[일시적 1세대 2주택 비과세] 종전주택 있는 상태에서, 조합원입주권 또는 2021. 1. 1. 이후 분양권을 취득하는 경우, 종전주택 양도시 비과세 받는 방법!

 

 

 

 

 

이전 포스팅에서는,

종전주택이 있는 상태에서 신규주택을 취득하는 경우,

종전주택 양도시 비과세를 받을 수 있는 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 대해 살펴보았습니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/88

양도소득세 절세의 핵심, 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 총 정리!

 

 

이번 포스팅에서는,

종전주택이 있는 상태에서 조합원입주권 또는 2021. 1. 1. 이후 분양권을 취득하는 경우,

종전주택 양도시 비과세를 받을 수 있는 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 대해

살펴보고자 합니다!

 

 

[종전주택이 없는 상태에서의 일시적 1세대 2주택 중복보유기간 판단과 관련하여서는

(기획재정부 재산세제과-512, 2021. 5. 25. 유권해석), 추후에 포스팅하고자 합니다!]

 

 

 

 

 

1. 관련 규정 검토

 

 

 

아래 소득세법 시행령 규정과 같이,

 

 일시적 1주택, 1조합원입주권의 비과세 특례규정과

일시적 1주택, 1분양권 비과세 특례규정의 내용은 사실상 동일합니다.

 

[일시적 1주택, 1조합원입주권 비과세 특례규정]

 

[일시적 1주택, 1분양권 비과세 특례규정]

 

 

조합원입주권과 분양권은 소득세법상 구분되는 개념이지만,

조합원입주권, 분양권 모두 주택을 취득할 수 있는 권리라는 점에서 유사한 측면이 있습니다.

 

이에 따라 입법자는 일시적 2주택 비과세 특례에 있어,

조합원입주권과 분양권을 사실상 동일하게 규정한 것으로 보입니다.

 

 

 

이하에서는,

소득세법 개정에 따라 1세대 2주택 판정시 주택수에 포함되는

분양권(2021. 1. 1. 이후 취득 ; 이하 같습니다)을 중심으로

일시적 2주택 요건 등에 대해 살펴보도록 하겠습니다!

[조합원입주권의 경우에도 사실상 동일합니다.]

 

 

혹시나,

분양권과 관련하여 개정된 내용에 대해 궁금하시다면,

아래 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다!

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/106

조합원입주권과 분양권, 양도시 양도세율 및 주택수 판정 등 차이점 정리!

 

 

 

 

2. 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우

- 1후 2보(또는 2거) 3매

 

 

 

분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에 대해서는

소득세법 시행령 제156조의3 제2항에 규정되어 있습니다.

 

 

'1.'항에 해당 규정에 대해 첨부하였는데,

그 내용을 보면 뭔가 낯설지 않습니다!

 

 

눈치채셨겠지만,

분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는,

 

서두에서 언급한

종전주택이 있는 상태에서 신규주택을 취득하는 경우 종전주택에 대한 비과세 요건과 유사합니다!

 

분양권과 관련한 비과세 요건, '1후 2보 3매'에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

1후 : 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득할 것 2보 : (양도일 현재) 종전주택은 2년 이상 보유할 것 3매 : 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

 

다만,

종전주택을 조정대상지역이 지정되고 난 후에 취득한 경우에는,

종전주택에서 2년 거주를 해야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).

 

따라서 종전주택 취득 당시, 조정대상지역에 위 주택이 있는 경우에는,

'1후 2거 3매'가 됩니다!

 

 

그러면,

1세대 2주택 비과세 특례와 1주택 1분양권 비과세 특례의 차이점은 무엇일까요?

 

 

그것은 바로,

 

1세대 2주택 비과세 특례의 경우,

종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 위치하고 있는지 여부에 따라

중복보유기간이 달라진다는 점이 가장 큰 차이점 입니다!

 

 

즉, 종전주택과 신규주택이

신규주택의 '계약일&취득일'에 모두 조정대상지역 내에 위치하고 있는 경우,

 

 

① 신규주택을 2018. 9. 13. 이전에 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 경우에는

신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 매도,

(즉, 종전주택 및 신규주택 중복보유기간 3년)

 

 

② 신규주택을 2018. 9. 14. ~ 2019. 12. 16. 사이에 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 경우에는

신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 매도,

(즉, 종전주택 및 신규주택 중복보유기간 2년)

 

 

③ 신규주택을 2019. 12. 17. 이후에 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 경우에는

신규주택 취득일로부터 1년 이내에 매도(+1년 이내에 신규주택에 전입해야)

(즉, 종전주택 및 신규주택 중복보유기간 1년)

 

 

하여야 종전주택 양도세에 대해,

일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

[자세한 내용은 서두에 첨부한 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다!]

 

 

 

그러나

종전주택이 있는 상태에서 분양권(또는 조합원입주권)을 취득하는 경우에는,

무조건 중복보유기간이 3년입니다!

 

 

 

3. 분양권 취득일로부터 3년이 경과한 후 종전주택을 양도하는 경우

 

 

 

그러면,

분양권 취득일로부터 3년이 경과한 후 종전주택을 양도하면,

종전주택의 양도소득세에 대해 비과세 혜택을 받지 못하는 것일까요?

 

 

그렇지 않습니다!

 

 

이에 대해서는 현행 소득세법 시행령 제156조의3 제3항에 규정되어 있는데,

비과세 혜택을 받기위한 요건을 정리하면 다음과 같습니다.

 

① 분양권에 따라 취득하는 신규주택이 완성된 후 2년 이내에 위 신규 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 ② 분양권에 따라 취득하는 신규주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도할 것 ③ (양도일 현재) 종전주택 보유기간은 2년 이상(또는 2년 거주 ; '2.'항의 2거 요건)

 

즉, 분양권 취득일로부터 3년이 경과한 후 종전주택을 양도하더라도,

위 각 요건을 충족한다면, 종전주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다!

 

 

분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우와

3년 경과 후 종전주택을 양도하는 경우 비과세 요건을 정리하면 다음 [표]와 같습니다.

 

[표]

 

[표]에서처럼, 종전주택 양도시기 뿐만 아니라,

분양권 취득시기와 추가 요건(신규주택 완성 후 2년 이내 세대 전원 이사 등)에서

차이가 발생하는 점을 확인할 수 있습니다!

 

 

[특히, 분양권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는,

분양권을 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 취득해야 하는 반면,

 

분양권 취득일로부터 3년 경과 후 종전주택을 양도하는 경우에는

분양권 취득시기와 관련된 요건이 없다는 점을 유의하시기 바랍니다!]

 

 

4. 맺으며

 

 

이상과 같이, 종전주택이 있는 상태에서

분양권(2021. 1. 1.이후 취득) 또는 조합원입주권을 취득하는 경우,

일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위한 요건에 대해 정리해 보았습니다.

 

 

해당 포스팅 내용을 참고하시어,

비과세를 받기 위해 쟁점이 되는 것은 무엇인지 잘 파악하신 후

변호사, 세무사 등 전문가와 잘 상담하신 뒤에 일을 진행하시기 바랍니다!