미등기 건물 인데 어떻게 소유권 보존등기가 경료되었을까?(feat. 처분제한등기촉탁)

채무자 재산을 찾다보면, 건축물대장이 없는 건물이 있는 경우가 있습니다. 이런 경우, 건물등기부가 만들어지지 않는데, 간혹 소유권보존등기가 경료되어 있는 경우를 보게 됩니다. 미등기 건물, 어떻게 소유권보존등기 가 경료되었을까요? 처분제한등기 촉탁에 따른 것인데, 해당 등기부를 보면서 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목  차> 1. 건축물대장 없는 건물, 그런데 건물 등기부가 있다? 2. 미등기건물의 처분제한등기촉탁에 따른 소유권보존등기 3. 맺으며

 

미등기건물-소유권보존등기

 

1. 건축물대장 없는 건물, 그런데 건물 등기부가 있다?

 

의뢰인과 상담 하던 중, 의뢰인이 채무자 소유로 보이는 양평군 소재 건물을 찾았다고 말했습니다. 그런데 해당 건물의 건축물대장을 발급받으려고 하는데, 발급이 안된다고 하소연하였습니다. 해당 건물 사진을 보니, 완공된 것처럼 보였는데, 실제로, 건축물대장 발급이 되지 않았습니다.

 

아직 완공되지 않은 신축 중인 건물일 수도 있다고 생각했고, 채무자에게 상당한 채무가 있다는 점을 고려하여, 미등기건물이지만, 처분제한등기촉탁에 따른 소유권보존등기가 경료되어 있을 수 있다고 생각했습니다.

 

역시나, 해당 건물에 처분제한등기촉탁에 따른 소유권보존등기가 경료되어 있었습니다. 해당 등기부를 살펴보면, 아래와 같습니다(부동산 분쟁, 반드시 부동산 변호사 와 상담하시기 바랍니다).

 

 

미등기건물-처분제한등기촉탁-소유권보존등기

 

보통, 건축물대장이 작성되지 않으면, 건물 등기부가 작성되지 않습니다. 그런데, 위 건물의 경우, 등기부가 작성되어 있지요. 그 이유는, <갑구> 순위번호 1번에 있는, "가압류등기의 촉탁으로 인하여" 소유권보존등기 되었기 때문입니다. 이에 대해 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

※ 참고로, 부동산 등기부 발급할 때에는, 반드시 공동담보 목록까지 포함하여 발급하는 게 좋은데요, 공동담보 목록 포함하여 부동산 등기부 발급하는 방법이 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다. 

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/207

부동산 등기부등본, 공동담보 목록 포함하여 발급하는 방법

 

2. 미등기건물의 처분제한등기촉탁에 따른 소유권보존등기

※ 부동산 분쟁, 반드시 부동산 변호사와 상담 후 진행하시길 바랍니다.

 

 

미등기건물의 소유권보존등기의 경우, 일반적으로, 건축물대장에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 것이 필요합니다(부동산 등기법 제65조 제1호). 

 

부동산등기법[법률 제16912호, 2020. 2. 4. 일부 개정 된 것, 이하 같음] 제65조(소유권보존등기의 신청인) 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다. 1. 토지대장, 임야대장, 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 3. 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자 4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)

 

그런데 여기에 예외가 있습니다. 그것은 바로, 강제집행 등의 경우입니다. 미등기 건물이라는 이유만으로, 채무자의 책임재산에서 제외되는 것은 불합리하죠. 그렇기에, 미등기 건물에 관하여, 채권자가 강제집행 등 신청을 하게 되면, 법원은 처분제한등기 촉탁을 하게 됩니다.

 

이때, 처분제한 등기는, 경매개시결정의 기입등기, 가압류등기, 처분금지가처분등기, 회생절차개시결정ㆍ파산선고(보전처분 포함)의 기입등기, 주택임차권등기 및 상가건물임차권 등기를 포함합니다.

 

 

민사집행법[법률 제18671호, 2022. 1. 4. 일부 개정 된 것] ① 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.   1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서     2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류 (후략)

부동산등기법 제66조(미등기부동산의 처분제한의 등기와 직권보존) ① 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다. ② 등기관이 제1항에 따라 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우에는 제65조를 적용하지 아니한다. 다만, 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 아니하였다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다. (후략)

 

'1.'항의 건물 등기부를 다시 살펴보겠습니다. 미등기 건물에 관하여, 채권자가 가압류 신청을 하였고, 법원이 가압류 결정을 하면서, 가압류등기 촉탁을 하였습니다. 이에 따라 미등기 건물에 대해, 소유권보존등기가 경료된 것이죠.

 

위 미등기 건물 표제부를 살펴보면, 아래와 같이, "건축법상 사용승인 받지 않은 건물임"이라고 기재되어 있습니다. 이는, 부동산등기법 제66조 제2항에 따른 것임을 참고하시기 바랍니다.

 

건물등기부-사용승인-받지-않음

 

※ 한편, 건축허가를 받지 않는 등 불법건축물이 수용된 경우, 보상금을 받을 수 있을까요? 실무상 첨예하게 문제되는 부분인데, 이에 대한 내용이 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/170

불법건축물 등은 토지보상법에 따라 손실보상 받을 수 있을까?

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 미등기 건물임에도 소유권보존등기가 경료되어 있는 이유 등에 대해 자세히 살펴보았습니다. 이는 결국, 채무자의 강제집행 등 면탈 방지를 위한 것이 그 취지인 것입니다.

 

기타, 근저당권 말소등기 혼자서 하는 방법에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다(매우 자세하게 설명되어 있으니, 혼자서 근저당권 말소 할 수 있을 것입니다).

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/141

[1편] 혼자서 근저당권설정등기 말소하는 방법!(feat. 근저당권 말소 서류, 근저당권말소등기 신청