임차권등기 전세권등기에 있는 '건물만에 관한 것임' 부기등기 :: 대지권에도 효력이 미치나?

임대차계약이 종료되었음에도, 임대인은 보증금을 반환하지 않고 있습니다. 그래서 변호사를 선임하여, 임차권등기명령을 신청하여 인용결정을 받았지요.

 

그리고 등기부등본을 발급받아 임차권등기까지 경료된 것을 확인하였습니다. 그런데 뭔가 거슬리는 문구가 눈에 들어옵니다. 그것은 바로, 임차권등기에 부기등기 되어 있는 '~번 등기는 건물만에 관한 것임'이라는 문구죠.

 

주택임차권등기-건물만에-관한-것임-부기등기-의미

 

 

임차권등기 뿐만 아니라 전세권설정등기 등에서도 '건물만에 관한 것임'이라는 부기등기를 볼 수 있습니다.

 

그렇다면, '건물만에 관한 것임'이라는 등기는 어떤 경우에 부기될까요? 그리고 위 부기등기가 있어도, 임차권등기 또는 전세권등기의 효력은 대지권에도 미칠까요?

 

경매가 실행된 경우 대지권의 환가대금에 대한 배당순위와 관련하여 매우 중요한 쟁점이므로, 꼭 끝까지 정독해 주시기 바랍니다!

 

※ 참고) 임대차 기간 만료 전임에도 불구하고, 임차권등기명령 신청에 대해 인용 받은 성공 사례가 있습니다. 난이도가 높은 사건이었는데요, 아래 포스팅에서 위 사례를 소개하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

<목  차> 1. 건물만에 관한 것, 어떤 경우에 부기등기 되나? 2. 건물만에 관한 것 부기등기가 있어도, 대지권에 임차권 또는 전세권 효력이 미칠까? 3. 맺으며

 

 

1. 건물만에 관한 것, 어떤 경우에 부기등기 되나?

 

 

'건물만에 관한 것'이라는 문구는 어떤 경우에 부기등기가 될까요? 먼저 해당 근거 규정을 확인해야겠지요! 부동산등기규칙에 해당 규정이 있는데, 그 내용은 아래와 같습니다.

 

부동산등기규칙[대법원규칙 제3043호, 2022. 2. 25. 일부개정 된 것] 제91조(대지권의 변경 등) (중략) ② 대지권의 변경 또는 경정으로 인하여 건물 등기기록에 대지권의 등기를 한 경우에는 그 권리의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 대지권이라는 뜻의 등기를 하여야 한다. 이 경우 제89조 및 제90조를 준용한다. 제92조(대지권의 변경 등) ① 제91조 제2항의 등기를 하는 경우에 건물에 관하여 소유권보존등기와 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있을 때에는 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻을 기록하여야 한다. 다만, 그 등기가 저당권에 관한 등기로서 대지권에 대한 등기와 등기원인, 그 연월일과 접수번호가 같은 것일 때에는 그러하지 아니하다.

 

 

위 규정을 풀어서 설명드리겠습니다. ① 우선, '건물만에 관한 것'이라는 문구는, 아파트 등 대지권이 있는 집합건물에서만  부기등기가 이루어집니다. 

 

반대로 말하면, 아래 등기와 같이 대지권이 없는 단독주택 등에 대해서는 '건물만에 관한 것'이라는 부기등기가 없습니다.

 

단독주택-임차권등기명령-임차권등기

 

 

 

② 그리고 소유권보전등기와 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기(가등기, 압류등기 등) 또는 소유권 이외의 권리에 관한 등기(임차권, 전세권 등)가 있을 때에 '건물만에 관한 것'이라는 뜻이 부기등기 됩니다.

 

전세권이나 임차권 등 등기 성질상, 당연히 건물에만 설정이 가능하고, 대지권에는 설정이 불가능한 등기에 대해서는, 굳이 '건물만에 관한 것'이라는 뜻의 등기를 할 필요가 없어보이지만, 현재 실무에서는, 여전히 '건물만에 관한 것'이라는 부기등기를 하고 있습니다.

