주택 임대차 보호법 최우선 변제, 이거 모르면 소액 임차인 최우선 변제 못 받습니다

부동산/부동산 매매 임대차 분쟁

by 새옹지마@@ 2023. 4. 18. 18:49

주택 임대차 보호법 최우선 변제, 이거 모르면 소액 임차인 최우선 변제 못 받습니다! 이번 포스팅은 소액 임차인 보증금과 관련하여 매우 중요한 내용을 담고 있습니다. 주택 임대차 계약 할 때, 본 포스팅 내용을 숙지하시고, 자신의 소중한 보증금을 보호할 수 있는지 검토하시길 바랍니다. 애매한 경우에는, 반드시 변호사 사무실 을 방문하여 꼭 상담받으시길 바랍니다.

<목 차>

1. 주택 임차인 홍길동, 소중한 보증금 지킬 수 있을까?
2. 주택 임대차 보호법 최우선 변제 요건(반드시 숙지!)
가. 주택 임대차 대항력 요건을 갖추어야
나. 소액보증금 요건을 충족해야
3. 소액 임차인 최우선 변제, 이것을 확인했어야
4. 맺으며

1. 주택 임차인 홍길동, 소중한 보증금 지킬 수 있을까?

주택 임대차 소액 임차인 관련 분쟁, 애매하다면 변호사 사무실 에 연락하여 상담받아보시길 바랍니다.

성실한 청년 홍길동은 열심히 돈을 모아서 전세 보증금 1억 2,000만 원을 마련하였습니다. 그래서 2022. 3.경 서울 A 아파트 보증금 1억 2,000만 원으로 하여 전세 임대차 계약을 체결하였고, 전입신고를 한 뒤 계속 거주하고 있었습니다.

그런데 서울 A 아파트가 경매로 넘어간다는 소식을 듣게 되었습니다. 그리고 전세 보증금을 못 받을 수도 있다는 소문이 돌기 시작하였습니다. 홍길동은 전부는 아니더라도 일부 전세 보증금 반환은 가능할 것이라고 생각하였습니다. 왜냐하면, 자신은 소액 임차인 최우선 변제 를 받을 수 있을 거라고 생각했기 때문이죠.

혹시나 하고, 변호사 사무실에 방문하여 부동산 전문 변호사와 상담을 하였습니다. 그랬더니, 예상치 못한 답변이 돌아왔습니다. 부동산 전문 변호사 는 어떤 답변을 하였을까요?

이하에서는, 주택 임대차 보호법 최우선 변제 요건에 대해 살펴보고, 본 포스팅의 핵심 포인트에 대해 서술하겠습니다.

2. 주택 임대차 보호법 최우선 변제 요건(반드시 숙지!)

주택 임대차 보호법 최우선 변제 요건에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

가. 주택 임대차 대항력 요건을 갖추어야

주택 임대차 보호법은, 상대적으로 권리에 취약한 임차인을 두텁게 보호하고 있습니다. 그중에 하나가 바로, 소액 임차인 최우선 변제권 입니다.

소액 임차인 최우선 변제 란, 주택 임차인이 일정한 요건을 충족하면, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권(근저당권자, 저당권자 등) 보다 우선하여 변제받을 수 있는 강력한 권리를 말합니다.

주택 임대차 보호법[법률 제19356호, 2023. 4. 18. 일부개정 된 것]

제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

(후략)

소액 임차인 최우선 변제권을 취득하기 위해서는, 경매신청의 등기 전까지 <주택 인도>와 <전입신고> 요건을 갖추어야 합니다. 경매신청의 등기는 경매개시결정 등기를 의미하는 데, 이에 대해서는 추후에 자세히 포스팅하겠습니다.

<주택 인도>와 <전입신고> 요건은 주택 임대차 대항력 요건입니다. 소액 임차인 최우선 변제권은 위 대항력 요건만 갖추면 됩니다. <확정일자>까지 받으면 우선변제권까지 생기는데, 위 우선변제권은 소액 임차인 최우선 변제권과 다른 권리입니다. 우선 변제권에 대해서는 추후에 자세히 포스팅하겠습니다.

나. 소액보증금 요건을 충족해야

자, <주택인도>와 <전입신고>를 하여 대항력 요건을 갖추었습니다. 여기서 끝이 아닙니다. 한 가지 더, 소액 임차인 최우선 변제 받을 수 있는 임차인의 범위(소액보증금 요건)에 해당하여야 합니다. 현행 주택 임대차 보호법 시행령에서는, 다음과 같이 소액 임차인의 범위를 규정하고 있습니다.

