고정 헤더 영역
상세 컨텐츠
본문
신탁등기된 부동산 전세금, 신탁회사(수탁자)에게 반환받은 사례에 대해 말씀드리겠습니다.
신탁등기된 빌라 또는 아파트에 전세로 살고 계신다면, 나중에 전세금을 반환받을 수 있을지 걱정이 됩니다. 신탁원부를 발급해서 보아도, 그 내용이 나에게 어떤 영향을 미치는지 정확하게 파악하기 힘듭니다. 부동산 공인중개사 역시, '걱정하지마라'는 말만 할 뿐 제대로 설명해주지도 않습니다.
이처럼, 신탁등기된 주택의 경우, 보증금 반환 문제가 빈번하게 발생하게 됩니다. 무엇보다도, 수탁자인 신탁회사를 상대로 전세금반환을 청구할 수 있는지부터 헷갈립니다.
그런데 만약, 신탁원부에 '신탁계약 체결 전에 신탁부동산에 관하여 위탁자가 체결한 임대차계약이 신탁계약 체결 후 갱신된 경우, 전세금 반환의무는 위탁자가 부담한다'는 내용이 등기되어 있으면 어떻게 될까요? 수탁자인 신탁회사에게 전세금 반환을 청구할 수 있을까요?
이하에서 자세히 살펴보겠습니다.
※ 참고) 신탁등기된 부동산의 경우, 위탁자에게 보증금 또는 전세금 반환을 청구하는 것은 거의 실익이 없습니다. 왜냐하면, 위탁자가 돈이 없으니까 신탁계약을 체결한 것이기 때문이죠. 아래 포스팅에서, 신탁등기 부동산에 대한 보증금 등 반환청구 실무 사례에 대해 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해주시기 바랍니다.
<목 차>
|
1. 등기된 신탁원부 내용 :: 보증금반환의무는 위탁자가 부담한다, 수탁자는 책임 없다!
이번 사례는 법리적으로도 굉장히 난이도가 높습니다. 이해하기 쉽게 사실관계를 풀어서 설명드리겠습니다(사실관계 중 일부는 변경하였습니다).
김철수(가명)는 서울 강서구 소재 A 빌라에 전세로 들어가기로 결심했습니다. 그래서 A 빌라 소유자인 박영희(가명)와 2021년 2월경, 전세금 1억 1,000만 원, 전세기간 2년(2023년 2월경까지)으로 정하여 전세계약을 체결하였습니다.
그리고 2021년 2월경, 김철수는 전세금을 박영희에게 지급한 뒤, 전입신고를 하고 A 빌라에 들어갔습니다.
한편, 박영희는 2022년 8월경, A 빌라를 X주식회사에게 매도하였습니다. X 주식회사는 2022년 8월경 A 빌라에 관하여 소유권이전등기를 마친 뒤, 2022년 9월경 <주식회사 빌라왕(신탁회사)>과 부동산 담보신탁계약을 체결하였고 그 무렵 <주식회사 빌라왕> 명의로 소유권이전등기(신탁등기)가 마쳐졌습니다.
이때, 신탁계약 내용이 신탁원부로 등기되었는데, 전세계약과 관련된 주요 내용은 아래와 같습니다.
