주택분양권 취득세 정리(feat. 주택분양권 취득시점에 따른 중과세율 적용 여부 등)

이전 포스팅에서는, 양도소득세에 있어 조합원입주권과 주택분양권의 차이(양도세율 및 주택 수 판정 등)에 대해 살펴보았습니다. 이번 포스팅에서는, 주택분양권 취득세에 대해 정리해보고자 합니다. 주택분양권의 경우, 그 취득시기가 언제인지에 따라 적용되는 취득세율 등이 달라지게 됩니다.

 

즉, 주택분양권 취득시점에 따라 취득세율 1% ~ 3%가 적용될 수 있거나 중과세율 8% 또는 12%가 적용될 수 있으므로, 주택분양권의 취득시기는 매우 중요하지요. 주택분양권 취득세와 관련된 내용에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1.주택분양권 취득시점에 따라 취득세가 달라진다 2. 사례를 통해 확인해보는 주택분양권 취득세 3. 맺으며

 

[주택분양권-표제]

 

1. 주택분양권 취득시점에 따라 취득세가 달라진다.

주택 분양권 취득시점에 따라 취득세가 달라집니다.

 

 

주택분양권 그 자체는 취득세 과세대상이 아닙니다. 다만, 주택 분양권에 의해 주택이 준공된 후 주택 취득 시점에 취득세가 부과되는 것이지요. 그런데, 적용되는 취득세율은 주택분양권 취득시점과 관련되어 있습니다.

 

즉, 주택분양권을 언제 취득하였는지에 따라 1%~3%의 세율이 적용되거나 8% 또는 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택분양권 취득시점에 따라 적용되는 취득세율을 정리하면, 아래 표와 같습니다.

 

	2020. 7. 10. 이전에 취득한 경우 종전 규정 적용	2020. 7. 11. 이후에 취득한 경우 개정 규정 적용
		조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1% ~ 3%	1% ~ 3%	1% ~ 3%
2주택		8% (일시적 2주택 제외)
3주택		12%	8%
4주택 이상	4%	12%	12%

 

 

정부는 2020. 7. 10. 부동산 대책을 발표하였는데요, 2020. 7. 10. 시점을 기준으로 취득세율 등에 대해 종전 지방세법 규정이 적용되는지 아니면, 개정된 지방세법 규정이 적용되는지 여부가 결정됩니다.

 

즉, 2020. 7. 10. 이전에 주택분양권을 취득한 경우에는 종전 지방세법 규정이 적용되어, 소재하는 지역이 조정대상지역인지 여부를 불문하고, 준공되어 취득하는 주택이 1주택 내지 3주택일 경우 취득세율이 1%~3%가 적용되고, 4주택 이상일 경우 취득세율이 4%가 적용됩니다.

 

 

2020. 7. 11. 이후에 주택분양권을 취득하는 경우에는, 다소 복잡해집니다. 종전 규정과는 달리, 취득하는 주택이 조정대상지역에 위치하고 있는지 여부에 따라 적용되는 취득세율이 달라집니다.

 

뿐만 아니라, 주택 수에 따라 취득세율 급격하게 달라지는데, 이때, 개정 지방세법 시행일(2020. 8. 12.)을 기준으로 주택수 판정시점이 달라집니다(머리가 아프네요).

 

주택분양권 취득시점을 [2020. 7. 10. 이전] / [2020. 7. 11. 이후 2020. 8. 11. 이전] / [2020. 8. 12. 이후] 세 가지로 구분하여 주택수 판정시점 등을 정리하면, 표와 같습니다.

 

주택분양권 취득시점	2020. 7. 10. 이전	2020. 7. 11. 이후 2020. 8. 11. 이전	2020. 8. 12. 이후
적용 규정	종전 지방세법(종전 규정)	개정 지방세법(개정 규정)
주택수 판정시점	주택 취득일	주택 취득일	주택분양권 취득일

 

 

주택분양권을 2020. 7. 10. 이전에 취득할 경우, 주택수 판정시점은 주택 취득일입니다. 즉, 분양 대상인 주택이 준공된 후 (통상적으로) 이에 대한 잔금을 지급한 날이 주택수 판정시점이 되는 것이지요.

 

주택분양권을 2020. 7. 11. 이후 2020. 8. 11. 이전에 취득하는 경우에도, 주택수 판정시점은 주택 취득일입니다(다만, 적용 규정이 다를 뿐이죠).