주택 임대차 보호법 시행령[대통령령 제33254호, 2023. 2. 21. 일부 개정 된 것]

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 1억 6천 500만 원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 4천 500만 원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 8천 500만 원

4. 그 밖의 지역 : 7천 500만 원

서울특별시의 경우에는 임차 보증금이 1억 6천 500만 원 이하여야 소액 임차인 최우선 변제 를 받을 수 있습니다. 이렇게 소액 보증금 요건까지 충족하였다면, 최우선 변제 받을 수 있는 금액은 아래와 같습니다.

주택 임대차 보호법 시행령[대통령령 제33254호, 2023. 2. 21. 일부 개정 된 것]

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시 : 5천 500만 원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4천800만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2천 800만 원

4. 그 밖의 지역 : 2천 500만 원

임차인 홍길동 케이스로 돌아가보겠습니다. 홍길동은 A 아파트에 관하여, 대항력(주택인도 + 전입신고)을 갖추었고, 보증금 1억 2,000만 원에 임차하였으므로, 주택 임대차 보호법상 소액 임차인 요건을 갖춘 것으로 보입니다. 이에 따라 보증금 1억 2,000만 원 중 5천 500만 원은 최우선 변제 받을 수 있을 것으로 보이는데, 무엇이 문제일까요?

3. 소액 임차인 최우선 변제, 이것을 확인했어야

소액 임차인 최우선 변제, 부동산 전문 변호사의 답변은 무엇이었을까요?

그것은 바로, '서울 A 아파트에 설정된 선순위 근저당권을 체크했어야 했다' 입니다. 서울 A 아파트에는, 홍길동이 전세로 들어오기 전에 이미 근저당권이 설정되어 있었습니다. 여기서 생각지도 못한 일이 발생합니다.

그런데 소액 임차인 최우선 변제는, 근저당권 보다 더 우선하여 받을 수 있는 거 아닌가요? 라고 질문하였으면, 매우 우수한 분입니다. 위 질문을 떠올리지 못한 분들은 '2.'항을 다시 정독해 주세요!

맞습니다. 소액 임차인 최우선 변제권은, 담보물권(근저당권 등) 보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리입니다. 그러나 선순위 근저당권이 있는 경우에는, 소액 보증금 요건이 달라질 수 있습니다. 왜냐하면, 바로 부칙 규정 때문이지요.

주택 임대차 보호법 시행령[대통령령 제33254호, 2023. 2. 21. 일부 개정 된 것]

제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등)

제10조 제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

이게 무슨 말이냐 하면, 홍길동의 경우, 현행 주택 임대차 보호법 시행령 규정에 따르면, 소액 임차인에 해당합니다(소액 보증금 1억 6천 500만 원 범위에 들어가기 때문이죠).

그러나 현행 규정 시행 전에 이미 근저당권이 설정되어 있는 경우, 홍길동이 위 근저당권자 보다 보증금 일부를 최우선 변제 받기 위해서는, 근저당권 설정 당시 구 주택 임대차 보호법 시행령을 기준으로, 홍길동이 소액 임차인에 해당하는지 여부를 판단해야 합니다! 이것이 바로, 부동산 전문 변호사 의 답변이었습니다.

구체적으로 살펴보겠습니다. 서울 A 아파트에 2017. 7. 11.자 근저당권 설정등기가 있습니다. 따라서 홍길동이 위 근저당권자 보다 보증금 일부에 대해 최우선 변제받기 위해서는, 위 시점에 시행된 법을 기준으로, 소액 임차인에 해당하는지 여부를 검토해야 합니다.

2017. 7.경 당시, 주택임대차 보호법 시행령에 따르면, 서울특별시의 경우 소액 보증금 요건이 1억 원입니다. 홍길동 보증금은 1억 2,000만 원 이므로, 구 주택 임대차 보호법에서는, 소액 임차인에 해당하지 않게 됩니다.

주택 임대차 보호법 시행령[대통령령 제28053호, 2017. 5. 29. 일부 개정 된 것]

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 1억 원

(후략)

따라서 홍길동은 2017. 7. 11.자로 설정된 근저당권자에 대해서는, 소액임차인 최우선 변제권을 주장할 수 없는 것이지요. 결국, 현행법상 자신이 주택 소액임차인에 해당한다고 할지라도, 구 주택 임대차 보호법이 적용되는 선순위 근저당권자와의 관계에서는 소액 임차인에 해당하지 않을 수 있는 것입니다.

그러므로 주택 임대차 계약 체결 시, 선순위 근저당권이 있는지 여부를 확인하고, 근저당권이 설정되어 있다면, 해당 근저당권자와 관계에 있어 자신이 소액임차인에 해당하는지 여부까지 검토하시길 바랍니다. 사안에 따라 복잡한 쟁점들이 얽혀 있을 수 있으니, 반드시 부동산 전문 변호사 와 상담을 통해 리스크를 줄이시길 바랍니다.