[부동산] 분양권 입주권 주거용 오피스텔, 취득세 중과시 주택수 포함!

계속해서 취득세 개정된 부분에 대해 포스팅하고 있습니다. 개정된 취득세 부분 중 유의해야 할 부분을 또 말씀드리고자 합니다. 그것은 바로, 취득세 중과 시 포함되는 '주택 수의 판단 범위'입니다. 개정된 지방세법에 따르면, 조합원 입주권,  주택 분양권, 주거용 오피스텔까지 세대별 소유 주택 수에 가산됩니다(개정 지방세법 제13조의3 참조). 이에 대해 좀 더 자세하게 살펴보고자 하니, 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

 

표제-개정-취득세-중과-주택수-판정

 

1. 입주권, 분양권의 차이는? 

 

먼저, 입주권 및 분양권의 개념을 정리하고 들어가겠습니다. 조합원 입주권이란, 재개발·재건축 사업에서 조합원이 종전 주택을 제공하고, 이후에 신축 아파트를 분양받을 권리를 의미합니다. 그리고 주택 분양권이란, 청약을 신청해서 분양에 당첨되어, 신축 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

즉, 입주권은 조합원이 가지는 권리이며, 분양권은 조합원 아닌 자가 가지는 권리 입니다. 입주권과 분양권은 양도소득세와 관련하여 중대한 차이점이 발생하는데, 이에 대해서는 아래 첨부한 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/106

조합원입주권과 분양권, 양도시 양도세율 및 주택수 판정 등 차이점 정리!

 

2. 취득세 중과에 있어 주택 수 판단 범위, 어떻게 달라지는가?

 

가. 취득시점에 따라 몇 배 차이나는 취득세

 

앞서 말씀드린 것처럼, 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔도 취득세 중과 시, 주택 수에 포함됩니다. 사례를 통해 어떻게 달라지는 것인지 살펴보겠습니다.

 

A 씨는 주택 분양권을 취득한 후, 추가로 조정대상지역 내 B주택(취득가액 : 5억 원, 전용면적 : 85㎡ 이하)을 취득할 때(개정 지방세법 시행 전), 종전 규정에 의하면, A 씨는 1주택자에 해당하여, B주택에 대해 500만 원(교육세 제외, 이하 교육세 등 제외)의 취득세를 부담하였습니다(취득세율 1%).

 

 

그러나 개정 지방세법 시행(2020. 8. 12.) 이후, A 씨가 주택 분양권을 취득한 후, 추가로 조정대상지역 내 B주택을 취득할 경우, 개정된 규정에 의하면, 위 분양권도 취득세 중과에 있어 주택 수에 포함되므로, A 씨는 2주택자로서, B주택에 대해 4,000만 원의 취득세를 부담하게 됩니다(취득세율 8%).

 

[참고로, 행정안전부에 따르면, 위 주택 분양권 자체는 취득세 과세 대상이 아닙니다. 그리고 취득세 중과에 있어, 주택 수 판단 범위와 관련하여 개정된 규정은 개정 지방세법 시행(2020. 8. 12.) 이후 조합원 입주권, 주택 분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용됩니다.]

 

 

결국, 주택 분양권 취득시점에 따라 다른 주택에 대한 취득세가 무려 8배 차이 나는 것을 알 수 있습니다.

 

나. 다른 주택 취득세 중과여부 판정 시 오피스텔 및 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지 여부

 

한편, 다른 주텍 취득세 중과 여부 판정 시, 오피스텔도 주택 수에 포함되는지 여부와 관련하여, 행정안전부에 의하면, "재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨(법 시행 이후 신규 취득분부터 적용)"이라고 밝힌 바 있습니다. 여기서 핵심은, 주택분 재산세가 과세되고 있는 오피스텔만 주택 수에 포함된다는 것입니다. 주거용으로 오피스텔을 사용하고 있더라도, 주택분 재산세가 과세되지 않고 있다면, 주택 수에 포함되지 않는다는 점, 주의하시기 바랍니다.

 

 

또한, 취득세 중과에 있어, 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지 여부와 관련하여서는, 행정안전부는, "오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로, 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음"이라고 밝혔습니다. 즉, 오피스텔은 공부상으로는 업무용이며, 실제로 어떻게 사용될지 확정할 수 없기에, 오피스텔 분양권은 제외된 것으로 보입니다.

 

 

3. 취득세 중과 시, 주택 수에서 제외되는 주택

 

마지막으로 살펴볼 것은, 취득세 중과 시, 주택 수에서 제외되는 주택입니다. 행정안전부 보도자료에 따르면, 아래 표에 기재된 주택은 취득세 중과 시 주택 수에서 제외됩니다. 개인과 밀접하게 관련이 있을 거 같은 부분에 대해, 제가 붉은색으로 표시하였습니다. 농어촌 주택, 공시가격 1억 원 이하 주택(재개발 구역 등 제외), 상속주택(상속개시일로부터 5년 이내) 등은 주택 수에서 제외되니 참고하시기 바랍니다.

 

행안부-취득세-중과-주택수-제외

 

주택을 추가로 취득할 때, 자신이 소유한 주택이 위 표에 기재된 주택에 해당하는지 여부를 살펴보고, 취득세 중과 규정이 적용되는지 여부를 판단하면 좋을 거 같습니다.

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 취득세 중과 시 포함되는 '주택 수의 판단 범위'에 대해 매우 자세히 살펴보았습니다. 주의할 점은, 본 포스팅은 "취득세 중과 시" 주택 수 판단 범위에 대해 살펴본 것입니다. 양도소득세에 있어 주택 수 판단 범위에 대한 규정은 취득세 규정과 다르므로 주의해야 합니다. 기타, 취득세와 관련하여 도움이 되는 포스팅을 아래에 첨부하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/190

일시적 2주택 취득세 중과배제, 쉽게 정리!(feat. 개정 지방세법 시행령 제28조의5 반영)

 

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주택분양권 취득세 정리(feat. 주택분양권 취득시점에 따른 중과세율 적용 여부 등)