토지보상 잘받는 방법, 손실보상금 협의단계에서 이것을 잘 해야 합니다

토지보상 잘받는 방법에 대해 자세히 살펴보고자 합니다. 자신의 토지가 공익사업에 편입되었다면, 초기 단계부터 잘 대응해야 합니다. 그중에서, 손실보상금 협의단계가 매우 중요합니다. 왜 그런지, 본 포스팅을 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

<목  차> 1. 매우 중요한 손실보상금 협의단계 2.  협의단계 손실 보상금, 소유자 추천 감정 평가사 선정이 매우 중요하다   가. 협의단계 손실 보상금, 사업시행자가 가격을 제시한다   나. 토지 소유자 추천 감정 평가사 선정이 핵심 3.  소유자 추천 감정 평가사가 상당히 높게 감정 평가하면 되는거 아니야? 4. 맺으며

 

토지보상-잘받는방법

 

 

1. 매우 중요한 손실보상금 협의단계

 

토지 수용에 따른 손실 보상금과 관련된 절차는, 사업시행자와 토지 소유자 사이의 협의 단계 - 토지수용재결 단계 - 이의재결 단계 - 소송단계로 이루어져 있습니다.

 

각 단계 모두 중요하지만, 그 시작이 되는 손실 보상금 협의 단계가 매우 중요합니다. 왜 중요할까요? 그 이유는 협의단계에서의 토지 보상금이 기준점 역할을 하기 때문입니다. 즉, (일반적으로) 협의 단계에서의 손실 보상금을 기준으로, 수용재결 - 이의재결 - 소송단계까지 보상평가가 이루어지기 때문이죠.

 

 

예를 들어 보겠습니다. X 토지에 대하여, 협의 단계에서의 보상금이 500,000원/㎡으로 평가되었습니다. 그러면, (특별한 사정이 없는 한) 협의 평가금액 500,000원/㎡ 기준으로, 수용재결 단계에서 보상금이 증액됩니다.

 

즉, 협의 평가금액이 높으면 높을 수록, 그 이후 단계에서의 평가금액이 높아질 가능성이 올라가는 것이죠(물론, 반드시 그런 것은 아니지만, 대체적으로 그렇습니다).

 

내 토지 보상금의 기준이 되는 협의 단계, 얼마나 중요한 지 아시겠지요? 그러면, 협의 단계에서의 보상금액은 어떻게 책정되는지 살펴보겠습니다. 이 부분이 매우 중요합니다.

 

※ 토지 수용과 관련하여, 자주 듣게되는 질문이 있습니다. 토지가 수용되면, 양도시기가 언제가 될까요? 이에 대하여, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/52

토지가 수용된 경우, 양도시기는? 소송 등을 통해 보상금이 증액된 경우, 양도시기는? 그리고 양

 

 

2.  협의단계 손실 보상금, 소유자 추천 감정 평가사 선정이 매우 중요하다

 

가. 협의단계 손실 보상금, 사업시행자가 가격을 제시한다

 

 

협의 단계는 일반적인 매매와는 성격이 다릅니다. 일반적인 부동산 거래에 있어서는, 매도자가 해당 부동산의 가격을 제시하고, 매수자는 그 가격을 받아들이거나 아니면 매도인과 협의하여 가격을 조정하게 됩니다. 즉, 가격 설정에 있어, 매도자가 우위에 서는 상황인 것이죠.

 

그러나 공익사업에 편입된 토지에 대해서는, 다소 황당한 상황이 발생하게 됩니다. 토지 소유자는 자신의 토지를 사업시행자에게 처분할 생각이 없는데, 사업시행자가 감정평가 금액을 제시하면서, 해당 감정평가 금액으로 '내가 그 토지를 취득할게'라고 이야기합니다. 매수인 위치에 있는 사업시행자가, 갑의 위치에 있는 것이지요.

 

토지 소유자 입장에서는 너무 황당합니다. 자기 소유 토지를 자신이 생각한 가격에 처분할 수 없기 때문이죠. 그러나 사업시행자는, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하, '토지보상법'이라 함)」에 따라 협의 취득하려는 것이기에, 위와 같은 상황은 위법한 것이 아닙니다.

 

그러면,  토지 소유자는 어떻게 해야 할까요? 이미 말씀드린 것처럼, 협의 단계에서의 손실 보상금이 기준이 되므로, 어떻게 해서든 협의 평가 금액을 최대한 올려야 겠지요? 협의 감정 평가 금액, 어떻게 올릴까요?

