[부동산] 임대개시일의 기준은? 임대개시일 당시 기준시가의 의미는?

부동산/주택임대사업자

by 새옹지마@@ 2020. 9. 24. 23:43

주택 임대 사업자 임대개시일 기준은 어떻게 될까요? 그리고 임대개시일 당시 기준시가의 의미는 무엇일까요? 관련 법령 내용을 통해 정확하게 살펴보겠습니다.

<목 차>

1. 주택 임대 사업자 세제 혜택 요건과 관련된 잘못된 정보
2. 주택 임대 사업자 세제 혜택을 받기 위한 임대개시일의 기준
3. 주택 임대 사업자 세제 혜택을 받기 위한 임대개시일 당시 기준시가의 의미
4. 맺으며

1. 주택 임대 사업자 세제 혜택 요건과 관련된 잘못된 정보

주택 임대 사업자 등록 등 요건을 충족하면 굉장한 세제 혜택이 주어집니다.

특히, 다주택자 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제 등 국세에 있어 그 혜택이 큽니다. 아래 첨부한 포스팅에서 다주택자 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제와 같은 세제 혜택을 받기 위한 요건을 말씀드렸으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

https://suddenlycomeback.tistory.com/32

[부동산] 개정된 민간임대주택법의 문제점, 이에 대한 보완책(종합부동산세, 양도소득세 등)

1. 들어가며 바로 직전 포스팅에서처럼, 국토교통부는 4년 단기임대 및 8년 아파트 준공공 임대 유형 폐지와 의무임대기간 종료한 날 자동등록 말소 등을 내용으로 한 민간임대주택법 개정내용

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위 첨부한 포스팅에서처럼, 양도세 등 세제 혜택을 받기 위한 요건으로서, "임대개시일 당시 임대주택의 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원)이하"가 있습니다.

그런데 위 요건에 대해 아래와 같이, 잘못 알고 계신 분들이 있습니다.

① 임대개시일은 지방자치단체 주택 임대 사업자 등록일을 기준으로 한다. ② 임대개시일 당시 공시기준일 기준으로 한 기준시가로 6억 원 이하 여부를 판단한다.

위 두 가지 내용은 잘못된 정보입니다! Ⓐ 임대개시일의 기준은 무엇이며, Ⓑ 임대개시일 당시 기준시가의 의미는 무엇인지 차례대로 살펴보면서, 위에서 언급한 두 가지 내용이 왜 잘못되었는지를 설명해드리겠습니다.

2. 주택 임대 사업자 세제 혜택을 받기 위한 임대개시일의 기준

주택 임대 사업자 세제 혜택을 받기 위한 임대개시일의 기준은 무엇인지 살펴보겠습니다[반드시 아래 내용을 숙지하시고, 세무사 상담을 받으시길 바랍니다. 세무 무료 상담 도 있으니, 세금 상담은 필수입니다!].

먼저, 소득세법 시행령 제167조의3 제3항에 의하면, "제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다"라고 규정되어 있습니다.

즉, ① 사업자등록 등을 하고, ② 임대주택으로 등록하여 ③ 실제 임대를 해야 "임대개시"가 됩니다.

이 때, "사업자등록 등"의 의미는, 소득세법 제168조에 따른 세무서 임대 사업자 등록 + 민간임대주택법상 임대 사업자 등록(지방자치단체)을 말합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호).

따라서 ① 세무서 임대 사업자 등록, ② 지자체 임대 사업자 등록(보통 지차체에서 임대사업자 등록을 하면서 해당 주택을 임대주택으로 등록하는 것이 일반적입니다), ③ 실제 임대일 중에서 가장 늦은 날이 임대개시일이 됩니다.

이를 테면, <세무서 임대 사업자 등록일 : 2018. 1. 1.>, <지자체 임대사업자등록일 : 2017. 11. 1.>, <실제 임대일 : 2017. 9. 1.> 과 같은 경우에는, 국세에 있어 임대개시일은 2018. 1. 1.이 됩니다(다만, 민간임대주택법 및 지방세의 경우, 임대개시일은 2017. 11. 1.이 됩니다).

