8년 이상 자경 농지 양도소득세 감면 지역요건 정리! 주거·상업·공업지역으로 편입되고 3년 경과하더라도 양도세 감면 받을 수 있나?

이전 포스팅에서는, 8년 이상 자경 농지 양도소득세 감면 요건(조세특례제한법 제69조 제1항)에 대해 개괄적으로 살펴보았습니다. 그리고 농지 자경과 관련한 입증자료 등에 대해서도 자세히 살펴본바 있습니다. 이번 포스팅에서는, 농지의 지역요건에 대해 정리하면서, 해당 농지가 주거·상업·공업지역에 편입되고 3년이 경과하더라도 양도세 감면 받을 수 있는 경우에 대해서 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 8년 자경 농지 양도세 감면을 받기 위한 지역요건 정리 - 소극적 요건 2. 주거지역 등 편입된 날부터 3년이 경과하더라도, 양도세 감면 혜택을 받을 수 있나?   가. 군/읍면 지역 8년 자경 양도세 감면   나. 대규모개발사업 지역 내 농지 등 제1호 단서 각 목 예외사항 3. 맺으며

 

[표제_8년 자경 양도세 감면]

 

 

1. 8년 자경 농지 양도세 감면을 받기 위한 지역요건 정리 - 소극적 요건

 

 

양도일 현재, 8년 자경 요건(재촌·자경·소득·기간요건)을 충족하더라도, 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 경우가 있습니다. 그것은 바로, 농지의 지역요건 때문인데요, 구체적으로, ① 주거·상업·공업지역 안에 있는 농지로서, 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지, ② 환지예정지로 지정받은 농지로서, 그 지정일부터 3년이 지난 농지에 해당하는 경우에는 8년 자경에 따른 양도세 감면 혜택을 받을 수 없습니다(즉, 위 두 가지 경우에 모두 해당되지 않아야 감면 혜택을 받을 수 있지요).

 

조세특례제한법 시행령[대통령령 제32636호, 2022. 8. 18. 시행 ; 이하 같음] 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) (중략) ④ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.   1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역에 있는 군을 제외한다) 또는 시{「지방자치법」 제3조 제4항에 따라 설치된 도농(都農)복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다}에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (중략)   2. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.

 

농지 소유자 입장에서는 의문이 들 수 있습니다. '주거·상업·공업지역(이하 '주거지역 등'이라 함)으로 편입되기 전부터 계속 농사를 지어왔고, 편입된 후에도 농지로 사용하고 있는데, 왜 양도세 감면 규정을 적용해주지 않느냐?'입니다.

 

 

해당 규정을 다시 살펴보겠습니다. 8년 자경 양도세 감면 규정이 적용되기 위해서는, 양도당시 '농지'이어야 합니다. 그런데, 주거지역 등에 소재하는 농지 또는 환지예정지로 지정된 농지는 원칙적으로 농지로 볼 수 없다는 것이 입법자의 시각입니다. 즉, '대지'로 보겠다는 것입니다. 왜냐하면, 주거지역 등 용도지역에서 해당 토지가 농지로 사용되는 것이 부적합하다는 정책적 판단 때문이지요. 뿐만 아니라,  주거지역 등에 소재하는 농지에 대한 투기를 방지하기 위한 정책적인 목적도 있습니다(무늬만 농지일 뿐).

 

농지 소유자 입장에서는 억울합니다. 주거지역 등 용도지역 지정은 자신의 의사와 무관하게 이루어지기 때문이지요. 그렇기에 예외적으로, 주거지역 등으로 편입된 날부터(또는 환지예정지 지정일로부터) 3년 이내에 해당 농지를 양도할 경우, 위 8년 자경 양도세 감면 혜택을 받을 수 있게 해주는 것입니다. 다만, 양도세 감면은, 양도차익 전체가 아니라 해당 농지의 취득일로부터 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대해서만 적용합니다(주의 ★★★★★). 감면소득금액 산식은 아래와 같습니다.

 

[감면소득금액 계산]

 

 

이상의 내용을 간단하게 표로 정리하면, 아래와 같습니다.

 

구분	주거지역 등 편입된 날 또는 환지예정지 지정일로부터 3년 이내 양도	주거지역 등 편입된 날 또는 환지예정지 지정일로부터 3년 지나 양도
주거지역 등에 편입된 농지 (광역시 '군'지역 또는 도농복합시의 '읍면'지역 제외)	해당 농지 취득일로부터 편입/지정일까지 감면	감면 배제
환지예정지로 지정받은 농지

 

 

 

2. 주거지역 등 편입된 날부터 3년이 경과하더라도, 양도세 감면 혜택을 받을 수 있나?

