개정된 주택임대차보호법, 임대료 상한 제한(5% 이내) 총 정리!

개정된 주택임대차보호법 임대료 상한 제한 5%에 대해 총 정리하고자 합니다. 임대료 상한 5%에 대해 잘못 알고 계신 분들도 생각보다 많은데요, 본 포스팅을 통해 정확하게 그 내용을 숙지하시기 바랍니다. 끝까지 정독해주세요!

 

<목  차> 1. 주택임대차법상 임대료 상한제 규정 2. 임대료 상한 제한은 언제 적용되는가? 3. 임대인이 임대료 증액청구를 하면, 임대료 5%를 무조건 올려주어야 하는가? 4. 임대인이 임대료 증액청구를 할 때, 임차인의 동의가 필요한가?

5. 임대인과 임차인이 합의를 통해 5% 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지? 6. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 임대인과 임차인이 합의로 5% 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지? 7. 개정 법 시행 전, 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조장할 수 있는지? 8. 맺으며

 

임대료-상한제한-쟁점-정리

 

 

1. 주택임대차법상 임대료 상한제 규정

 

 

주택임대차법 제7조에 임대료 상한제가 규정되어 있는데, 이를 살펴보면, 아래와 같습니다.

 

주택임대차보호법-차임-증감청구권

 

 

위 규정에서처럼, 임대차계약 당사자는 차임 등의 증감 청구권을 상대방에게 행사할 수 있습니다. 즉, 임대인은 임차인에게 차임 등의 증액청구를 할 수 있고, 임차인은 임대인에게 차임 등의 감액청구를 할 수 있지요.

 

증액청구에 관하여는 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(즉, 5%)의 금액을 초과하지 못한다"라는 제한 규정이 있으나 감액청구에 관하여는 위와 같은 제한 규정이 없는 것이 특징입니다.

 

 

2. 주택임대차보호법상 임대료 상한 제한은 언제 적용되는가?

 

 

주택임대차보호법상 임대료 상한 제한은 언제 적용될까요?

 

임대료 제한은 ① 존속 중인 임대차계약에서 임대료를 증액하거나 ② 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.

 

그러면, 임대인이 임대료 증액청구를 하면, 임차인은 무조건 5%를 올려주어야 할까요? '3.'항에서 살펴보겠습니다.

 

※ 참고) 주택임대차보호법상 '전월세 전환율' 개념을 알고 계신가요? 그 의미와 전월세 전환시 계산 방법 등에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

3. 임대인이 임대료 증액청구를 하면, 임대료 5%를 무조건 올려주어야 하는가?

 

 

결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다.

 

5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일뿐이고, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

 

만약, 당사자 간에 협의가 이루어지지 않는 경우, 주택임대차분쟁조정위원회에서 조정 등 절차를 통하거나, 법원에 임대료증액청구 소송을 통하여 증액여부, 증액범위 등이 결정될 수 있습니다.

 

이때에는, 임대인이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 경제사정 변동으로 인하여, 현재의 임대료가 적절하지 아니함을 입증해야 할 것입니다.

 

임대료 증액소송에서, 임대료 감정평가 등을 통해 현재의 임대료가 적절한지에 대해 심리가 이루어집니다. 이에 관한 분쟁도 꽤 많은데요, 임대료 증액 소송에 대해 법률 상담(유료)이 필요하시다면, 아래 연락처로 연락주시기 바랍니다.

 

 

 

4. 임대인이 임대료 증액청구를 할 때, 임차인의 동의가 필요한가?

 

 

그렇다면, 임대인이 임대료 증액청구를 할 때, 임차인의 동의가 필요할까요?

 

그렇지 않습니다. 임대료 증감청구권은 형성권으로서, 상대방의 동의 여부와 관계없이, 증감의 의사표시가 상대방에게 도달한 때, 바로 객관적으로 상당한 범위로 차임이 증감됩니다.

 

따라서, 임대인이 임차인에게 증액청구 의사표시를 하였다면,임차인의 동의 여부와 관계없이 객관적으로 상당한 범위로 차임 등이 증가되는 것이지요.

