임차인 계약갱신 요구 한 이후 임차주택을 양수한 자, 실거주 이유로 갱신요구 거절할 수 있을까?(드디어 대법원 판결이 나왔네요)

이번 포스팅에서는, ① 임차인이 계약 갱신 요구권을 사용한 이후, ② 임차주택을 양수한 자가 ③ 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는지 여부에 대해 살펴보고자 합니다. 위 쟁점에 대해, 하급심 판결이 엇갈렸었는데, 이번에 드디어 대법원 판결(2021다266631)이 나왔습니다. 매우 중요한 대법원 판결이므로, 본 포스팅 내용을 꼭 반드시 정독하여 숙지하시기 바랍니다.

 

<목  차> 1. 임차인 계약 갱신 요구권 관련, 엇갈렸던 하급심 판결 2. 양수인, 갱신거절기간 내에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다   가. 주택임대차법상 갱신거절기간   나. 임대주택 양수인(임대인 지위 승계인)의 독자적 갱신거절권 3. 맺으며

 

 

1. 임차인 계약 갱신 요구권 관련, 엇갈렸던 하급심 판결

 

쟁점이 되는 사안은 다음과 같습니다. ① 임차인 A가 개정 주택임대차보호법(이하, '주택임대차법'이라 함)에 따라 임대인 B에게 계약 갱신 요구권을 행사하였습니다. ② 그 후, C가 종전 임대인 B로부터 임차주택을 양수하여 임대인 지위를 승계하게 되었습니다. ③ 이때, 양수인 C가 자신의 실거주를 이유로 임차인 A의 갱신 요구를 거절할 수 있는지 문제 된 사안입니다.

 

 

어떤 쟁점인지 이해하였지요? 위 쟁점 사안에 대해 지금까지 하급심 판결이 엇갈렸습니다. 제 블로그에서는, 양수인 C는 실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 없다는 하급심 판례를 소개해 드렸습니다. 그 판결이유에 대해 궁금하시다면, 아래 첨부한 포스팅을 확인해 주시기 바랍니다. 

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/103

임차인이 기존 임대인(종전 집주인)에게 계약갱신청구권을 행사한 후, 소유권을 이전 받은 매수

 

 

 

그러나 대법원은 위 하급심 판례와 다른 판단을 하였습니다. 즉, 양수인 C는 자신의 실거주를 이유로 하여, 임차인 A의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 판시한 것입니다. 그런데 단순히 대법원 판례 결론만 알아서는 안됩니다. 계약 갱신 거절을 할 수 있는 기간이 있기 때문입니다. 대법원 판결 이유에 대해 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

2. 양수인, 갱신거절기간 내에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다

 

가. 주택임대차법상 갱신거절기간

 

대법원에 의하면, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인 C는, 그 주택에 실제 거주하려는 경우, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내(주택임대차법 제6조 제1항 전단 ; 이하, '갱신거절기간'이라 함)에 갱신거절 사유를 주장할 수 있습니다.

 

 

주택임대차법[법률 제17363호, 2020. 6. 9. 일부개정 된 것 ; 이하 같음] 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. (후략)

 

대법원은 구체적으로, "주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약 갱신 요구권과 갱신 거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다."라고 판시하였습니다.

 

 

쉽게 말해서, 임대인은 반드시 갱신거절 기간 내에 정당한 사유로 갱신 거절을 하여야 합니다. 따라서 만약, 거절 사유가 임차인의 갱신 요구권 행사 후에 발생하였다고 하더라도, 임대인이 갱신거절기간 내에 갱신 거절을 하였다면 정당한 것이 됩니다.

 

 

나. 임대주택 양수인(임대인 지위 승계인)의 독자적 갱신거절권

 

하급심 판결에서 엇갈렸던 부분입니다. 임대주택 양수인(임대인 지위 승계인)에게 독자적인 갱신거절권을 인정할 수 있는지 여부입니다. 이는 구체적으로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 "임대인"의 범위에, 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만 해당하는지, 아니면 종전 임대인의 지위를 승계한 양수인도 포함되는지가 문제되는 것이지요.

 

 

주택임대차법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6호에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (중략) 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

이에 대해, 대법원은, "주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다."라고 판시하였습니다.

 

즉, 대법원은, 위 '임대인'의 범위에 임대주택 양수인(임대인 지위 승계인)도 포함되며, 이에 따라 위 양수인도 독자적으로 갱신거절권을 행사할 수 있다고 판시하였습니다. 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하는 방향으로 해석한 것으로서, 타당하다고 생각합니다.

 

 

 

다. 소  결

 

결국, 임대주택 양수인(임대인 지위 승계인)이 실거주를 이유로 한 갱신거절이 정당한지 여부는, 갱신거절기간(임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 이루어졌는지 여부에 따라 판단됩니다. 달리 말하면, 위 양수인이 갱신거절 기간 내에 갱신거절권을 행사하지 않은 경우에는, 실거주를 이유로 임차인에게 주택 인도를 구할 수 없습니다!

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, ① 임차인이 계약 갱신 요구권을 사용한 이후, ② 임차주택을 양수한 자가 ③ 양수인 자신의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는지 여부에 대해 자세히 살펴보았습니다. 계약 갱신 요구권 관련 분쟁이 발생하였을 경우, 본 포스팅 내용을 숙지하신 후, 반드시 변호사와 상담하여 사건을 진행하시기 바랍니다. 구체적 사정에 따라 발견하지 못한 쟁점이 대두될 수 있으니, 꼭 변호사와 상담하시길 바랍니다. 

 

기타, 계약 갱신 요구권과 관련하여, 도움이 되는 포스팅을 아래에 첨부하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/118

개정 주택임대차보호법 시행 이전에, 임대인이 제3자(새 집주인 ; 실거주 목적)와 매매계약을 체

 

그리고 전월세 전환율 등에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/60

전월세 전환율이란? 전세에서 월세 전환시 계산 방법 등 총정리!