 

그러나 2020. 8. 12. 이후 주택분양권을 취득하는 경우에는, 주택수 판정시점은 주택"분양권" 취득일이 됩니다. 즉, 최초 분양받은 경우에는 '분양계약 체결일'이, 분양권을 승계취득하는 경우에는 '분양권 취득일(통상적으로 잔급지급일)'이 주택"분양권"취득일이 되는 것이지요.

 

종전보다 주택수 판정시점이 상당히 앞당겨졌음을 알 수 있습니다. 사례를 통해 살펴보면, 보다 이해하기 쉬울 것입니다.

 

※ 참고로, 재개발 사업으로 인해, 주택이 철거 또는 멸실된 경우, 재산세 또는 종부세를 내야 할까요? 이에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/100

재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야

 

 

2. 사례를 통해 확인해보는 주택분양권 취득세

 

 

다음과 같은 사례를 통해 '1.'항의 내용을 확인해보겠습니다. 갑이 C주택 준공 시, 납부해야 할 취득세는 어떻게 될까요?(즉, 갑 사례에 적용되는 취득세율은 몇 %일까요?)

 

0 갑은 2015. 3.경 조정대상지역에 있는 A주택을 취득하였고, 2018. 3.경에는 조정대상지역에 있는 B주택을 취득하였습니다. 0 갑은 2019. 3.경 C주택분양권을 취득하였습니다(분양가액 3억 5,000만 원 / 조정대상지역 내 소재). 0 갑은 2020. 11.경 A주택을 양도하였고, 2021. 5.경 B주택을 양도하였습니다. 0 C주택은 2022. 2.경 준공되었고, 갑은 그 무렵 C주택에 대한 잔금을 완납하였습니다.

 

주택분양권에 의해 취득하는 주택에 대한 취득세는, 주택분양권 취득시점이 중요하다고 말씀드렸습니다. 위 갑 사례의 경우, 갑은 2019. 3.경 C주택분양권을 취득하였네요. 즉, 2020. 7. 10. 이전에 C주택분양권을 취득하였습니다.

 

그렇다면, 주택수 판정시점은 2022. 2.경(C주택 취득일)이므로, 위 시점에 갑은 1주택자가 됩니다. 그리고 종전 지방세법 규정이 적용되어 1%의 취득세율이 적용됩니다(부동산 6억 원 이하인 경우 : 취득세율 1%).

 

 

자, 만약 갑이 C주택분양권을 2020. 8. 2. 취득하였다면 어떻게 될까요? 2020. 7. 11. 이후 2020. 8. 11. 이전에 C주택분양권을 취득하였으므로, 개정 지방세법 규정이 적용됩니다.

 

그런데, 위 기간에 주택분양권을 취득하는 경우에도, 주택수 판정시점 역시 C주택 취득일이 되므로, 2022. 2.경(C주택 취득일) 갑은 1주택자가 되는 것이지요. [표1]에서처럼, 개정규정이 적용되더라도 1주택자에게는 취득세율이 1% ~ 3% 적용되므로, 갑에게는 1%의 취득세율이 적용됩니다.

 

그런데 말입니다. 만약 갑이 C주택분양권을 2020. 9.경에 취득하였다면 어떻게 될까요? 이 경우에는, 주택수 판정시점이 C주택분양권 취득일(2020. 9.경)로 앞당겨집니다. C주택분양권 취득일 당시, 갑은 3주택자가 되므로, 개정 지방세법 규정에 따라 C주택에 대한 취득세율은 12%가 적용됩니다.

 

이전 두 사례의 경우에는 1%의 취득세율이 적용되었는데, 이번 사례의 경우에는 무려 12%의 중과세율이 적용되는 것입니다!

 

※ 참고로, 다주택자 주거용 오피스텔 취득 시 취득세 중과세율이 적용되는지 여부가 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/213

다주택자 주거용 오피스텔 취득 시 취득세 중과세율 적용? 오피스텔 보유 중 주택 취득시 주택

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 주택분양권 취득시점에 따른 취득세율 등에 대해 정리해 보았습니다. 주택분양권 취득세의 핵심은, 주택분양권 취득시기입니다. 2020. 7. 10. 이전에 주택분양권을 취득하였다면, 중과세율에 대해 걱정하지 않으셔도 되지만, 그 이후에 취득한 경우에는, 꼼꼼하게 검토하여 취득세를 대비하시기 바랍니다.

 

기타, 일시적 2주택 취득세 중과배제에 대하여, 아래 포스팅에서 매우 쉽게 정리하였으니, 이를 꼭 확인해주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/190

일시적 2주택 취득세 중과배제, 쉽게 정리!(feat. 개정 지방세법 시행령 제28조의5 반영)