[부동산] 민간임대주택법상, 단기민간임대에서 준공공임대 전환시 임대의무기간은 어떻게 계산되는가?

 

 

 

 

 

1. 들어가며

 

 

 

민간임대주택법과 관련된 내용을 계속 포스팅하고 있는데요.

 

이번 포스팅에서는 민간임대주택법상,

 

단기민간임대(4년)에서 준공공임대(8년) 전환 시

 

임대의무기간은 어떻게 계산되는지 알아보려고 합니다.

 

[임대의무기간과 관련하여, 민간임대주택법상 규정과 조세특례제한법상 규정이 상이한데,

 

조세특례제한법상 규정에 대해서는 추후에 포스팅하겠습니다.]

 

 

즉, 의무임대기간 기산점은 언제이고, 언제 만료되는지를 알아보려고 하는 것이죠!

 

 

이번 세법 개정에 따라 다주택자 분들 중 꽤 많은 분들이 부동산을 정리하려고 계획하실 텐데,

 

위 임대의무기간 계산과 관련하여 좀 더 유심히 체크하는 게 필요합니다.

 

 

단순히, '단기민간임대에서 준공공 임대로 전환했으니까,

 

전환 시점을 기산점으로 하여, 8년 동안 임대하면 되겠지?'

 

라고 생각하시면, 예상치 못한 결과가 나올 수 있습니다. 

 

 

그 이유에 대해서는 후술하기로 하고,

 

먼저, 단기민간임대에서 준공공 임대 전환 시 임대의무기간 계산 방법에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 단기민간임대에서 준공공 임대 전환 시 임대의무기간 계산 방법

 

 

 

민간임대주택법 제43조 제1항 및 동법 시행령 제34조 제1항 제3호는 아래와 같이 규정되어 있습니다.

 

 

 

 

즉, 위 규정에 의하면, ① 단기민간임대주택 임대의무기간 종료 전에 준공공 임대주택으로 전환한 경우,

 

전환하기 전 임대개시했던 시점을 기산점으로 하여, 8년 동안 임대하면 되고,

 

② 단기민간임대주택 임대의무기간 종료 후에 준공공 임대주택으로 전환한 경우,

 

전환 시점으로부터 단기민간임대주택 기간 4년을 역산한 시점을 기산점으로 하여,

 

8년 동안 임대하면 됩니다.

 

 

무슨 말인지 잘 모르시겠죠?

 

 

예를 들어 설명해 보겠습니다.

 

 

사례1)

 

A라는 사람이 1번 주택에 관하여, 2016. 7. 6. 4년 단기민간임대주택으로 등록하고,

 

같은 날 임대가 개시되었습니다.

 

그리고 2018. 7. 6. 준공공 임대주택(8년)으로 전환하였습니다.

 

 

A는 4년 단기민간임대주택 임대의무기간 종료 전에 준공공 임대주택으로 전환한 경우에 해당하므로,

 

2016. 7. 6.을 기산점으로 하여, 8년간 임대를 하면,

 

준공공 임대주택 임대의무기간이 2024. 7. 6. 24:00에 종료됩니다.

 

즉, 준공공 임대주택으로 전환하기 전의 임대기간 모두 준공공 임대주택 임대의무기간에 산입되었습니다. 

 

 

사례2)

 

다음은, B라는 사람이 2번 주택에 관하여, 2010. 7. 6. 구 임대주택법상 5년 단기민간임대주택으로 등록하고,

 

같은 날 임대가 개시되었습니다.

 

(임대사업자 등록증을 보면, "매입임대주택(매입)"이라고 표시되어 있습니다)

 

 

그리고 2018. 7. 6. 준공공 임대주택(8년)으로 전환하였습니다.

 

이러한 경우, 

 

B는 5년 단기민간임대주택 임대의무기간 종료 후에 준공공 임대주택으로 전환한 경우에 해당하므로,

 

임대개시일인 2010. 7. 6.부터 전환한 날인 2018. 7. 6.까지,

 

8년간의 임대기간 전부가 준공공 임대주택 임대의무기간에 산입되지는 않습니다.

 

 

즉, 전환 시점인 2018. 7. 6.로부터 역산한 5년간의 임대기간만 인정되므로, 앞으로 3년간 임대를 더 하면,

 

준공공 임대주택 임대의무기간 8년을 2021. 7.경에 채우게 됩니다.

 

(2021. 7.경 준공공 임대주택 임대의무기간 종료)

 

 

 

 

 

 

3. 개정된 민간임대주택법과의 관련성

 

 

 

임대의무기간의 기산점 및 종료 시점을 파악하는 것은

 

개정 민간임대주택법과 관련하여 매우 중요합니다. 

 

왜냐하면, 개정 임대주택법에 따르면,

 

임대의무기간이 종료되는 경우,

단기민간임대주택 또는 아파트 준공공 임대주택은 자동말소 되기 때문입니다.

 

 

'1.'항에서 언급한 것처럼,

 

아파트에 관하여, 단기민간임대주택에서 준공공 임대주택으로 전환한 경우,

 

전환한 시점을 기산점으로 하여, 8년간 임대하면 괜찮다고 생각한다면 어떤 일이 벌어질까요?

 

 

사례 2의 경우를 예로 들어보면, 

 

다주택자인 B가 임대의무기간의 기산점 및 종료 시점을 파악하지 못하여,

 

아무런 조치를 취하지 않았다면,

 

2026년까지는 2번 주택(아파트)이 종합부동산세 합산 배제 대상이 되는 것으로 생각하였을 것입니다.

 

그러나 2번 주택(아파트)에 관하여, 2021. 7.경에 준공공 임대주택 등록이 자동말소 됨에 따라,

 

B의 예상과는 달리, 2022년부터 종부세를 납부하게 되는 결과가 초래될 수 있습니다.

 

[이전 포스팅에서 언급한 것처럼, 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는

 

민간임대주택법상 임대주택으로 등록(지자체 등록)되어 있어야 합니다.] 

 

 

만약, 위와 같은 임대의무기간 종료 시점 등을 알았다면,

 

B는 2021년경에 2번 주택을 처분하는 등 절세를 위한 조치를 취하였을 것입니다.

 

 

 

4. 맺으며

 

 

 

민간임대주택법이 개정됨에 따라 

 

좀 더 꼼꼼하고 세심하게 임대개시일, 임대의무기간 종료 시점 등을 파악할 필요가 있습니다.

 

그렇게 해야, 보유 주택에 대해 앞으로 어떻게 할 것인지에 대한 정확한 계획을 세울 수 있기 때문입니다.

 

 

도움이 되셨길 바랍니다!