이번 포스팅에서는, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 중 거주기간에 대해 자세히 살펴보고자 합니다. 과세당국에서는, 양도세 비과세 요건을 매우 엄격하게 판단합니다. 적게는 몇 천만 원에서 많게는 수 억, 수십 억에 이르는 양도세를 납부하지 않아도 되는 상황이기 때문이죠. 그렇기에, 양도세 비과세 판단에 있어 세무사 등 전문가의 도움이 꼭 필요합니다. 본 포스팅을 참고한 뒤, 반드시 세무사 등 전문가와 상담을 통해 진행하시길 바랍니다.
<목 차>
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먼저, 양도세 비과세 관련 규정부터 살펴보겠습니다. 세법 규정은 매우 복잡하고 난해하지만, 그래도 근거 규정이기 때문에 반드시 살펴보아야 합니다!
(포스팅일 기준) 현행 소득세법 시행령 제154조 제1항에 의하면,
"법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다." 라고 규정되어 있습니다.
또한, 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호, 2017. 9. 19.) 제2조에 의하면,
'① 2017. 8. 2. 이전에 취득한 주택,
② 2017. 8. 2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택
(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우로 한정)'
의 경우에는 양도세 비과세와 관련하여 보유기간 중 2년 이상 거주요건을 충족할 필요가 없습니다.
즉, 위 규정을 종합해보면, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 받기 위해서는 보유기간 2년 이상을 충족해야 하는데, 해당 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었으면, 추가로 보유기간 중 2년 이상 거주기간 요건을 충족해야 합니다.
다만, 해당 주택을 2017. 8. 2. 이전에 취득한 경우 등에 대해서는, 취득 당시 조정대상지역인지 여부와 관계없이 보유기간 중 2년 이상 거주기간 요건을 충족할 필요가 없습니다.
이를 표로 정리하면, 다음과 같습니다.
이처럼, 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는, 해당 주택을 언제 취득하였는지, 취득 당시 조정대상지역인지 여부 등을 꼼꼼하게 검토해야 합니다. 혼자서 판단하기 보다는, 여러 분의 세무사님과 상담을 통해 양도세 비과세 등을 판단하시기 바랍니다. 자, 그러면 사례를 통해 좀 더 깊이 이해해봅시다.
2. 양도세 비과세 거주기간 관련, 사례를 통해 명확하게 이해해봅시다!
사실관계는 다음과 같습니다.
0 갑(미혼, 만 33세, 단독 세대주)은 2016. 9. 17. 조정대상지역에 있는 A주택을 취득하였습니다.
0 갑은 2015.경부터 B주택에서 전세로 계속 거주하다가 2019. 9.경 A주택을 양도하였습니다.
0 갑은 A주택 이외에 다른 주택은 소유하고 있지 않습니다.
위와 같은 사실관계에서, 갑은 A주택(조정대상지역)에서 거주한 사실이 없음에도 불구하고, A주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까요?
'1.'항에서 말씀드린 것처럼, 2017. 8. 2. 이전에 취득한 주택에 대해서는 취득 당시 조정대상지역인지 여부를 불문하고, 보유기간 2년 이상 요건을 충족하면, 취득 주택에 대해 거주 하지 않아도 양도세 비과세 받을 수 있습니다.
갑은 2017. 8. 2. 이전에 A주택을 취득하였는바, 이에 따라 A주택에 거주한 사실이 없다고 하더라도 보유기간 2년 이상 요건을 충족하였으므로 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.
이상과 같이, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 중 거주기간에 대해 살펴보았습니다. 해당 주택의 취득 시기, 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역에 위치하고 있었는지 여부 등을 파악하여, 거주기간 요건을 충족해야 하는지 여부를 명확하게 파악하는 것이 양도소득세 절세에 있어 기본이자 매우 중요한 사항이라 할 것입니다. 기타, 일시적 2주택 양도세 비과세와 관련하여, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 이를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
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