'옥탑방'으로 인해, 다가구주택 양도소득세 비과세 혜택 못 받을 수 있다!(feat. 다세대주택과 다가구주택 차이점)

옥탑방으로 인해, 다가구주택 양도소득세 비과세 혜택을 못 받을 수 있습니다. 이번 포스팅에서는, 다가구주택 양도소득세와 관련된 판례(부산지방법원 2020구합21*** 판결 ; 이하 '참고 판결'이라 합니다)를 통해 옥탑방과 양도세 관련 쟁점에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

참고 판결 사안을 요약하자면, 다가구주택 옥상에 있는 '옥탑방' 때문에 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못한

매우 슬픈 사례입니다. 참고 판결을 보시면서, 다가구주택 양도시, 주의해야 할 점을 체크해보시기 바랍니다(그리고 반드시 양도세 전문 세무사 와 상담을 통해 진행하시길 바랍니다).

 

<목  차> 1. 다가구주택 양도세 관련, 참고 판결 사실관계 정리 및 쟁점 2. 건축법상 다가구주택과 다세대주택의 차이점 3. 다가구 주택 양도세 관련, 법원의 판단 4. 맺으며

 

다가구주택-양도세-옥탑방

 

 

1. 다가구주택 양도세 관련, 참고 판결 사실관계 정리 및 쟁점

다가구주택 양도세 관련하여, 반드시 세무사 상담을 통해 진행하시길 바랍니다.

 

 

그러면, 참고 판결 사실관계를 정리해 보겠습니다.

 

0 갑은 부산 사상구 C 외 1필지 토지와 그 지상건물(이하, 일괄하여 '이 사건 부동산'이라 하고, 건물과 토지로 특정합니다)의 소유자입니다.

 

0 이 사건 건물은, 건축물대장상 층수는 3층, 용도는 숙박시설로 되어 있으나, 갑이 이를 매수한 후 각 층을 5개의 원룸으로 구조 변경하여 주택으로 사용해 왔습니다.

 

0 한편, 이 사건 건물 옥상에는 건축물대장에 등재되지 않은 건축물(면적 : 6㎡)이 존재하고 있습니다.

 

0 갑은 이 사건 건물 옥상 건축물에 전기시설과 도시가스시설을 설치하여 전기와 도시가스를 사용하여 왔는데, 그 각 사용에 따른 도시가스요금과 전기료를 매월 납부하였고, 특히 겨울철에는 10만 원 이상의 도시가스 요금을 납부하여 왔습니다.

 

0 갑은 2017. 2. 14. 이 사건 부동산을 양도하였습니다.

 

0 갑은 이 사건 건물이 건축법상의 다가구주택이어서, 그 양도는 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목에 규정된 비과세 대상인 1세대 1주택의 양도에 해당된다고 보아, 2017. 4. 17. 관할 세무서에 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도소득세 신고를 하면서 비과세 대상으로 신고하였습니다.

 

0 그러나 관할 세무서에서는, 이 사건 건물은 건축법상 다가구주택이 아니라 다세대주택이어서 그 양도는 비과세 대상인 1세대 1주택의 양도에 해당하지 않는다고 보아, 2019. 9. 20. 갑에 대하여 양도소득세 79,142,930원을 부과(이하 '이 사건 처분'이라고 합니다)하였습니다.

 

0 갑은 2019. 11. 4. 이 사건 처분에 대하여 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2020. 1. 23. 갑의 청구를 기각하였고, 이에 갑은 이 사건 처분에 대해 취소를 구하는 행정소송을 제기하게 되었습니다.

 

부동산 전문 변호사 또는 세무사 상담 받은 후 사건을 처리하였으면, 예상치 못한 상황이 발생하지 않았을텐데 아쉬움이 많은 사건입니다.

 

 

아쉬움을 뒤로 하고, 사안을 좀 더 면밀히 살펴보겠습니다. 위 사실관계에서처럼, 이 사건의 쟁점은, '이 사건 건물이 다가구주택에 해당하는지 여부'입니다.

 

그렇다면, 관할 세무서는 왜 이 사건 건물을 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 판단하였을까요?

 

그것은 바로, 이 사건 건물 옥상에 있는 건축물을 주택으로 사용된 건축물로 보았기 때문입니다. 즉, 관할 세무서는, 옥상에 있는 건축물을 흔히 말하는 '옥탑방'으로 판단한 것이지요.

 

자연스레, 또 질문이 생깁니다. 옥탑방이 있다고 해서, 다가구주택이 왜 다세대주택이 되는 건가요?

 

건축법상 다가구주택과 다세대주택의 차이점을 확인하신다면, 위 질문에 대한 해답을 찾으실 수 있을 것입니다. 이하에서는, 건축법상 다가구주택과 다세대주택의 차이점에 대해 살펴본 후, 법원의 판단에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

2. 건축법상 다가구주택과 다세대주택의 차이점

 

건축법상 다가구주택과 다세대주택의 차이점에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 건축법상 주택의 종류는 크게, 단독주택과 공동주택으로 나누어집니다.

 

세부적으로는, 단독주택의 경우, ① 단독주택, ② 다중주택, ③ 다가구주택, ④ 공관으로 구분되며, 공동주택의 경우, ① 아파트, ② 연립주택, ③ 다세대주택, ④ 기숙사로 구분됩니다.

 

즉, 다가구주택은 단독주택으로 분류되며, 다세대주택은 공동주택으로 분류되는 것이지요.

 

구체적으로, 건축법에 규정된 다가구주택과 다세대주택의 내용을 살펴보면 다음과 같습니다{현행 건축법 제2조 제2항, 동법 시행령 제3조의5 [별표1] 참조}.