 

 

※ 토지수용, 양소득세까지 생각해야 합니다. 토지수용에 있어 절세 팁, 자경농지에 대한 양도소득세 감면에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주세요!

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/91

토지 수용에 있어 절세 팁, 조세특례제한법 제69조 자경농지에 대한 양도소득세 감면!

 

 

나. 토지 소유자 추천 감정 평가사 선정이 핵심

 

협의 단계에서의 손실 보상금이 어떻게 산정되는지 알면, 그 해답이 보입니다. 토지보상법상 관련 규정(현재 포스팅 시점 기준)을 살펴보면, 아래와 같습니다.

 

토지보상법 제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인 등 3인( 중략 )을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. ( 중략 ) ② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가법인등을 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시ㆍ도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가법인등을 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가법인등을 포함하여 선정하여야 한다. (후략)

 

특별한 사정이 없는 한, 협의 단계에서의 손실 보상금은 감정평가사 3인의 평가금액을 산술 평균한 값으로 정해집니다. 그러면, 어떤 감정 평가사가 보상금 평가를 하는지가 매우 중요해지죠? 즉, 감정 평가사 선정이 매우 중요하다는 것입니다.

 

 

토지보상법에 따라, (특별한 사정이 없는 한) <사업시행자가 추천한 감정평가사>, <시ㆍ도지사가 추천한 감정평가사>, <토지 소유자가 추천한 감정평가사> 이렇게 3인이 협의 평가 금액을 산정합니다. 토지 소유자가 추천한 감정평가사도 협의 단계의 손실 보상금 평가에 참여한다는 것, 이것이 핵심입니다.

 

결국, 토지 소유자 추천 감정 평가사가 어떤 사람인지가, 내 토지 보상금 산정에 있어 매우 중요합니다. 규모가 큰 공익사업지구의 경우, 대책위원회 차원에서 소유자 추천 감정평가사 선정을 위한 설명회 및 투표 등을 진행하느데, 이때, 정말 잘 선정해야 됩니다. 이에 대한 팁은 추후에 포스팅하겠습니다.

 

 

3.  소유자 추천 감정 평가사가 상당히 높게 감정 평가하면 되는거 아니야?

 

 

이런 생각을 할 수 있습니다. '소유자 추천 감정 평가사가 토지에 대하여 상당히 높게 감정 평가하면 문제는 해결되는 거 아니야?'

 

아쉽게도, 우리 토지보상법은 이에 대해서도 이미 규정하고 있습니다. 여러 가지 제어 장치가 있는데, 그중에서도 가장 핵심적인 장치는 '10% 룰'입니다.

 

토지보상법 시행규칙 제17조(재평가 등) ② 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가법인등에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다. (중략)   2. 대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우. (후략)

 

 

일반적으로는, <사업시행자 추천 감정 평가사가 제일 낮은 금액>으로, <소유자 추천 감정 평가사가 제일 높은 금액>으로 감정 평가하게 됩니다. 그런데 토지보상법에서는, 제일 낮은 금액과 제일 높은 금액의 격차율이 10% 초과할 수 없게 규정하고 있습니다.

 

그렇기 때문에, 소유자 추천 감정 평가사라고 할지라도, 제한 없이, 상당히 높은 가격 수준으로 토지 가격을 평가할 수 없는 것이지요. 

 

위 '10% 룰' 뿐만 아니라, 편입 토지의 보상금이 (시세보다) 낮게 평가되는 다른 이유도 있습니다. 그 이유는, 토지보상평가 방법에 있어 그 내재적인 한계 때문인데요, 이에 대해서는 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/187

공익사업으로 인해 수용된 내 토지, 시세대로 보상금이 산정되지 않았는데, 감정평가가 잘못된

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 토지보상 잘 받는 방법에 대해 자세히 살펴보았습니다. 말씀드린 것처럼, 여러가지 제한 사항이 있지만, 협의단계에서 소유자 추천 감정평가사 선정이 매우 중요합니다. 따라서 협의 단계 이전부터, 토지수용 변호사 자문을 통해 대응하시기를 강권합니다.

 

기타, 영업 손실보상, 손해보지 않고 제대로 잘받는 방법에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/233

손실보상금 영업손실보상, 손해보지 않고 제대로 잘 받는 방법(휴업기간, 영업이익 산정 관련 현