기존에 아파트 준공공 임대주택으로 등록한 주택임대사업자, 장기보유특별공제율 50%만 적용받을 수 있다!

 

 

 

 

 

 

정부는 2017년경 각종 세제 혜택을 통해

주택임대사업자 등록을 유도했습니다.

 

다주택자들을 주택임대사업자로 양성화시키면서,

임대주택 공급을 늘리겠다는 취지였지요.

 

그러나 올해,

정부는 법 개정을 통해 주택임대사업자 제도를 대폭 변경시키면서,

기존 세제혜택을 축소시키거나 사실상 없애버렸습니다.

 

 

정부의 이러한 태도는

정책에 대한 신뢰성을 크게 훼손시키는 요인이 됩니다.

 

 

 

이번 포스팅에서는,

 

기존에,

아파트 준공공임대주택으로 등록한 주택임대사업자가 

받을 수 있었던 장기보유특별공제율(이하 '장특공'이라 합니다) 50% 또는 70% 

및 양도세 100% 감면 세제 혜택이

 

정부의 법 개정으로 인하여

장특공 50% 밖에 세제 혜택을 받을 수밖에 없게 된 것에 관하여

다루어 보고자 합니다.

 

 

 

 

1. "장기보유특별공제"란?

 

 

 

양도소득세는 아래와 같은 계산절차를 거치게 됩니다.

 

 

 

'장기보유특별공제'란, 위 계산식에서처럼,

 

토지·건물로서 등기되고 보유기간이 3년 이상인 것과 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)에

대하여그 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을

양도차익에서 공제하는 것을 의미합니다.

 

 

 

  보유기간별 공제율은 다음과 같습니다.

 

[개정 소득세법에 따르면, 1세대 1주택 장기특별공제의 경우, 거주기간 요건이 추가되었는데,

이에 대해서는 추후에 포스팅 하겠습니다.]

 

 

 

 

개정된 민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민간임대주택법'이라 합니다)이

2020. 8. 18. 시행되기 전일 때에는,

 

 주택임대사업자(아파트 준공공임대 등록)는 조세특례제한법 장특공 특례규정에 따라

공제율을 50% 그리고 70%까지 적용받을 수 있었습니다.

 

뿐만 아니라 일정한 요건을 충족하면, 양도소득세 100% 감면까지 받을 수 있었지요.

 

이는 소득세법 장특공 규정(공제율 최대 30% 적용)과 비교해 볼 때, 굉장히 큰 세제 혜택입니다.

 

 

 

그러나 정부의 민간임대주택법 개정으로 인해,

장특공 50%만 적용받을 수 있게 되었습니다.

 

 이에 관하여, 항을 달리해 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

2. 장특공 특례적용에 따른 공제율 50% 또는 70% 적용

및 양도소득세 100% 감면

 

 

 

먼저, 장특공 특례적용에 따른 공제율 50% 또는 70% 적용에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

민간임대주택법이 2020. 8. 18. 시행되기 전에 임대주택으로 등록한 경우에는,

일정한 요건을 충족하면, 장특공 특례적용에 따라 공제율 50%(8년 임대)

또는 70%(10년 이상 임대)를 적용받을 수 있었습니다(조세제한특례법 제97조의3).

 

 

[표1]

[2018. 9. 13. 이후에 취득한 주택의 경우, 가액 요건이 추가되는 점 주의하시기 바랍니다.]

 

 

 

그러나

2020. 8. 18. 개정된 민간임대주택법 시행에 따라

4년 민간단기임대와 아파트 준공공임대는 폐지되었지요.

 

그리고 폐지되는 위 임대유형으로 등록된 임대주택은

민간임대주택법 시행일 이후에 임대의무기간이 종료하는 날, 자동으로 그 등록이 말소되게 됩니다.

 

이에 따라 아파트 준공공임대로 등록한 주택임대사업자는 개정 민간임대주택법 시행으로 인해,

등록된 임대주택으로 10년 이상 임대할 수 없게 되어, 장특공 70% 적용을 받지 못하게 되었습니다.

 

 

[개정된 민간임대주택법 내용과 관련하여서는 이전 포스팅에 자세히 서술하였으니 참고하시기 바랍니다.]

 

suddenlycomeback.tistory.com/31

[부동산] 민간임대주택법, 어떻게 개정되었나?(민간단기임대 및 아파트 준공공임대 폐지, 최소임

 

참고로, 개정된 민간임대주택법 시행 이후에 주택임대사업자로 등록한 경우,

장특공 특례적용과 관련된 요건은 아래와 같습니다.

