종중이 종원을 상대로 한 소유권이전등기청구소송에서, 승소판결을 받아도 농지를 취득 할 수 없다?(feat. 종중의 농지 취득 쟁점)

부동산/부동산 등기

by 새옹지마@@ 2022. 6. 23. 19:53

종중이 종원을 상대로 한 소유권이전등기청구 소송에서 승소판결을 받은 경우, 농지를 취득할 수 있을까요? 이번 포스팅에서는, 실무상 빈번하게 발생하는 문제에 대해 자세히 다루어 보겠습니다.

종중 소유 부동산에 대해 종원 명의로 명의신탁한 경우가 많습니다. 종원은 명의수탁자에 불과하지만, 등기부상 소유권자이기에 임의로 해당 부동산을 처분할 수 있는 위험이 있지요. 이와 같은 위험을 방지하고자, 명의신탁자인 종중은 명의수탁자인 종원을 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 부동산 소유권이전등기 청구 소송을 진행합니다.

[참고로, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제8조 제1호에 따라, 조세 포탈 등을 목적으로 하지 않는 종중과 종원 사이의 부동산 명의신탁은 유효입니다.]

그런데, 해당 부동산이 농지인 경우 문제가 발생합니다. 즉, 종중이 종원을 상대로 한 소유권이전등기청구소송에서, 승소판결을 받아도, 농지를 취득할 수 없기 때문인 거죠. 왜 그럴까요? 이하에서는, ① 종중이 농지를 취득할 수 없는 이유는 무엇인지에 대해 살펴보고, ② 예외적으로, 종중이 농지를 취득할 수 있는 경우는 무엇인지에 대해 차례대로 살펴보겠습니다.

<목 차>

1. 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없다!
2. 종중이 농지를 취득할 수 있는 경우
가. 농지법 제6조 제2항 및 국토계획법 제83조 제3호에 해당하는 경우
나. 농지법에 따른 농지에 해당하지 않는 경우
다. 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지인 경우
3. 맺으며

1. 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없다!

종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없습니다. 왜냐하면, 「농지법」 제6조 제1항 규정 때문입니다. 농지법상 원칙적으로, 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자인 "농업인(동법 제2조 제2호)" 또는 "농업법인(동법 제2조 제3호)"이 농지를 취득할 수 있는데, 종중은 비법인 사단으로서 위 두 가지 어느 하나에도 해당하지 않으므로, 농지를 취득할 수 없는 것이지요.

그렇기 때문에, 종중이 종원을 상대로, 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송에서 승소판결을 받더라도, 해당 농지에 대하여 종중 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 없는 것입니다.

농지법[법률 제18401호, 2021. 8. 17. 일부개정된 것 ; 이하 같음]

제6조(농지 소유 제한)

① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

(후략)

종중이 농지를 취득할 수 없다는 의미는, 해당 농지에 대해 소유권보존등기 또는 소유권이전등기를 경료할 수 없다는 것입니다. 따라서 소유권이전등기 등 농지의 취득에 관한 등기가 아니라면, 종중 명의로 해당 농지에 등기를 할 수 있는 것이지요. 실무상으로도, 종중은 농지에 대해, 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 경료하기도 합니다.

아래 질의 회답에서도, "농지에 대한 종중명의의 소유권이전등기는 할 수 없으나 소유권이전청구권보전을 위한 가등기는 할 수 있다."라고 회신한바 있습니다.

자, 그러면, 종중이 농지를 취득할 수 있는 경우는 무엇일까요? 이에 대해서도 여러 가지 쟁점이 있는데, 이하에서는 주요 부분에 대해서만 살펴보겠습니다.

2. 종중이 농지를 취득할 수 있는 경우

가. 농지법 제6조 제2항 및 국토계획법 제83조 제3호에 해당하는 경우

농지법 제6조 제2항 각 호에 해당하는 경우에는, 종중도 농지를 취득할 수 있습니다. 아래 각 호 규정 중 실무상 주로 문제되는 제7호에 대해, 자세히 살펴보겠습니다.

농지법

제6조(농지 소유 제한)

① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다).

1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

2. 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축사식품부령으로 정하는 공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자제 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지·연구지·실습지·종묘샌산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

3. 주말·체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우

(중략)

7. 제34조 제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(의제)되는 인가·허가·승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우

(후략)

위 제7호 규정에 의하면, 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우에는 해당 농지를 취득할 수 있습니다. 이 경우에도, 소유권이전등기 시, 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

그런데, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법'이라 함)」 제83조 제3호에 따라, 도시지역(녹지지역 내의 농지의 경우, 도시·군계획시설사업에 필요한 농지에 한함 ; 반대해석) 내의 농지에 대해서는, 농지취득자격증명에 대한 규정이 배제됩니다.

이에 따라 도지지역 내 농지가 주거지역으로 지정된 경우에는, 종중 명의로 소유권이전등기가 가능하며, 전술한 것처럼, 소유권이전등기 시 농지취득 자격증명도 발급받을 필요도 없습니다.

국토계획법[법률 제18473호, 2021. 10. 8. 일부개정 된 것]

제83조(도시지역에서의 다른 법률의 적용 배제)

도시지역에 대하여는 다음 각 호의 법률 규정을 적용하지 아니한다.

1. 「도로법」 제40조에 따른 접도구역

2. 삭제

3. 「농지법」 제8조에 따른 농지취득자격증명. 다만, 녹지지역의 농지로서 도시·군계획시설사업에 필요하지 아니한 농지에 대하여는 그러하지 아니하다.

나. 농지법에 따른 농지에 해당하지 않는 경우

대장상 지목이 농지이나, 현실적 이용 상황이 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지 등 농지법상 농지에 해당하지 않는 경우에는, 종중도 해당 농지를 취득할 수 있습니다. 이때, 농지법상 농지에 해당하지 않다는 점에 대하여는, 관할관청이 발급하는 서면에 의해 증명되어야 합니다. 농지법상 농지의 개념에 대해서는, 첨부한 포스팅에서 자세히 서술하였으니, 이를 참고해 주시기 바랍니다.

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그런데, 주의할 점이 있습니다. 기존 위토인 토지에 대해 소유권이전등기를 할 때, 해당 농지가 위토대장에 종중 명의로 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장 소관청이 발급한 증명서가 있어야 합니다. 따라서 위토대장 소관청으로부터 위 증명서를 발급받을 수 없다면, 종중이 농지에 대하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송에서 승소 판결을 받았더라도, 종중 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 없는 것이지요.