 

다만, 실무에서는 임대인과 임차인 간에 5% 범위 내로 협의하여 진행하는 것이 일반적이지요. 협의가 이루어지지 않는 경우, '3.'항에서 언급한 절차로 진행됩니다.

 

 

5. 임대인과 임차인이 합의를 통해 5% 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?(계약갱신청구권을 행사하지 않는 경우)

 

(계약갱신청구권을 행사하지 않은 경우) 임대인과 임차인이 합의를 통해 임대료 5% 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있을까요?

 

가능합니다. 다만, 임대인과 임차인이 합의하에, 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결한 것이므로, 임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다.

 

물론, 이 경우에도 구체적인 사실관계에 따라 법적 효과가 달라질 수 있으니, 반드시 변호사와 법률 상담을 통해 문제를 해결하시길 바랍니다.

 

임대료-증액-소송-변호사-법률상담

 

 

6. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 임대인과 임차인이 합의로 5% 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?

 

 

그러면, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 임대인과 임차인이 합의로 임대료 5% 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있을까요?

 

실무적으로 분쟁이 빈번하게 발생하는 쟁점입니다. 주택임대차보호법상, 5% 초과하는 부분은 효력이 없습니다.

 

즉, 5% 초과하는 내용의 약정은 주택임대차법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로, 5% 초과한 부분은 효력이 없습니다(주택임대차법 제10조).

 

그리고 임차인이 5% 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우, 초과 지급된 임대료 상당을 반환 청구할 수 있습니다(동법 제10조의2).

 

※ 참고) 계약갱신청구권과 관련된 주택 임대차 분쟁이 상당히 많습니다. 특히, 임대인이 법인이라면, 그 문제는 더 복잡해지는데요, 계약갱신청구권 내용증명을 통해 소송까지 가지 않고 분쟁을 해결한 사례를 아래 포스팅에서 소개하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

7. 개정 법 시행 전, 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수 있는지?

 

 

사례를 통해, 임차인의 두 가지 대응방안을 소개해 드리겠습니다.

 

사례) 임차인 갑과 임대인 을이 2018. 9. ~ 2020. 9.까지 최초 전세계약을 체결하고, 2020. 6.에 상호간 합의를 통해, 임대료 8% 증액하여 2020. 9. ~ 2022. 9.까지 계약갱신을 하기로 한 경우. 

 

①번 대응방안

 

비록 개정법 시행 전, 당사자 간에 임대료 8% 증액/ 계약 연장 합의가 있었다고 하더라도, 임차인은 2020. 8.(최초 임대차계약 종료 1개월 전까지)에 계약갱신청구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있습니다.

 

②번 대응방안

 

임차인 갑은 8% 증액하기로 합의한 기존 계약을 그대로 유지하면서, 기존 계약 만료 시점인 2022. 7.(계약종료 2개월 전까지)에 임대인 을에게 계약갱신청구권을 행사하여, 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수 있습니다.

 

그러면, 임차인 갑은 총 6년 동안 임차 주택에 거주하게 되는 것이죠.

 

※ 참고) 주택 매매 또는 임대차 계약체결 전, 가계약금을 지급한 적이 있나요? 가계약금 지급 후 계약을 체결하지 못한 경우, 위 가계약금을 반환받을 수 있을까요? 가계약금 분쟁에 대해, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

8. 맺으며

 

이상과 같이, 임대료 상한 제한에 대해 살펴보았습니다.

 

'7.'항 같은 경우, 임대인에게 현저히 불리한 경우로서, 만약 소송으로 간다면, 구체적 사정에 따라 임대인에게 유리한 방향으로 결론이 날 수도 있습니다[최초 임대차계약 2년, 개정법 시행 전 합의에 따라 추가 2년(임대료 8% 증액) 임대 후 계약 종료].

 

임대차계약 분쟁에 대해 법률 상담(유료)이 필요하시면, 아래 연락처로 연락주시기 바랍니다. 법률 상담을 통해, 전재산이라고 볼 수 있는 전세금 등을 반드시 지키시기 바랍니다.