[실무] 공인중개사 부동산 공시법, 토지대장 및 임야대장을 보면서 개념을 정확하게 파악하자!(feat. 토지대장 보는/읽는 법)

공인중개사 부동산 공시법, 토지대장 및 임야 대장을 보면서, 개념을 깊고 정확하게 이해하고자 합니다. 중개 실무를 하게 되면, 토지대장/ 임야대장은 정말 많이 발급하게 되는데요, 이번 포스팅을 통해 정말 공인중개사가 되었다고 생각하면서 공부해보시기 바랍니다.

 

※ 참고로, 공인중개사 시험 단기간에 동차 합격 하기 위해서는, 기본서 정리가 매우 중요합니다. 공인중개사 기본서 단권화 방법에 대해, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

<목  차> 1. 공인중개사 시험 법률 용어, 실무와 연계하여 깊게 이해하자 2. 공인중개사 시험 공시법의 기초, 토지대장과 임야대장의 구분 3. 토지대장 및 임야대장 뜯어보기! 4. 공인중개사 공시법 과목의 핵심, 토지의 이동(등록전환 의미 등) 5. 맺으며

 

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1. 공인중개사 시험 법률 용어, 실무와 연계하여 깊게 이해하자

 

 

수험서에 나오는 생소한 법률 용어에 대한 개념을 제대로 이해한다면, 짧은 시간에 상당한 양의 공부를 할 수 있을 것입니다.

 

그러면, 법률 용어에 대한 개념을 어떻게 하면 제대로 이해할 수 있을까요? 답은 의외로 간단합니다. 실무를 한번 경험해보면, '아! 이게 이 의미이구나!'라는 말이 저절로 나오게 됩니다!

 

그래서 공인중개사 시험 과목별로 중요한 개념에 대해서는, 실무에서 어떻게 활용되는지 등을 살펴보면서 제대로 된 개념을 알려드리고자 합니다.

 

 

이번 포스팅이 그 첫 걸음이 될 것인데요, 공인중개사 시험 과목 중 부동산 공시법, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(이하, '공간정보관리법'이라 합니다)」 에서의 용어와 관련된 실무 내용을 살펴보고자 합니다.

 

실무라고 해서 거창한 것이 아니라, 공간정보관리법에 나오는 '등록전환, 지목변경' 등의 내용이 (토지의 이동 등과 관련하여 반드시 확인해야 하는 서류인) 토지대장 및 임야대장에 어떤 식으로 나오는지 눈으로 확인하며 체득하는 것이지요.

 

이렇게, 토지대장과 임야대장을 직접 눈으로 확인하면서 해당 개념을 공부하면 훨씬 이해도가 높아질 것입니다.

 

※ 참고로, 실무적인 관점에서, 공인중개사 민법 과목을 공부하는 방법이 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다. 민법을 관통하는 핵심 내용을 통해, 민법을 바라보는 눈이 달라질 수 있을 것입니다.

 

 

 

2. 공인중개사 시험 공시법의 기초, 토지대장과 임야대장의 구분

 

 

토지에 대한 정보를 알고 싶다면, 기본적으로 '토지대장과 임야대장'을 살펴보아야 합니다. 토지대장은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등을 등록하여 토지의 상황을 명확하게 하는 장부입니다. 임야대장은 소재지, 지번, 면적 등이 등록된 임야에 관한 장부이지요.

 

"서울특별시 00구 00동 산86-7 임 1,000㎡"와 같이, 지번에 "산"이 있으면, 토지대장이 아닌 임야대장을 발급받으셔야 합니다.

 

[임야대장]

 

 

정리하면, 지번 부분에 "산"이 있으면 임야대장을, 없으면 토지대장을 발급하면 됩니다. 간혹, 임야 대장을 발급받아야 하는데, 토지대장을 발급하려고 하는 공인중개사 분들도 계시는데, 기본에 충실해야 합니다!

 

※ 공인중개사 공법, 양이 매우 방대합니다. 그래서 선택과 집중이 필요한데요, 부동산 공법 중 농지법과 관련하여, 실무상 매우 중요한 쟁점 하나만이라도 제대로 알고 시험장 들어가면 좋을 거 같습니다.

 

농지법 핵심 내용에 대해 아래 포스팅에서 자세히 서술하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

3. 토지대장 및 임야대장 뜯어보기!

 

지번에 "산"이 들어가는지 여부를 기준으로 토지대장과 임야대장이 구분된다고 말씀드렸습니다. 그 외 기재사항을 거의 동일하다고 보시면 됩니다.

