물상보증인 근저당권 말소 위해 채무 전액 변제해야 하나, 아니면 채권최고액만 변제해도 되나?

근저당권 말소 실제 상담 사례를 준비했습니다. 쟁점은, 물상보증인이 근저당권을 말소하고자 하는 경우, 채무 전액을 변제해야 하는지, 아니면 채권최고액만 변제해도 되는지 여부입니다.

 

'물상보증인'이 무엇인지, 이 쟁점은 어떠한 경위에서 나온 것인지 벌써부터 머리 아플 수 있습니다. 실제 사례를 통해 하나하나 설명해드릴테니, 끝까지 정독해주시기 바랍니다.

 

<목  차> 1. 물상보증인 이란? 2. 부동산 경매로 넘어갈 위기, 물상보증인은 채무 전액 변제해야 하나? 3. 맺으며 - 법률 상담이 필요하다면

 

물상보증인-근저당권-말소-소송

 

 

1. 물상보증인 이란?

 

 

물상보증인 의미를 쉽게 파악하기 위해, 실제 상담 사례를 말씀드리겠습니다(사실관계는 단순화 시켰습니다). 

 

김갑동과 이을남은 오랜 친구입니다. 이을남은 사업을 하면서, 약 8억 원 정도 필요한 상황이 되었습니다. 급박한 상황, 이을남은 은행에서 담보 대출을 받고자 하였지만 담보로 제공할 만 한 것이 없었습니다.

 

이에, 이을남은 김갑동에게, '연체 없이 대출을 꼭 다 갚을테니, 부동산을 담보로 제공해줘!'라고 간절히 부탁하였고, 김갑동은 고민 끝에, 자기 소유의 X 건물을 담보로 제공해 주었습니다.

 

이에 따라, 이을남은 8억 원을 은행에서 대출 받을 수 있었고, 김갑동 소유 X 건물에는 채권최고액 9억 6,000만 원으로하는 근저당권이 설정되었지요. 법률관계를 도식화하면, 아래와 같습니다.

 

물상보증인-사실관계-도식화

 

 

자, 위 그림을 보면, 물상보증인의 의미를 직관적으로 이해할 수 있을 겁니다. 좀 더 깊이 이해하기 위해, 몇 가지 질문을 드리겠습니다. 이을남과 은행 사이에는, 대출금 8억 원에 대한 채권채무관계가 있을까요?

 

 

생각해보셨나요? 이을남과 은행 사이에는 위 8억 원에 대해 채권채무관계가 없습니다. 대출금 8억 원에 관하여, 김갑동이 채무자이고, 은행이 채권자인 것이지요. 다만, <이을남과 은행>은 <근저당권설정자와 근저당권자>의 법률 관계가 있을 뿐입니다. 

 

이처럼, '물상보증인'은, 다른 사람(김갑동)의 채무를 위해 자기의 부동산(X 건물)을 담보로 제공하는 자를 의미합니다. 따라서 이을남은 은행에 대해 대출금 채무가 없지만, 채무자 김갑동이 대출금 채무를 변제하지 못할 경우, X 건물이 경매에 넘어갈 수 있습니다.

 

이을남이 자신의 부동산을 친구 김갑동을 위해 담보로 제공해주는 것은 (인간적으로) 정말 대단한 일입니다. 그런데, 이 둘의 우정도, 결국 금이가게 되었는데, '2.'항에서 살펴보겠습니다.

 

※ 근저당권 말소 시, 법무사 비용을 아끼고 싶나요? 근저당권 말소 혼자서 하는 방법에 대해 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 셀프 근저당권 말소 하고 싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

2. 부동산 경매로 넘어갈 위기, 물상보증인은 채무 전액 변제해야 하나?

 

채무자 김갑동은 대출금 8억 원에 대한 이자를 꼬박꼬박 잘 납입하고 있었습니다. 그러던 중 이자가 연체되기 시작하였고, 결국, 상환해야할 대출원리금이 9억 6,000만 원을 넘기게 되었습니다(실제 사례에서는, 추가 대출과 공동담보 제공 등이 있었는데, 사실관계가 복잡하여 위와 같이 단순화 시켰습니다).