 

 

1. 단독주택   다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.      1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여          주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.      2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것      3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택   다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택(2개 이상의 동                         을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

 

위 규정에서처럼, 다가구주택과 다세대주택의 가장 큰 차이점은 "주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하인지 여부"입니다.

 

즉, 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하이면, 단독주택인 다가구주택에 해당하고, 주택으로 쓰는 층수가 4개 층이면, 공동주택인 다세대주택에 해당합니다.

 

 

자, 그러면 관할 세무서에서 이 사건 건물을 다세대주택으로 판단한 이유를 알겠지요?

 

'1.'항에서처럼, 이 사건 건물 3개 층은 모두 원룸으로 사용되고 있습니다. 그리고 관할 세무서는 이 사건 건물 옥상에 있는 건축물이 소위 옥탑방으로서, 주택으로 사용되고 있다고 판단하였습니다. 그러므로 관할 세무서의 판단에 따르면, 이 사건 건물은, 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층이 되는 것이지요!

 

그렇다면, 법원은 어떻게 판단하였을까요?

 

 

3. 다가구 주택 양도세 관련, 법원의 판단

불의타 방지를 위해, 반드시 부동산 전문 변호사 또는 세무사 상담을 꼭 받으시길 바랍니다.

 

 

작, 그러면 원고 갑의 주장을 살펴보겠습니다.

 

원고 갑은 이 사건 소송에서, '이 사건 건물은 주택으로 쓰는 층수가 3층이고, 그 옥상에 설치된 건축물은 주거용 건물이 아니라 창고로서 면적이 6㎡에 불과하여 층수에 산입 될 수 없는 것이어서 건축법상의 단독주택인 다가구주택에 해당하므로, 그 양도는 비과세 대상인 1세대 1주택의 양도에 해당한다'라고 주장하였습니다.

 

이에 대하여 법원은, 먼저, 이 사건 건물 옥상에 존재하는 건축물이 주택으로 사용되었는지 여부에 관하여,

 

① 원고 갑은 이 사건 건물 옥상 건축물에 전기시설과 도시가스시설을 설치하여 전기와 도시가스를 사용하여 왔는 점,

 

② 도시가스요금과 전기료를 매월 납부하였고, 특히 겨울철에는 10만 원 이상의 도시가스요금을 납부하여 왔던 점,

 

③ 원고 갑이 제출한 이 사건 건물에 대한 양도소득세 신고 소명자료에, 2013. 3.경 구조변경 이후부터 이 사건 건물 옥상 건축물에서 거주하였다는 취지로 기재된 사실이 인정된 점

 

등을 종합하여, 이 사건 건물의 옥상 건축물은 주택으로 사용된 건축물로 판단하였습니다(양도세 세무 상담 없이 스스로 처리한 것으로 보이는데, 이로 인해 소송에서도 불리한 증거자료가 현출되었네요).

 

 

다음으로, 법원은 이 사건 건물이 주택으로 쓰는 층수가 4층인 건물에 해당하는지 여부에 관하여,

 

"건축법 시행령 제119조 제1항 제9호는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서, 그 수평투영 면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있으나,

 

'옥탑'은 사전적으로 주택이나 빌딩 따위의 건물 맨 꼭대기에 설치된 공간을 의미하여 건물 옥상에 사람이 거주할 수 있도록 만든 방을 의미하는 '옥탑방'과는 구별되는 점,

 

건축법 시행령 제119조 제1항 제9호에 옥탑과 함께 열거되어 있는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑은 건축물의 전체의 편익을 위한 보조적인 기능만을 담당하거나 장식을 위한 시설인 점 등을 고려하면,

 

위에서 살펴본 바와 같이, 이 사건 건물 옥상의 건축물은 비록 그 면적이 이 사건 건물 건축면적의 8분의 1이하라고 하더라도 층수 산정에서 제외되는 옥탑 등에 해당한다고 볼 수는 없다. 그러므로 이 사건 건물은 주택으로 쓰는 층수가 4층인 건물이다."

 

라고 판시하였습니다.

 

 

원고 갑은 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호를 근거로 하여, 이 사건 건물 옥상 건축물을 층수에 산입해서는 안된다고 주장한 것으로 보이는데,

 

이에 대해 법원은, 이 사건 건물 옥상에 있는 건축물이 옥탑방으로서 주택으로 사용되고 있었다면, 이는 독자적인 사용 목적을 지니게 되어, 건축물의 전체의 편익을 위한 보조적인 기능만을 담당하는 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호의 '옥탑'에 해당하지 않는다고 판단한 것입니다.

 

결국, 법원은 이 사건 건물은 단독주택인 다가구주택이 아니라 공동주택인 다세대주택에 해당하여, 이 사건 부동산의 양도로 인하여 발생한 양도소득이 소득세법 등에 규정된 비과세 대상에 해당한다고 볼 수 없다고 판시하였습니다.

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 옥탑방으로 인해, 다가구주택 양도소득세 비과세 혜택을 못 받는 사례에 대해 자세히 살펴보았습니다. '3.'항에서 언급한 것처럼, 옥탑방이 해당 건물의 건축면적의 8분의 1 이하라고 하더라도 (구체적인 사정에 따라) 층수 산정에서 제외되는 '옥탑'에 해당하지 않으므로, 주택으로 쓰는 층수에서 제외되지 않는 점, 주의하시기 바랍니다.

 

1세대 1주택 양도세 비과세 요건 중 거주기간에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅에서 매우 자세히 쉽게 정리하였으니, 이를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 중 거주기간 정리!(feat. 보유기간 중 2년 이상 거주요건)

 

그리고 개정된 소득세법에 따른 (변경된) 양도세 누진공제에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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양도소득세 누진공제 이용하여 양도세 쉽게 계산해보자(누진공제 의미)