 

토지대장 및 임야 대장을 함께 보면서, 공인중개사 시험 과목 중 공간정보관리법에서 공부했던 내용을 살펴보겠습니다. 먼저 토지대장 입니다.

 

 

토지대장-공인중개사-부동산-공시법

 

먼저, ①번 부분을 살펴보면, 고유번호, 토지소재, 지번, 축척이 표시됩니다. 고유번호는, 해당 필지의 주민등록번호와 같은 것으로 이해하시면 됩니다. '1.'항에서 말씀드린 것처럼, 지번에 "산"이 없으므로, 해당 필지는 "토지대장"을 발급받으시면 됩니다!

 

다음으로, ②, ⑤번 부분을 살펴보겠습니다. 여기서는 지목의 종류와 해당 지목에 대한 번호가 표시됩니다. 이를테면, 임야 위에 있는 "(05)"는 일종의 임야에 대한 코드번호로 이해하시면 됩니다.

 

[참고로, 공간정보관리법 시행령 제58조에 지목이 규정되어 있는데, 임야는 제5호에, 과수원은 제3호에 규정되어 있습니다. 토지대장상에 지목별 코드번호는 공간정보관리법 시행령 제58조 각 호에 따른 것으로 보입니다.]

 

해당 필지의 현재 지목은 제일 나중에 위치한 것으로 파악하면 되는데, 위에 제시한 필지의 경우, 2019. 2. 7. 임야에서 과수원으로 지목이 변경되어 현재 지목은 "과수원"인 것을 알 수 있습니다(⑤번 부분 참조).

 

 

⑦번 부분은, 소유권의 변동사항에 대해 날짜와 원인(소유권이전, 수용 등), 소유자 및 주소 등이 기록됩니다. ⑥번 부분은, 국세와 지방세를 산정하는데 있어 기초자료로 활용되는 개별공시지가가 기록되어 있습니다.

 

제일 중요한 ③, ④, ⑤번에 대해 살펴보겠습니다. 이 부분은 '토지의 이동'을 나타내는 부분입니다. 토지의 특성상 물리적 이동은 있을 수 없지만, 토지의 등록관리 차원에서 지적공부상의 토지의 이동은 가능합니다. 이에 대해서는 '4.'항에서 자세히 설명드리겠습니다.

 

※ 공인중개사 부동산 공법, 필수 암기 사항이 있습니다. 이것을 암기하지 않았다면, 공인중개사 2차 시험 합격할 수 없다고 해도 과언이 아닌데요, 그 내용과 암기 방법에 대하여 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

4. 공인중개사 공시법 과목의 핵심, 토지의 이동(등록전환 의미 등)

 

 

토지의 이동에는 신규등록, 등록전환, 지목변경, 분할·합병이 있습니다.

 

우선, ③번 부분의 "등록전환"부터 살펴보겠습니다. '등록전환'이란, 임야대장에 등록된 토지를 토지대장에 옮겨 등록하는 것을 의미합니다.

 

위 사례의 토지, 고양시 000구 000동 42** 토지는 같은 동 산1*** 토지에서 전환된 것입니다. 해당 토지의 임야대장을 발급해 보면, 다음과 같이, 산1*** 번지 토지가 42**번지 토지로 등록전환 되었다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

임야대장-등록전환

 

 

참고로, 임야대장에서 토지대장으로만 등록전환이 가능하며, 토지대장에서 임야대장으로의 등록전환은 불가능합니다(이 부분은 공인중개사 시험에서도 중요하지요! 중요 ★★★★★).

 

분할은 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 의미하고(④번 부분), 합병은 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록하는 것을 의미합니다.

 

전술한 것처럼, 지목변경은 등록된 지목을 다른 지목으로 변경하여 등록하는 것을 의미합니다(⑤번 부분).

 

마지막으로, 신규등록은 새로 조성된 토지와 지적공부에 등록되어 있지 않은 토지를 지적공부에 등록하는 것을 의미합니다.

 

 

5. 맺으며

 

이상과 같이, 토지/임야대장의 내용에 대해 자세히 살펴보았습니다. 공인중개사 수험서에 나오는 용어들(지목, 등록전환, 분할 등)이 실무상 토지/임야대장에 어떻게 표시되는지 등을 눈으로 직접 확인하면서, 용어에 대한 개념을 한 층 더 깊게 이해하셨을 것이라 생각합니다!

 

※ 공인중개사 동차 합격을 위해서는, 전략이 매우 중요합니다. 단기간에 동차 합격을 하기 위한 전략 내용이 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/3

[수험]#2. 공인중개사 3개월 동차 합격 전략 짜기