지난 포스팅에서
개정된 주택임대차보호법(약칭, '주택임대차법'이라 합니다)
규정 중 '계약갱신청구권'에 대해 살펴보았습니다.
이번 포스팅에서는
'임대료 상한제'에 대해 살펴보겠습니다!
주택임대차법 제7조에 임대료 상한제가 규정되어 있는데,
이를 살펴보면, 아래와 같습니다.
위 규정에서처럼,
임대차계약 당사자는 차임 등의 증감 청구권을 상대방에게 행사할 수 있습니다.
즉, 임대인은 임차인에게 차임 등의 증액청구를 할 수 있고,
임차인은 임대인에게 차임 등의 감액청구를 할 수 있지요.
증액청구에 관하여는
"약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(즉, 5%)의 금액을 초과하지 못한다"
라는 제한 규정이 있으나
감액청구에 관하여는 위와 같은 제한 규정이 없는 것이 특징입니다.
임대료 제한은
① 존속 중인 임대차계약에서 임대료를 증액하거나
② 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.
그렇지 않습니다.
5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일뿐이고,
임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해
임대료를 정할 수 있습니다.
만약, 당사자 간에 협의가 이루어지지 않는 경우,
주택임대차분쟁조정위원회에서 조정 등 절차를 통하거나
법원에 임대료증액청구 소송을 통하여
증액여부, 증액범위 등이 결정될 수 있습니다.
이때에는,
임대인이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 경제사정 변동으로 인하여
현재의 임대료가 적절하지 아니함을 입증해야 할 것입니다.
그렇지 않습니다.
임대료 증감청구권은 형성권으로서,
상대방의 동의 여부와 관계없이
증감의 의사표시가 상대방에게 도달한 때
바로 객관적으로 상당한 범위로 차임이 증감됩니다.
따라서, 임대인이 임차인에게 증액청구 의사표시를 하였다면,
임차인의 동의 여부와 관계없이 객관적으로 상당한 범위로 차임 등이 증가되지요.
다만, 실무에서는
임대인과 임차인 간에
5% 범위 내로 협의하여 진행하는 것이 일반적이지요.
협의가 이루어지지 않는 경우, '3.'항에서 언급한 절차로 진행됩니다.
가능합니다.
다만, 임대인과 임차인이 합의하에,
5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결한 것이므로,
임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다.
5% 초과하는 부분은 효력이 없습니다.
5% 초과하는 내용의 약정은 주택임대차법에 위반된 약정으로서
임차인에게 불리한 것이므로,
5% 초과한 부분은 효력이 없습니다(주택임대차법 제10조).
그리고 임차인이 5% 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우,
초과 지급된 임대료 상당을 반환 청구할 수 있습니다(동법 제10조의2).
사례를 통해, 임차인의 두 가지 대응방안을 소개해 드리겠습니다.
사례) 임차인 갑과 임대인 을이 2018. 9. ~ 2020. 9.까지 최초 전세계약을 체결하고,
2020. 6.에 상호간 합의를 통해, 임대료 8% 증액하여
2020. 9. ~ 2022. 9.까지 계약갱신을 하기로 한 경우.
비록 개정법 시행 전,
당사자 간에 임대료 8% 증액/ 계약 연장 합의가 있었다고 하더라도,
임차인은 2020. 8.(최초 임대차계약 종료 1개월 전까지)에
계약갱신청구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있습니다.
임차인 갑은 8% 증액하기로 합의한 기존 계약을 그대로 유지하면서,
기존 계약 만료 시점인 2022. 7.(계약종료 2개월 전까지)에 임대인 을에게 계약갱신청구권을 행사하여,
5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수 있습니다.
그러면, 임차인 갑은 총 6년 동안 임차 주택에 거주하게 되는 것이죠.
이상과 같이, 임대료 상한 제한에 대해 살펴보았습니다.
'7.'항 같은 경우, 임대인에게 현저히 불리한 경우로서,
만약 소송으로 간다면,
구체적 사정에 따라 임대인에게 유리한 방향으로 결론이 날 수도 있습니다.
[최초 임대차계약 2년, 개정법 시행 전 합의에 따라 추가 2년(임대료 8% 증액) 임대 후 계약 종료]
개정된 주택임대차법과 관련된 쟁점에 대해서
추후에 또 포스팅하겠습니다!
다음에 뵙겠습니다!
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