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업무용 오피스텔 양도세와 관련하여 상당히 빈번하게 발생하는 실수가 있습니다. 그것은 바로, 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용한 후 양도할 때 발생하는 쟁점입니다.
업무용 오피스텔을 주거용으로 사용한 후 양도하였을 때, 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례를 살펴보겠습니다. 빈번하게 발생하는 실수 사례이니, 숙지하시기 바랍니다!
<목 차>
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1. 실수사례 :: 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용 후 양도세 비과세 받기 위해서는?
오피스텔 투자하신 분들이라면, 집중하여 주시기 바랍니다. 업무용 오피스텔을 취득한 후, 주거용으로 전용하여 주택임대를 주시는 분들이 많은데, 추후 양도할 때 빈번하게 실수하는 케이스입니다.
김철수 씨 역시 마찬가지였습니다. A 오피스텔(업무용)을 2018년 2월경 4억 원에 취득하여 업무용으로 사용하였으나, 임대가 잘 되지 않았습니다. 그래서 2023년 2월경 주거용으로 전용하여 주택임대를 주었습니다.
김철수 씨는 A 오피스텔 외에는 다른 주택이 없었습니다. 그래서 2024. 2.경 A 오피스텔을 양도하면서, 1세대 1주택 비과세를 적용하여 신고하였습니다.
그러나 국세청에서는, 비과세가 적용되지 않는다고 하며 양도세 1억 1,300만 원을 납부하라고 합니다. 김철수 씨는 어떤 실수를 하였을까요?
※ 참고) 업무용 오피스텔 취득시 매입세액 환급 받은 후, 주거용으로 임대하는 경우가 많습니다. 그러면, 환급받은 매입세액은 어떻게 처리될까요? 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
2. 업무용 오피스텔 양도세 비과세 :: 주택보유기간이 핵심 쟁점이다
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는, 양도 당시 주택이어야 합니다. 그리고 해당 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 합니다.
김철수 씨 사례를 살펴보겠습니다. 2024. 2.경 오피스텔 양도당시, 오피스텔은 주거용으로 사용하고 있었습니다.
이에 따라, A 오피스텔은 공부상으로는 업무시설이지만, 양도당시에는 주거용으로 사용하고 있었기에 실질과세원칙에 따라 주택에 해당하는 것이지요. '양도당시 주택'요건은 충족하였습니다.
그렇다면, 보유기간 요건은 어떤가요? 김철수 씨는 2018. 2.경에 A 오피스텔을 취득하였고, 2024. 2.경에 이를 양도하였으니 보유기간 2년 요건을 충족하였다고 볼 수 있지 않을까요?
업무용 오피스텔을 주거용으로 사용한 경우에는, 사실상 주거용으로 사용한 날 또는 주택으로 용도변경한 날부터 주택보유기간을 계산합니다.
즉, 김철수 씨의 경우, 주거용으로 사용한 2023. 2.경부터 2년이상 보유한 후 양도해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.
위 사례에서는 2023. 2.경을 기산점으로 하여 약 1년 정도 보유한 뒤 A 오피스텔을 양도하였으므로, '주택 보유기간 2년'요건을 충족시키지 못하였습니다. 매우 안타까운 사례입니다.
업무용 오피스텔 비과세와 관련하여서는, 결국 업무용에서 주거용으로 전용된 시점이 실무상 문제됩니다. 즉, 주거용으로 전환된 시점은 언제인지 이를 입증하는 것이 핵심 쟁점이지요.
주택임대차신고, 전입신고내역, 입주자카드, 내부사진, 관리비내역(수도, 가스, 전기사용내역 등) 등을 통해 주거용으로 사용하였다는 사실을 입증할 수 있습니다.
※ 참고) 다주택자가 주거용 오피스텔을 취득하는 경우, 취득세 중과세율이 적용될까요? 오피스텔 보유 중에 주택을 취득하는 경우 주택 수 판정은 어떻게 할까요? 이에 대하여 명확하게 답변을 하지 못하였다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다!
3. 업무용 오피스텔 비과세, 거주요건까지 고려해야 한다
1세대 1주택 비과세 요건을 충족시키기 위해서는, 한가지 더 체크해야 할 사항이 있습니다. 그것은 바로, '거주요건'입니다.
주택을 취득할 당시 조정대상지역인 경우, 보유기간 중 2년 이상 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것이지요.
업무용 오피스텔을 주거용으로 전용하는 경우에는 어떻게 될까요? 이 경우, 주거용으로 전용한 시점에 주택을 취득한 것으로 보고, 주거용으로 전용한 시점에 조정대상지역에서 해제되었다면 거주요건이 적용되지 않습니다.
아래 질의회신(부동산납세과-1247, 2021. 9. 8.)에서도 동일한 취지로 해석하고 있습니다.
따라서 조정대상지역에 소재한 업무용 오피스텔을 취득하였으나, 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주거용으로 용도변경하여 양도한 경우에는, 1세대 1주택 비과세 거주요건이 적용되지 않습니다!
※ 참고) 1세대 1주택 비과세 거주요건과 관련해서는, 주택을 언제 취득했는지도 함께 검토해야 합니다. 비과세 거주요건에 대하여, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
4. 맺으며
이상과 같이, 업무용 오피스텔을 주거용으로 전용 후 양도할 때, 1세대 1주택 비과세 받기 위한 요건 등에 대해 자세히 살펴보았습니다.
전술한 것처럼, '주택 보유기간 2년' 요건과 관련하여 실수 사례가 많습니다. 본 포스팅을 숙지하신 뒤, 세무사 님과 양도세 상담하시길 바랍니다.
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