 

 

전술한 것처럼, 주거지역 등 편입된 날로부터 3년이 경과하면 8년 자경 양도세 감면 혜택을 받을 수 없습니다. 그러나 항상 예외 규정이 있지요? 크게, <조특법 시행령 제66조 제4항 제1호 본문 규정의 '광역시 군 지역', '도농복합도시의 읍면 지역'의 예외사항>과 <위 제1호 단서 규정의 각 목 규정의 예외사항>으로 나누어집니다.

 

가. 군/ 읍면 지역 8년 자경 양도세 감면

 

조특법 시행령 제66조 제4항 제1호 본문 규정을 살펴보면, 주거지역 등에 편입된 농지라고 할지라도, 광역시의 군 또는 도농복합형태의 읍면 지역에 농지가 소재하는 경우에는, 주거지역 등에 편입된 날로부터 3년이 경과하여 양도하더라도 8년 자경 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. '도농복합시(都農複合市)'는 글자 그대로, 도시지역과 농촌지역이 통합된 시를 의미하며, 도지지역은 '동(洞)'으로, 농촌지역은 '읍(邑)', '면(面)'으로 행정구역을 구분합니다.

 

 

그런데 여기서도 주의해야 할 부분이 있습니다. 언제 주거지역 등에 편입되었는지에 따라 감면 범위가 다르다는 것입니다(이에 대해서는, 조특법 제69조 제1항 규정의 개정 연혁과 부칙 규정까지 알아야 하는데, 다소 복잡하므로, 여기서는 생략하겠습니다).

 

핵심은, [2001. 12. 31. 이전에 주거지역 등에 편입된 경우, 군/읍면 지역에 소재하는 농지는 양도세 100% 감면]을 받고, [2002. 1. 1. 이후에 주거지역 등에 편입된 경우, 군/읍면 지역에 소재하는 농지는 취득일로부터 주거지역 등 편입일까지 감면]을 받습니다. 이를 정리하면, 아래 표와 같습니다.

 

해당 농지의 소재지	구분	주거지역 등 편입된 날로부터 3년 이내 양도	주거지역 등 편입된 날로부터 3년이 지나 양도
광역시 '군' 또는 도농복합시 '읍면'	2001. 12. 31. 이전에 주거지역 등에 편입되는 경우	100% 감면
	2002. 1. 1. 이후에 주거지역 등에 편입되는 경우	취득일로부터 주거지역 등 편입일까지 감면

 

  

나. 대규모개발사업 지역 내 농지 등 제1호 단서 각 목 예외사항

 

한편, 조특법 시행령 제66조 제4항 제1호 단서 규정의 각 목의 사항에 해당하면, 농지가 주거지역 등에 편입된 날로부터 3년이 지난 후에 위 농지를 양도하더라도, 8년 자경 농지 양도세 감면 규정이 적용됩니다. 위 예외사항을 정리하면, 아래 표와 같습니다.

 

구분	구체적인 내용
제1호 단서 가목 대규모개발사업 지역 내 농지	① 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 대규모개발사업지역 안에서 ② 대규모개발사업의 시행으로 인하여 주거지역 등으로 편입된 농지로서 ③ 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우
제1호 단서 나목 국가, 지자체, 공공기관의 부득이한 사유로 지연된 경우	① 사업시행자가 국가, 지자체, 그 밖에 공공기관인 개발사업 지역 안에서 ② 개발사업의 시행으로 인하여 주거지역 등에 편입된 농지로서 ③ 사업 또는 보상을 지연시키는 사유로서 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 부득이한 사유에 해당하는 경우
제1호 단서 다목 대규모개발사업 시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연이 된 경우	① 주거지역 등에 편입된 농지로서  ② 주거지역 등에 편입된 후 3년 이내에 대규모개발사업이 시행되고 ③ 대규모개발사업 시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우

 

 

주의해야 할 부분이 있습니다. 위 각 목 예외사항에 해당한다고 할지라도, 전체 소득금액에 대해 감면이 되는 것이 아닙니다. 여기서에서도, 해당 농지의 취득일로부터 주거지역 등에 편입된 날까지 발생한 소득금액에 한해서 감면되는 점 주의하시기 바랍니다! 

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 8년 자경 농지 양도세 감면 요건 중 지역요건에 대해 살펴보았습니다. 해당 농지의 용도지역이 주거지역 등이라면, 예외사항에 해당하는지 여부를 반드시 검토해보시기 바랍니다! 그리고 농지를 양도하기 전에, 반드시 세무사 등 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.

 

기타, 토지 양도소득세와 관련하여, 중과되는 비사업용 토지의 의미와 소득세법상 공익사업과의 관계에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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나아가 상속 으로 취득한 농지에 대한 절세 방안에 대해서는, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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