이번 포스팅에서는, 재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야하는지 여부에 대해 매우 자세히 살펴보겠습니다. 해당 주제는 철거 또는 멸실 기준과 관련된 내용인데, 본 포스팅에서 자세히 설명하였으니 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.
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※보유세 절세와 관련하여, 세무사 상담 받는 것도 좋습니다.
다들 아시는 것처럼, 작년, 710 부동산 대책으로 인해 종부세 세율이 급격하게 상승되었으며, 공시지가 현실화 정책, 치솟는 시세 등으로 인해 재산세, 종부세와 같은 보유세 부담이 가중되었습니다.
제 주변 다주택자들의 경우, 보유세(재산세, 종부세) 부담을 경감시키고자 주택을 처분하려는 분들이 많이 계시는데요, 그러면, 보유 주택 중 일부가 재건축 또는 재개발 사업으로 인해 철거된 경우라면, 철거된 주택에 대해서 재산세와 종부세가 부과될까요?
이 논의는, "주택이 철거 또는 멸실되는 것은 어떤 경우인지?"가 주된 쟁점이 되는데, 이와 관련하여 하나 하나씩 풀어 나가보도록 하겠습니다.
※ 종합 부동산 세 관련, 부부 공동명의 1주택자 특례가 유리한지, 각각 6억 원 공제 받는 것이 유리한지 등에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
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종합부동산세 부부 공동명의 1주택자 특례가 유리한지, 각자 6억 원 공제받는 것이 유리한지 쉽
이번 포스팅에서는 종합부동산세와 관련하여, 부부 공동명의 1주택자 특례를 적용하는 것이 유리한지, 아니면 부부 각자 6억 원을 공제받는 것이 유리한지에 관하여, 홈택스를 통해 쉽게 계산하
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재산세, 종합 부동산 세 관련 매우 중요한 부분입니다.
해당 부동산을 주택으로 볼 수 없어 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면, 종부세에 있어서도 해당 부동산은 과세 대상에 포함되지 않습니다. 현행 종합부동산세법 규정을 우선 살펴보겠습니다.
먼저, 종부세법상 주택이라 함은, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말합니다(현행 종부세법 제2조 제3호, 지방세법 제104조 제3호, 주택법 제2조 제1호).
다음으로, 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(현행 종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조). 참고로주택의 정의, 과세기준일은 종부세법과 지방세법 모두 같습니다.
그리고 주택에 대한 종부세 납세의무자는 과세기준일 현재(6/1) 주택분 재산세의 납세의무자로서, 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자입니다(현행 종부세법 제7조 제1항, 동법 제8조 제1항).
즉, 주택에 대한 종부세 납세의무자에 해당하기 위해서는, ① 과세기준일인 6/1 당시 주택분 재산세 납세의무자이어야 하고, ② 위 납세의무자의 보유 주택 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하여야 합니다.
위 관련 규정을 종합해 보면, 1차적으로, 해당 부동산이 지방세법상 주택분 재산세 과세대상에 해당되어야 해당 부동산이 주택에 대한 종부세 과세대상에 해당되는 것을 알 수 있습니다.
이게 무슨말이냐면, 어떤 주택이 철거 또는 멸실로 인해 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면, 해당 주택은 종부세 과세대상에 포함되지 않는다는 의미입니다(매우 중요).
앞서 말씀드린 것처럼, 지방세법과 종부세법에서 '주택'에 대한 정의 규정이 동일하기 때문에, 지자체에서 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않아 지방세법상 재산세를 부과하지 않은 경우, 종부세법에 있어서도 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않는 것이지요.
따라서 주택에 대한 재산세, 종부세와 관련하여, 재산세 부과기준일(6/1) 현재, 지자체로부터 해당 부동산이 주택에 해당하지 않는다는 점을 인정받는 것이 매우 중요합니다.
그렇다면, 중요한 질문이 남습니다. 과세기준일인 6/1 현재, 어떤 경우에 해당하여야 주택이 철거(멸실)되어 주택으로 볼 수 없게 되는 것일까요?