제10조(신탁부동산의 관리 등) (전략) ② 이 신탁계약 체결일 이전에 위탁자가 신탁부동산에 관하여 체결한 임대차계약(또는 전세계약)은 유효하고, 이 신탁계약 체결일 이후에도 위탁자는 신탁부동산을 타인에게 임대하거나 직접 점유 또는 사용할 수 있다. |
제11조(임대차 등) ① 이 신탁계약 체결 후 위탁자가 제10조 제3항에 따라 수탁자 및 수익자의 사전 서면 동의를 받아 신탁부동산에 관한 임대차계약(또는 전세계약, 이하 같음)을 체결하는 경우에도 임대차계약은 위탁자 이름으로 체결하고, 임차인으로부터 임대차보증금 및 임대료 등을 직접 지급받는다. 다만, 위탁자는 임대차계약 체결 시 임대차계약상 임대인은 위탁자이며 임대차보증금 반환의무는 위탁자가 부담한다는 내용을 임차인에게 명확히 알려야 한다. (중략) ③ 제1항 및 제2항은 이 신탁계약 체결 전에 신탁부동산에 관하여 위탁자가 체결한 임대차계약을 이 신탁계약 체결 후 갱신하거나 변경하는 경우에도 적용한다. (후략) |
임차인 김철수는, A 빌라 소유자가 박영희에서 다른 사람으로 변경되었다는 사실은 알고 있었습니다. 뭔가 불안했지만 일단 계속 A빌라에 거주하였습니다.
문제는 이때 발생하였습니다. 전세계약은 묵시적으로 한 번 갱신되었습니다. 갱신 이후, 김철수는, '더이상 계약갱신은 하지 않고 나갈예정이니 전세금을 돌려주시오'라고, (등기상 소유자인) <주식회사 빌라왕>에게 통지하였습니다. 그러나 생각지도 못한 답변이 돌아왔습니다.
신탁회사인 빌라왕은, '등기된 신탁원부 내용처럼, 신탁 계약 체결 전에 체결된 임대차계약이더라도, 신탁계약 체결 후 갱신되는 경우에는 위탁자가 임대차보증금 반환의무를 부담합니다. 빌라왕은 전세금 또는 보증금 반환의무가 없습니다.'라고 답변한 것입니다.
김철수는 눈 앞이 깜깜해졌습니다. 신탁원부에, 빌라왕의 답변과 같이 등기되어 있는 것을 이제서야 확인하였기 때문입니다.
그러나 X 주식회사는 연락도 되지 않고 있으며, X 주식회사가 망했다는 소문까지 돌고 있습니다. 김철수는 전세금을 받을 수 있을까요?
위와 같이 등기된 신탁원부에 대한 핵심 쟁점에 대해, '2,'항에서 자세히 살펴보겠습니다.
※ 참고) 전세사기 사건의 핵심은, 뭐니 뭐니 해도 전세금을 다시 돌려받는 것입니다. 그러나 전세목적물을 경매하더라도, 전부 반환받지 못하는 사례가 많습니다.
그러면, 임대인의 다른 책임재산에 집행해야 하는데요, 이때, 미리 가압류를 통해 책임재산을 확보하는 작업이 매우 중요합니다. 임대인의 채권에 대해 가압류하면서 책임재산을 확보한 사례에 대해, 아래 포스팅에서 확인해보시길 바랍니다.
2. 신탁회사 빌라왕에 대한 전세금 반환 청구 소송, 1심 패소하다
김철수는 신탁회사 빌라왕(수탁자)에게 전세금 반환청구 소송을 제기하였습니다. 위탁자인 X 주식회사는 사실상 망한 거나 다름 없었기에, 소송을 제기할 실익이 없었지요.
내심 승소를 기대했던 김철수, 그러나 1심에서 패소하게 되었습니다. 바로, '1.'항에서 말씀드린 신탁원부 내용이 문제였습니다. 1심 법원 판결 내용은 아래와 같습니다.
"신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재되는 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다. 신탁계약에서 임대차보증금 반환채무가 위탁자에게 있다고 밝히고 있고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었다면 임차인은 위탁자에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 등 참조).
(중략)
이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었고, 이 사건 신탁계약 제11조 제3항은 이 사건 신탁계약 제11조 제1항이 임대차계약 갱신의 경우에도 적용됨을 밝히고 있다.
신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있는데, 위와 같이 이 사건 신탁계약에서 갱신된 임대차계약의 임대차보증금반환채무는 위탁자가 부담한다고 약정하고 있고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되어 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 임차인인 원고는 임대인인 X 주식회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자인 피고(빌라왕)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다."
