전월세 전환율이란? 전세에서 월세 전환시 계산 방법 등 총정리!

부동산/부동산 매매 임대차 분쟁

by 새옹지마@@ 2020. 11. 22. 01:08

계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 개정 주택임대차보호법(이하 '주택임대차법'이라 합니다) 시행 이후 전세난이 확산되고 있다는 기사가 연일 쏟아지고 있습니다.

결혼을 앞둔 주변 지인들을 통해서도 이를 실감할 수 있는데요, 전세 값 폭등으로 인해 신혼집을 구하기가 정말 어렵다고 합니다. 개정 주택임대차법 미비점이 보완되어, 전월세 시장이 안정되길 바라는 마음뿐입니다.

이번 포스팅에서는, 개정 주택임대차법의 내용 중 하나인 "전월세 전환율"에 대해 살펴보겠습니다. 이 역시, 임대차와 관련한 중요한 쟁점이 되는 규정이기에 숙지해야 할 필요성이 있습니다. 끝까지 정독해주세요!

<목 차>

1. 전월세 전환율 이란?
2. 전월세 전환율 계산하는 방법
3. 법정 전월세 전환율 연 2.5% 초과하는 전환율로 계약을 체결하는 경우?
4. 반대로, 월세에서 전세로 변경할 때, 법정 전월세 전환율이 적용되는가?
5. 임대차계약 만료 전, 전세에서 월세로 전환이 가능한가?
6. 맺으며

1. '전월세 전환율'이란?

'전월세 전환율'이란, 주택을 임차할 때, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다.

즉, 보증금을 줄이는 만큼 월세가 늘어나는 비율, 반대로, 보증금을 늘리는 만큼 월세가 줄어드는 비율을 의미합니다.

이는 주택임대차법 제7조의2 제2호, 동법 시행령 제9조 제2항에 규정되어 있습니다.

이에 의하면, 전월세 전환율은, '한국은행에서 공시한 기준금리+연 2%'로 규정되어 있습니다. 현재(포스팅 기준), 한국은행에서 공시한 기준금리는 연 0.5%이므로, 개정 주택임대차법에 따라, 전월세 전환율은 연 2.5%가 됩니다(2020. 9. 29.부터 시행).

종전 주택임대차법에서는, 전월세 전환율이 연 4%(=연 0.5%+3.5%)이었는데, 이번에 개정되면서 연 2.5%로 내려갔습니다. 그러면, 전월세 전환율은 어떻게 계산할까요? '2.'항에서 살펴보겠습니다.

※ 참고) 내가 살고 있던 집 주인 명의가 변경되었습니다. 신탁회사로 바뀌게 된 것인데요, 이때 전세보증금 반환을 부동산 신탁회사에게 청구할 수 있을까요? 사실관계를 면밀히 검토해야 합니다. 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

2. 전월세 전환율 계산하는 방법

전월세 전환율 계산 방법은 아래와 같습니다.

[(월세 * 12개월) / (전세보증금 - 월세보증금)] * 100 = 전월세 전환율

사례를 통해, 구체적으로 살펴보겠습니다.

5억 원 전세를, 보증금 3억 원 그리고 나머지 2억 원은 월세로 전환할 경우, 월세는 416,000원(=2억*2.5% / 12개월)이 됩니다.

기존 전월세 전환율 연 4%가 적용될 경우에는 월세가 666,000원이 됩니다. 즉, 개정 주택임대차법이 시행됨에 따라 전월세 전환율이 낮아지면서 임차인의 월세 부담은 경감되는 효과가 있습니다.

3. 법정 전월세 전환율 연 2.5% 초과하는 전환율로 계약을 체결할 경우?

주택임대차법 제10조에 의하면, "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 규정되어 있습니다.

법정 전환율 연 2.5%보다 초과하는 전환율은 임차인에게 불리한 것으로서, 그 계약은 무효가 됩니다.

따라서 만약, 임차인이 위 법정 전환율을 초과하여 임대차계약을 체결하고, 이에 따라 월세를 납부하였다면, 그 초과분에 대해서는 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다.

그러나 임대차시장에서는, 법정 전월세 전환율이 지켜지지 않는 것이 현실이고, 임대인이 그 초과분에 대해, 임의로 반환하는 것을 기대하기란 무척 어렵습니다.

주택임대차법에서도, 임대인이 법정 전월세 전환율을 위반하였을 경우, 이에 대한 제재 사항(과태료 등)이 규정되어 있지 않아 현실적으로 강제할 수단이 없지요.

결국, 분쟁조정 또는 민사소송 등을 통해, 임차인은 권리구제를 받을 수 있으나 이 또한 시간과 비용을 생각하면 쉽지 않은 것이 현실입니다.

※ 전월세 전환율 등 임대차 분쟁에 관하여, 법률 상담(유료)이 필요하다면, 아래 연락처로 연락하여 분쟁을 해결하시길 바랍니다.

4. 반대로, 월세에서 전세로 변경할 때도, 법정 전월세 전환율이 적용되는가?

주택임대차법에서 규정하고 있는 전월세 전환율은, 전세에서 월세로 전환할 때 적용되는 것이지, 월세에서 전세로 전환할 때 적용되는 것이 아닙니다.

따라서 월세에서 전세로 전환할 때는 임대인과 임차인 사이의 합의를 통해 그 전환율이 결정되지요.

정부에서는, 월세에서 전세로 전환 시, 시장 전환율(한국감정원이 '전월세 전환율'이라는 명칭으로 발표함)을 기준으로 당사자 간에 합의하여 결정할 것을 권고하고 있습니다.

그러나 이는 어디까지나 법적 강제력이 없는 권고사항일 뿐, 당사자 간에는 위 시장 전환율을 초과하여 결정해도 무방합니다.

5. 임대차계약 만료 전, 전세에서 월세로 전환이 가능한가?

임대차계약 만료 전이라고 하더라도, 법정 전월세 전환율 범위 내에서 당사자 사이 합의를 통해 전세에서 월세로 전환할 수 있습니다.

그리고 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여, 임차기간이 연장될 경우에도, 법정 전월세 전환율 범위 내에서 당사자 합의를 통해 전세에서 월세로 전환이 가능합니다.

그러나 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우, 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 후, 그 임대차 기간이 만료하여 임대차가 종료하는 경우에는 법정 전월세 전환율이 적용되지 않습니다.

※ 참고) 임차인이 계약갱신 요구를 한 이후, 주택을 양수한 사람이 실거주를 이유로 위 갱신요구를 거절할 수 있을까요? 실무에서 문제가 많이 되었던 케이스인데요, 이에 대한 대법원 판례가 나왔습니다. 아래 포스팅에서 확인해 보시기 바랍니다.