<참고> ※ 종부세 합산배제 신고하는 방법에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
https://suddenlycomeback.tistory.com/39
집에서 종합부동산세 합산배제 신고하기!(홈택스로 종부세 합산배제 신고방법)
이번 포스팅에서는, 집에서 종합부동산세 합산배제 신고하는 방법에 대해 매우 자세히 살펴보겠습니다. 합산배제 신고를 하지 않으면, 종부세 폭탄을 맞을 수 있으니, 본 포스팅을 끝까지 꼭 정
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주택 절거, 멸실 여부 판단 기준에 대해 살펴보겠습니다.
취득세, 재산세 등이 규정된 지방세법은 행정안전부에서 총괄하고 있습니다(참고로, 종합부동산세법은 기획재정부에서 총괄하고 있는데, 지방세법과 종합부동산세법 담당 부서가 다르다는 점 주의하세요).
따라서 지방세법상 재산세 부과에 있어, 주택에 해당하는지 여부를 판단하는 것도 행정안전부에서 제시한 지침을 기준으로 이루어지게 됩니다.
그렇다면, 행정안전부에서 제시한 '주택 여부에 대한 판단 기준'을 살펴볼까요? 행정안전부에서는 2018년 각 지자체에 "재개발, 재건축 구역 멸실 예정 주택 적용기준(취득세, 재산세)"을 전달하였습니다.
2018년 이전, 종전 유권해석 기준에 따르면, 재개발·재건축 구역의 철거예정주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당하지 않는다고 하였습니다.
그러나 종전 유권해석으로는 다양한 사례에 적용하기 곤란하고, 개별 사실관계 확인 과정에서 많은 행정력이 소모하게 되며, 지자체간 상이한 운영에 따른 과세 불평평 문제가 초래된다는 비판이 제기되었습니다. 이에 따라 과세체계의 일관성을 확보하기 위해, 주택여부에 대한 판단 기준을 아래와 같이 변경하였습니다.
변경된 기준에 따를 경우, 과세기준일 현재(6/1), 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보아 주택분 재산세가 과세됩니다.
이처럼, 주택 여부에 대한 판단 기준을 ① 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, ② 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날(멸실 등기된 날)로 설정함으로써, 그 기준이 종전보다 비교적 명확해졌습니다.
재산세, 종합 부동산 세 관련, 결론입니다.
재건축·재개발 구역 내 주택이 6/1 현재, 철거·멸실된 경우, 주택분 재산세는 부과되지 않습니다. 다만, 주의해야 할 점은, 토지분에 대한 재산세는 부과됩니다. 주택을 보유하고 있는 경우, 주택 및 그 부속토지를 포함하여 재산세가 부과되기 때문입니다.
나아가 '1.'항에서 살펴본 것처럼, 주택분 재산세를 부과받지 않은 경우, 해당 주택은 종부세 과세 대상에 포함되지 않습니다.
이에 따라 다주택자들의 경우, 재개발 구역 내 주택이 멸실됨으로써 남은 주택들의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원 이하가 되는 경우가 있을 수 있는 등 보유세 부담이 경감되는 효과가 있습니다.
뿐만 아니라, 멸실 후 준공까지 약 3년, 준공 이후 개별등기까지 약 1~2년 정도 소요되는 시간을 감안하면, 총 4~5년 정도의 기간 동안은 보유세 부담이 경감되겠지요!
이상과 같이, 재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야하는지 여부에 대해 매우 자세히 살펴보았습니다. 해당 쟁점에 대해 몰랐던 분들은 앞으로 절세 계획을 세우는데 있어 이번 포스팅이 도움이 되셨기를 바랍니다.
다주택자 절세 방법 중 하나인 증여, 증여세 절세 방법 중 하나인 증여재산가액 설정과 관련하여, 자세히 알고 싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다.
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증여재산가액에 대해 어떤 금액을 적용하는지에 따라 아파트 증여세 수천만 원 차이난다(feat. 감
정부의 고강도 부동산 정책(높은 종합부동산세 세율, 양도세율 등)과 부동산 가격이 앞으로도 상승할 것이라는 기대심리 등의 이유로, 아파트 등 부동산 증여가 급격히 상승하는 추세입니다. 그
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