 집주인인 임대인이 제3자와 해당 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 계약금까지 지급받은 경우,

 

새 집주인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는지 여부에 대한 

서울중앙지방법원 2021. 6. 19. 선고 2020가단5302250 판결(이하 '이 사건 판결'이라 합니다)을

소개하고자 합니다.

 

 

 

 

참고판결 사안(이전 포스팅)과 이 사건 판결 사안(이번 포스팅)의 차이점은,

 

 

참고판결 사안의 경우

 

종전 집주인과 새 집주인이 개정 주임법 시행(2020. 7. 31.) 이후에

해당 주택에 대한 매매계약을 체결한 한 반면,

 

 

 

이 사건 판결 사안의 경우

 

개정 주임법 시행 이전에

해당 주택에 대한 매매계약 체결 및 계약금 지급까지 완료되었다는 점입니다!

 

 

 

 

 

1. 이 사건 판결 사안의 사실관계 정리

 

 

 

이 사건 판결 사안의 사실관계는 다음과 같습니다.

 

 

0 갑은 서울 강남구 소재 아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 합니다)의 소유자입니다.

 

0 갑은 2019. 3.경 을에게, 보증금 5,000만 원, 차임 월 130만 원,

임대차기간 2019. 4. 15. ~ 2021. 4. 14.로 정하여 이 사건 아파트를 임대하였습니다.

 

 

0 병은 2020. 7. 5. 갑과 이 사건 아파트에 관하여,

매매대금 13억 5,000만 원으로 하는 매매계약을 체결하고,

위 날 계약금 1억 3,000만 원을 지급하였습니다.

 

 

0 한편, 임차인의 계약갱신요구권 등이 포함된 개정 주임법이 2020. 7. 31. 시행되었습니다.

 

 

0 이에 따라 임차인 을은 2020. 10. 16.경,

당시 임대인인 갑에게 개정 주임법에 기한 계약갱신청구권을 행사하였고,

 

이에 대해 갑은,

이 사건 아파트에 관하여 병과 매매계약을 체결하였다는 이유로, 병의 위 계약갱신요구를 거절하였습니다.

 

0 병은 2020. 10. 30. 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 경료하였습니다.

 

 

0 새 집주인 병은 임차인 을을 상대로 하여,

'임대차계약이 종료되는 2021. 4. 14.이 도래하면 이 사건 아파트를 인도하라'라는 취지로

이 사건 아파트 인도청구소송을 제기하였습니다.

 

 

2. 판  단

 

 

 

위 소송과 관련하여,

법원은 다음과 같이 판단하였습니다.

 

 

"원고들은(병과 그 배우자) 을이 이 사건 임대차에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시

아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여

자신들이 실제 거주하려는 이유로 위 계약갱신요구를 거절할 수 있는 '임대인'의 지위에 있지 아니하고,

 

갑은 아파트를 매도한 자로

자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로,

 

원고들이나 갑은 모두 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 기하여

위 계약갱신요구를 거절할 수는 없다.

 

(중략)

 

그런데 원고들은 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에

실제 거주 모걱으로 아파트에 관한 매매계약을 체결하였고,

계약금의 지급도 계좌 송금의 방법으로 지급된 것이 확인되었는바,

 

원고들로서는 매매계약 당시 임대차 계약기간이 종료되면

당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고,

 

그러한 믿음에 어떠한 잘못이 있다고 인정할 만한 사정이 존재하지 아니한다.

 

(중략)

 

만약 원고들이 을이 계약갱신요구권을 행사한 2020. 10. 16. 이전에

아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면

 

갑으로부터 임대인 지위를 승계하여 위 조항 제8호에 의하여

적법하게 위 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것인데,

 

매매계약 체결 당시 그 도입을 알 수 없었던 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에

먼저 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로

피고 을의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반하는 것으로 보인다.

 

(중략)

 

사정이 위와 같다면,

갑이 '계약갱신요구권을 도입한 개정 법률 시행 이전에

실제 거주를 할 예정인 원고들에게 아파트를 매도하였다'는

것을 이유로 한 위 계약갱신요구 거절은

 

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호 중

'그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에  해당한다고 봄이 타당하다"

 

라고 판시하였습니다.

 

 

 

 

 

3. 검  토

 

 

 

임차인에게 계약갱신요구권을 인정하여

임차인의 주거권을 강화하고자 하는 개정 주임법의 취지는 동의합니다.

 

그러나 개정 주임법 내용을 살펴보면,

 

지나치게 임차인에게 유리하게 규정되어 있어,

종전 임대인 또는 실거주 목적 매수인의 법적 지위가 불안정해지는 결과가 초래될 가능성이 높습니다.

 

 

단적인 예가 바로, 이 사건 판결 사안과 같은 경우입니다.

 

만약,

임차인의 계약갱신요구권의 범위를 지나치게 확장하여

이 사건 판결 사안과 같은 경우에도 위 요구권을 주장할 수 있다고 보는 경우,

선의의 제3자(실거주 목적 매수인)에게 불측의 손해를 가하여 법적 안정성이 현저히 저해될 것입니다.

 

 

[정부가 위와 같은 법적 안정성을 고려함 없이, 졸속으로 주임법을 개정하였다는 느낌을 지울 수 없습니다.]

 

 

이 사건 판결은

임대인과 임차인 사이의 균형을 맞추는 등

법적 안정성을 기여했다는 점에서 그 의의가 있다고 사료됩니다.

 

 

4. 맺으며

 

 

피고 을(임차인)은 이 사건 판결에 대해 항소하여,

현재 서울중앙지방법원 2021나22762 사건으로 항소심 진행 중에 있습니다.

 

위 항소심에 대한 판결 등이 나오면

이와 관련하여 추후에 포스팅하도록 하겠습니다!