 

[현행 조세특례제한법에 의하면,

2022. 12. 31.까지 지자체 및 세무서에 주택임대사업자 등록을 하는 것이 요건이었는데,

조특법 개정안에 의하면, 위 등록을 2020. 12. 31.까지로 변경하였는바, 주의하시기 바랍니다.]

 

[표2]

 

 

 

다음으로, 양도소득세 100% 감면과 관련하여 살펴보겠습니다.

 

개정된 민간임대주택법이 시행되기 전, 아래의 요건을 충족한 경우,

주택임대사업자는 임대기간 동안 발생한 양도소득세 100% 감면 세제혜택을 받을 수 있었습니다(조세특례제한법 제97조의5).

 

 

[표3]

 

 

 

앞서 말씀드린 것과 같이,

개정된 민간임대주택법 시행에 따라

아파트 준공공 임대로 등록한 주택임대사업자는 임대의무기간 8년을 채우면 자동말소되어,

등록요건을 충족하지 못해 위 양도소득세 100% 감면 세제혜택을 받을 수 없게 되었습니다.

 

 

 

이처럼, 정부의 법 개정으로 인해,

 

장특공 70%, 양도소득세 100% 감면 세제혜택을 바라보고

아파트 준공공 임대주택을 등록한 주택임대사업자들의 신뢰이익은 침해되는 결과가 초래되었습니다.

 

 

 

3. 민간임대주택법과 소득세법의 의무임대기간 기산일 차이에 따라 발생한 쟁점

 

 

 

앞서 말씀드린 것처럼,

아파트 준공공임대로 등록한 주택임대사업자는 결국,

장특공 50% 세제혜택 밖에 받을 수 없게 되었습니다.

 

 

그러나 또 한 가지 문제가 발생하였지요.

 

그것은 바로,

민간임대주택법과 소득세법의 의무임대기간 기산일 차이에 따라 발생하게 되는 문제점입니다.

 

 

민간임대주택법의 경우, 실제 임대일과 지자체 임대사업자 등록일 중 늦은 날을,

소득세법의 경우, 실제 임대일, 지자체 임대사업자 등록일, 세무서 사업자 등록일 중 늦은 날을  

의무임대기간 기산일(임대개시일)로 봅니다.

 

 

이에 따라, 아래 사례와 같이,

소득세법상 의무임대기간 8년을 충족하기 전에,

민간임대주택법상 의무임대기간 8년이 충족되어 임대주택 등록이 말소되는 경우가 발생합니다.

 

 

 

● 2015. 10. 3. 지자체 임대사업자 등록 ~ 2023. 10. 2. 민간임대주택법상 의무임대기간 종료

● 2015. 10. 5. 세무서 사업자 등록 ~ 2023. 10. 4. 세법상 의무임대기간 종료 

 

 

 

[표1]에서처럼, 장특공 50% 적용받기 위해서는,

소득세법상 의무임대기간 8년 요건을 모두 충족해야 되기 때문에

(8년 이상 계속하여 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 하고,

그 등록 기간 동안 통산하여 8년 이상 임대한 경우)

 

 

지자체 임대사업자 등록이 소득세법상 의무임대기간 8년 만료 전에 자동 말소되면,

이를 충족할 수 없게 되는 것이지요.

 

 

정부의 법 개정으로 인해,

또 다시 국민의 신뢰이익이 침해되는 상황이 발생한 것입니다.

 

 

 

이러한 쟁점에 대해 비판의 목소리가 거세지자,

 

정부가 이를 반영하여 조세특례제한법 시행령에서,

 

'아파트를 준공공 임대로 등록하여 임대하는 경우, 개정 민간임대주택법에 따라 그 등록이 자동 말소되면, 해당 아파트는 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 본다'는 내용으로 개정하였습니다.

 

 

즉, 아파트 준공공 임대의 경우,

민간임대주택법상 의무임대기간을 기준으로 장특공 50% 적용 여부를 판단하겠다는 것입니다.

 

 

그나마 다행이죠!

 

 

 

4. 맺으며

 

 

이상과 같이, 아파트 준공공 임대와 장특공 특례적용 등에 대해 살펴보았습니다.

 

결국,

개정 민간임대주택법 시행 전에, 아파트를 준공공 임대로 등록한 분들은

일정한 요건을 충족한 경우 장특공 50% 밖에 적용받지 못한다는 결론입니다.

 

 

주택임대사업자들이 기존에 가지고 있었던 신뢰이익을 보호하는 내용 없이

입법이 이루어진 점에 대해 상당히 유감스럽습니다.

 

 

좀 더 세심한 입법이 이루어졌으면 하는 바람입니다.