다주택자 주거용 오피스텔 취득 시 취득세 중과세율 적용? 오피스텔 보유 중 주택 취득시 주택 수 판정은?

이번 포스팅에서는, 다주택자가 주거용 오피스텔을 취득할 경우 취득세 중과세율이 적용되는지 여부와 오피스텔 보유 중 다른 주택을 취득할 때 주택 수는 어떻게 판정하는지에 대해 매우 자세히 살펴보겠습니다. 아리송한 오피스텔 관련 세금, 본 포스팅을 통해 취득세부터 명확하게 파악하시길 바랍니다. 끝까지 정독해 주세요!

 

 

1. 주거용 오피스텔 자체를 취득하는 경우, 일반 건축물 취득세율 4% 적용 

 

주거용 오피스텔을 취득하는 경우에는, 주택이 아닌 일반건축물에 대한 취득세율 4%가 적용됩니다. 왜 그럴까요? 취득세율은 지방세법에 규정되어 있습니다. 이때, 주택에 대한 취득세율이 적용되기 위해서는, 건축물대장 또는 등기부등본상에 "주택"으로 기재되어 있어야 합니다(형식적 요건).

 

지방세법[법률 제17893호, 2022. 1.13.시행] 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. (중략) 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득   가. 농지 : 1천분의 30   나. 농지 외의 것 : 1천분의 40 8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{ - 중략 - }된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. (후략)

 

위 지방세법 규정에 따라, 건축물대장 또는 등기부등본상에 '업무시설'로 기재된 오피스텔, 무허가주택, 생활형숙박시설은 취득세에 있어, 주택에 해당하지 않습니다. 그러므로 다주택자가 주거용 오피스텔(업무시설 기재) 자체를 취득하는 경우에는, 주택이 아닌 일반 건축물을 취득하는 것이 되어 주택 취득세 중과세율이 아닌 일반 건축물 취득세율 4%가 적용됩니다. 좀 더 쉽게 말하면, 건축물대장 또는 등기부등본상에 "주택"으로 기재되어 있지 않으면, 해당 오피스텔이 주거용이든 업무용이든, 그리고 다주택자이든 아니든 상관없이 무조건 취득세율 4%가 적용된다고 생각하면 됩니다.

 

 

 

2. 오피스텔을 보유하고 있는 중 다른 주택을 취득하는 경우 주택 수 판정 문제

 

'1.'항에서는, 주거용 오피스텔 자체를 취득하는 문제였다면, 이번에는, 오피스텔을 보유하고 있는 중 다른 주택을 취득하는 경우에 발생하는 문제입니다. 위 두 경우는 구분하셔야 합니다! 후자의 경우, 다른 주택의 취득세 중과여부 판정 시, 보유 중이던 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부가 쟁점이 됩니다. 이를 판단하기 위해서는, 오피스텔을 언제 취득하였는지를 살펴보아야 합니다.

 

가. 2020. 8. 11. 이전에 오피스텔을 취득한 경우 - 주택 수 제외

 

2020. 8. 11. 이전에 오피스텔을 취득한 경우에는, 개정 전 법령에 따라, 다른 주택의 취득세 중과여부를 판단할 때 해당 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 이때에는, 해당 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 관계없이, 다른 주택 취득세 중과여부 판정 시 주택 수에 포함되지 않는 것이지요.

 

 

나. 2020. 8. 12. 이후에 오피스텔을 취득한 경우 - 주택분 재산세 과세되는 오피스텔만 주택 수 포함

 

개정 법령에 따라, 2020. 8. 12. 이후에 취득한 오피스텔의 경우, 다른 주택의 취득세 중과여부를 판단할 때, 주택 수에 포함됩니다. 단, 모든 오피스텔이 주택 수에 포함되는 것이 아니라, 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 있어, 주택분 재산세가 과세되고 있는 오피스텔만 주택 수에 포함됩니다(중요 ★★★). 즉, 실무상, 실제로 주거용으로 오피스텔을 사용하고 있더라도, 주택분 재산세가 과세되고 있지 않으면, 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

 

그러면, 어떤 경우에 오피스텔이 주택분 재산세로 과세될까요? 첫번 째는, 해당 오피스텔을 지방자치단체에 임대주택으로 등록한 경우입니다. 두 번째는, 해당 오피스텔에 관하여, 지방자치단체에 업무용에서 주거용으로 재산세 과세대상 변동신고를 한 경우입니다. 위 두 가지 경우는, 해당 오피스텔을 주거용으로 사용한다고 명백하게 지자체에 의사표시하였으므로, 주택분 재산세가 과세되는 것이지요. 지방세법상 실제 현황대로 과세하는 것이 타당하나, 지자체 공무원이 오피스텔 현황을 모두 파악하기에는 한계가 있습니다. 그래서 실무상 위 두 가지 경우에 한하여, 오피스텔에 주택분 재산세가 과세됩니다. 

 

다. 소  결 

 

오피스텔 취득시기에 따른 주택수 포함여부를 정리하면 아래 표와 같습니다. 다시 한번 더 말씀드리지만, 해당 쟁점은, 오피스텔 보유 중 다른 주택을 취득할 때 발생하는 취득세 중과여부 문제입니다.

 

재산세 구분	2020. 8. 11. 이전 취득	2020. 8. 12. 이후 취득
업무용	주택수 제외
주택용	주택수 제외	주택수 포함

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 다주택자가 주거용 오피스텔을 취득할 경우 취득세 중과세율이 적용되는지 여부와 오피스텔 보유 중 다른 주택을 취득할 때 주택 수는 어떻게 판정하는지에 대해 매우 자세히 살펴보았습니다. 여기서 또 주의할 점이 있습니다. 2020. 8. 12. 이후 취득한 오피스텔(주택분 재산세 부과)이라고 하더라도, 공시가격 1억 원 이하인 경우에는 주택 수에 포함되지 않습니다. 이처럼, 취득세 중과여부 판정 시 주택 수에서 제외되는 경우에 대해, 아래 포스팅 '3.'항에서 자세히 서술하였으니, 꼭 참고하시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/26

[부동산] 분양권 입주권 주거용 오피스텔, 취득세 중과시 주택수 포함!

 

그리고 일시적 2주택 취득세 중과배제에 대해, 아래 포스팅에서 매우 자세히 서술하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/190

일시적 2주택 취득세 중과배제, 쉽게 정리!(feat. 개정 지방세법 시행령 제28조의5 반영)