 

이을남 소유의 X 건물이 경매로 넘어갈 위기에 처하게 되었습니다. 친구 김갑동은 연락이 되지 않습니다. 대출원리금이 채권최고액 9억 6,000만 원을 넘겨 10억 원이 되었습니다. 결국, 근저당권자인 은행이 경매를 신청하게 되었고, 피담보채무(대출원리금)는 10억 원으로 확정되었습니다.

 

이을남은 X 건물을 지키기 위해, (대출금 채무가 없음에도 불구하고) 대출금을 변제하여 근저당권을 말소 하고자 결심하였습니다. 그러면, 물상보증인 이을남은 얼마를 변제해야 될까요? 확정된 피담보채무액 10억 원일까요, 아니면 채권최고액 9억 6,000만 원일까요?

 

 

물상보증인이 근저당권 말소 시키기 위해서, 채무 전액이 아닌 채권최고액만 변제하면 됩니다. 왜냐하면, 근저당권에 의해 담보되는 채권액 범위는, 근저당권설정계약에 정하여진 채권최고액을 한도로 하는 것이고, 위 최고액을 초과하는 부분까지 담보하는 것이 아니기 때문입니다(대법원 74다998 판결).

 

따라서 물상보증인 이을남은 채권최고액 9억 6,000만 원을 변제하면, X 건물의 근저당권을 말소할 수 있습니다.여기서 비교해 볼 쟁점이 있습니다. 만약 채무자 김갑동이 자신의 부동산에 근저당권을 설정하였다면, 어떻게 될까요?

 

이때에는, 채무자 김갑동은 피담보채무 전액을 변제해야 근저당권설정등기를 말소할 수 있습니다. 즉, 채권최고액을 초과하여 불어난 (위 사례에서) 10억 원 전액을 변제해야만 근저당권 말소를 할 수 있는 것이지요. 이에 대한 대법원 판례 내용은 아래와 같습니다.

 

 

"원래 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것이며,

 

채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 이러한 채권의 총액이 그 채권최고액을 초과하는 경우, 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 위 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존채무에 여전히 미친다고 할 것이므로,

 

채무자 겸 근저당권설정자인 원고로 하여금 피고에 대한 채권최고액을 초과한 채권 전액을 변제할 것을 조건으로 하여, 피고에게 이 사건 근저당권설정등기의 말소를 명한 조치는 정당하고"라고 판시한바 있습니다(대법원 2000다59081 판결).

 

정리하면, 채무자는 자신의 부동산에 설정된 근저당권을 말소하기 위해서는, 피담보채무 전액을 변제해야 합니다. 그러나 물상보증인은 근저당권 채권최고액만 변제하더라도, 근저당권설정등기를 말소할 수 있습니다.

 

※ 부동산 법률관계를 꼼꼼하게 검토해야 나중에 법적 분쟁에 휘말리지 않을 수 있습니다. 이를 위해, 공동담보목록 까지 포함하여 부동산등기부를 발급하는 것이 매우 중요한데요, 그 방법에 대해 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해주시기 바랍니다.

 

 

 

 

3. 맺으며 - 법률 상담이 필요하다면

 

이상과 같이, 물상보증인의 의미, 물상보증인이 근저당권설정등기 말소하기 위해 변제해야 할 금액 등에 대해 자세히 살펴보았습니다. 

 

근저당권설정등기 말소 소송실무는, 복잡한 법률관계 속에서 분쟁이 발생됩니다. 꼭 변호사를 선임하여 소송을 진행하시길 바라며, 법률 상담(유료)이 필요하시다면, <이름, 연락처, 사건 경위>를 댓글(비공개)로 남겨주시거나, 위 연락처(02 2135 2117)로 연락주시기 바랍니다.

 

※ 부동산 분쟁에서 빈번하게 문제되는 부분입니다. 그것은 바로 부동산 위약금인데요, 매도인만을 위한 위약금 약정이 있는 경우, 매수인은 어떻게 대응할 수 있을까요? 실무에서는 어떻게 진행되는지, 아래 포스팅에서 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/266

부동산 위약금 상담 사례, 매도인(임대인)만을 위한 위약금 약정있는 경우, 매수인(임차인)도 이