그러므로, '1.'항에서 언급해드린 "① 임대개시일은 지방자치단체 주택임대사업자 등록일을 기준으로 한다." 부분은 온전한 내용이 아님을 알 수 있습니다.

참고로, 임대개시일은 '임대사업자 등록증'에도 나오는데, 임대사업자 등록증 발급 방법에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

https://suddenlycomeback.tistory.com/33

[부동산] 임대주택 등록, 제대로 되어 있는지 확인하는 방법!(렌트홈에서 임대사업자 등록증 발

이번 포스팅에서는, 임대주택 등록, 제대로 되어 있는지 확인하는 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 렌트홈에서 임대사업자 등록증 발급 방법을 이용해서 이를 확인할 수 있는데요, 본 포스

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3. 주택 임대 사업자 세제 혜택을 받기 위한 임대개시일 당시 기준시가의 의미

임대개시일 기준에 대해 숙지하셨죠? 아직 이해가 가지 않는다면, 세무사 전화 상담 등 무료 세금 상담을 통해서라도 확실하게 이해하시길 바랍니다.

자, 그렇다면, "임대개시일 당시 기준시가"는 무엇을 의미할까요? 소득세법 제99조 제1항 제1호 '라.'목에 따르면, 기준시가는 주택의 경우, "「부동산 가격공시에 관한 법률(약칭 '부동산공시법'이라 합니다)」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격"을 기준시가로 봅니다.

또한, 동법 시행령 제164조 제3항에 의하면, "법 제99조 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다"라고 규정되어 있습니다.

즉, 올해 기준시가가 고시되기 전에는 직전 연도의 개별주택가격 또는 공동주택가격을 적용한다는 의미입니다.

한편, 부동산공시법 시행령 제40조에 의하면, "법 제18조 제1항 본문에 따른 공동주택가격(이하 '공동주택가격'이라 한다)의 공시기준일은 1월 1일로 한다"라고 규정되어 있으며, 동 시행령 제43조 제1항에 의하면, "국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 산정·공시하여야 한다" 라고 규정되어 있습니다(개별주택가격 역시 4월 30일까지 결정·공시됩니다).

"공시기준일"이란, 가격의 기준이 되는 날짜를 의미하며, "결정 또는 산정 공시일"은 해당 가격을 국민에게 알리는 날짜를 의미합니다.

이를테면, 2020년 공동주택가격의 경우, 그 가격의 기준 시점은 2020. 1. 1.이며(공시기준일), 위 기준 시점 당시의 가격은 2020. 4. 30.에 발표 됩니다(공시일).

따라서 이를 소득세법 규정과 함께 해석해 보면, 임대개시일 당시 기준시가는 공시기준일이 아니라 공시일을 기준으로 판단하게 됩니다. 즉, 임대개시일 당시, 해당 연도의 공시가격이 고시되어 있지 않으면, <직전 연도의 기준시가>를 적용하여 6억 원 이하 여부를 판단하게 됩니다!

이를테면, 2020. 1. 1. 이후 2020. 4. 30. 이전에, 세무서·지자체 사업자등록 및 임대개시를 한 경우, 2019년도 기준시가를 기준으로 6억 원 이하 여부를 판단하는 것입니다(2020. 1. 1.부터 2020. 4. 30. 이전 기간에는, 공동주택가격이 공시되어 있지 않기 때문이죠).

따라서 만약 2020. 2.경 세무서·지자체 사업자등록 및 임대개시를 한 경우, 2020. 1. 1.공시기준일상 공동주택가격이 6억원을 초과하였다고 하더라도, 2019년 공동주택가격이 6억 원 이하이면, 기준시가 요건은 충족한 것입니다!

결국, "② 임대개시일 당시 공시기준일 기준으로 한 기준시가로 6억원 이하 여부를 판단한다." 라는 것은 잘못되었지요.

임대개시일 당시 기준시가 의미와 관련하여, 매우 자세히 설명하였으나 혹시 이해 안될 수도 있습니다. 그러면, 무료 세무사 상담 을 통해 꼭 개념을 확실히 다지고 가시길 바랍니다. 세무사 전화 상담도 많으니 그냥 넘어가지 마시기 바랍니다!