 

정리하면, '건물만에 관한 것'이라는 뜻의 부기등기는, ① 대지권이 있는 집합건물에서만 이루어지며, ② 소유권보전/이전 등기 이외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있을 때 이루어집니다.

 

그렇다면, '건물만에 관한 것'이라는 부기등기가 되어 있어도, 임차권 또는 전세권 효력이 대지권에도 미치는 것일까요?

 

다시 말하면, 경매가 실행된 경우 대지권의 환가대금에서 임차권 또는 전세권에 따른 순위로 배당받을 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 매우 중요한 문제인데요, '2.'항에서 자세히 살펴보겠습니다.

 

※ 참고) 부동산 등기부등본 발급받을 때, 꼭 공동담보 목록을 포함하시길 바랍니다. 채무자 또는 물상보증인의 자산, 채무 상태 등을 종합적으로 검토하기 위해 반드시 필요한데요, 아래 포스팅에서 그 방법에 대해 자세히 설명하였으니 확인하시길 바랍니다.

 

 

 

 

2. 건물만에 관한 것 부기등기가 있어도, 대지권에 임차권 또는 전세권 효력이 미칠까?

 

 

건물만에 관한 것이라는 부기등기가 있어도, 임차권 또는 전세권 효력이 대지권에도 미칠까요? 이에 대한 대법원 판례가 있습니다.

 

대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다67217 판결에 의하면, "즉, 대지권인 취지의 등기가 경료된 이상, 이 사건 부동산의 전유부분에 대하여 설정된 피고의 전세권은 대지권에 대하여도 미친다고 할 것이고,

 

위 전세권설정등기가 건물 부분만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 경료되었다고 하여 달리 볼 것도 아니므로, 이 사건 부동산의 매각대금 중 대지권에 대한 부분에 대하여도 피고가 위 전세권설정등기 이후에 근저당권을 취득한 원고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이어서"라고 판시한바 있습니다.

 

즉, 전유부분에 대하여 전세권설정등기가 이루어지고, '건물 부분만에 관한 것'이라는 부기등기가 된 사안에서, 대법원은 대지권에도 전세권의 효력이 미친다고 판시한 것입니다.

 

 

임차권 역시 동일한 법리가 적용된다고 생각합니다.

 

뿐만 아니라, 주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 제3조의2 제2항에 비추어 볼 때에도, '건물만에 관한 것임'이라는 부기등기가 있어도, 임차주택과 그 대지의 환가대금에서 임차권에 따른 우선변제를 받을 수 있다고 보입니다(구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으니, 반드시 변호사와 상담하여 대응하시길 바랍니다).

 

주택임대차보호법[법률 제19356호, 2023. 4. 18. 일부개정 된 것] 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서( 중략 )상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. (중략) 제3조의3(임차권등기명령) ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. (후략)

 

 

※ 참고) 근저당권 혼자서 말소등기 처리 할 수 있을까요? 아래 포스팅에서, 근저당 말소 절차에 대해 하나하나 자세히 설명하였으니, 이를 따라하시면 법무사 없이 근저당권 말소등기를 할 수 있을 겁니다!

 

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, '건물만에 관한 것임'이라는 부기등기가 어떤 경우에 경료되는지 등에 대해 자세히 살펴보았습니다. 본 포스팅을 통해 위 부기등기와 관련된 쟁점(대지권 관련 쟁점)까지 숙지하시길 바랍니다(기타, 의문 사항은 반드시 변호사와 상담을 통해 대응하시길 바랍니다).

 

※ 참고) 전세사기 의심이 드는 순간, 아주 빠르게 대응하셔야 합니다. 특히, 전세사기 임대인 책임재산을 확보하는 게 매우 중요한데요, 아래 포스팅에서 전세사기 임대인 채권가압류를 통해 책임재산 확보한 사례를 소개하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.