정리하면, '① 신탁원부에 기재된 내용은 제3자에게 이를 주장할 수 있는데, ② 갱신된 임대차계약의 보증금반환의무는 위탁자가 부담한다는 내용이 신탁원부에 기재되어 있으므로, ③ 임차인 김철수에게 신탁원부에 기재된 보증금반환 관련 내용을 주장할 수 있다. ④ 따라서 임차인 김철수는 위탁자인 X 주식회사에게 보증금 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자인 빌라왕에게 이를 구할 수 없다.'입니다.
개인적으로는, 1심 판결을 보면서 아쉬운 부분이 상당히 많았습니다. 등기된 신탁원부 법리 뿐만 아니라, 주택임대차보호법상의 법리 등 다각도로 주장할 수 있었을 것으로 보이는데, 이를 주장하지 않은 것 같아 보였기 때문입니다.
임차인 김철수는 1억 1,000만 원의 전세금을 반환 받지 못하게 되는 것일까요? '3.'항에서 반전 스토리를 확인해주시기 바랍니다.
※ 참고) 새 아파트 분양을 받았고, 입주 날짜는 다가오는데, 임대인으로부터 전세금을 반환받지 못한 분들이 많습니다. 전세사기라면, 최악의 상황이 벌어질 수 있는데요, 이때, 우선 임차권등기명령부터 진행하셔야 합니다. 촉박한 시일 내에 이루어져야 한다면, 변호사를 선임하여 조속히 진행되어야 하는데요, 아래 포스팅에서 임차권등기명령에 관하여 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
3. 1심 판결을 뒤집다 :: 신탁회사 빌라왕, 전세금 1억 1,000만 원 지급하라
이 사건과 같이, 등기된 신탁원부에 '보증금 반환의무는 위탁자가 부담한다. 종전 임대차계약이 신탁계약 체결 이후에 갱신된 경우에도 동일하게 적용된다'는 내용이 있다면, 임차인으로서는 상당히 어려운 상황에 처하게 됩니다.
그러나 구체적인 사실관계에 따라, 등기된 신탁원부 내용을 반박할 수 있습니다(본 포스팅에서 해결방법을 상세히 말씀드리기는 어려운 점, 양해 부탁드립니다).
임차인 김철수는, 변호사를 선임하여, 종전과 전혀 다른 법리적 주장을 펼친 끝에 결국, 1심 판결을 뒤집고 2심에서 승소하였습니다!
구체적인 사실관계를 확인하고, 그에 따른 법리적 주장을 통해 재판부를 설득하는 것이 핵심입니다.
그리고 주의할 점은, 전세금 반환 소송에서는, 생각지도 못한 쟁점들이 불쑥나옵니다. 김철수 소송사건에 있어서는, 전세계약이 종료되었는지 여부 등도 쟁점으로 다투어졌습니다.
특히, 신탁등기 부동산 보증금 반환 사건의 경우, 신탁법상 신탁등기의 법리 뿐만 아니라, 신탁계약 내용, 그 효력 범위 등까지 복합적으로 문제되기에, 면밀한 검토가 필요합니다.
신탁등기 된 빌라, 아파트, 상가 등 정말 다양하게 문제되는데, 법률상담(유료)이 필요하시면, 아래 연락처로 연락주시기 바랍니다.
4. 맺으며
이상과 같이, 신탁등기 된 부동산 보증금 반환 사건은 사실관계, 법리 등이 매우 복잡합니다. 그렇기에, 의뢰인들은 법률 상담을 통해, 전혀 생각하지도 못한 쟁점과 법적 효과를 알게 되는 경우가 많이 있습니다.
혼자서는 놓치는 쟁점들이 있으니, 꼭 변호사와 상담을 통해 해결하시기 바랍니다. 위 연락처로 연락주시어, 법률 상담(유료)을 통해 신탁등기 부동산 문제를 해결하시기 바랍니다.
댓글 영역