양도소득세 중과되는 '비사업용 토지' 의미와 소득세법상 공익사업과의 관계에 대해 알아보자!

작년에 대한민국을 떠들썩하게 했던 'LH 직원들 땅 투기 사태'를 기억하실 겁니다. 'LH 사태' 이후, (그 당시 집권했던) 정부가 투기 근절 대책으로, '비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과(기존 10%p 중과에서 20%p로 상향)와 장기보유특별공제 배제'방안을 밝혔는데요,

 

그런데 당초에 밝힌 것과는 달리, 개정이 이루어지지 않고 있다가 결국, 무산되어 버렸지요(아래 해당 기사 참조). 위와 같이 개정될 내용이 타당한지 여부는 별론으로 하더라도, 시장에 혼란만 안겨준 일관성 없는 (그 당시) 정부의 태도가 아쉽습니다.

 

[단독] 비사업용 토지 양도세 중과 없던 일로…시장 혼란만 준 정부 (naver.com)  

[단독] 비사업용 토지 양도세 중과 없던 일로…시장 혼란만 준 정부

 

서론이 길었네요. 이번 포스팅에서는, 위에서 언급되었던 '비사업용 토지'란 무엇인지, 그리고 소득세법상 비사업용 토지와 공익사업과의 관계에 대해 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 소득세법상 비사업용 토지란? 2. 비사업용 토지와 공익사업과의 관계 3. 맺으며

 

[표제_비사업용 토지_공익사업]

 

1. 소득세법상 '비사업용 토지'란?

 

 '비사업용 토지'란, 법령으로 정하는 일정한 기간 동안 농지, 임야, 대지 등을 본래의 용도에 따라 사용하지 않고, 재산을 늘리기 위한 투기적인 수단으로 보유하고 있는 토지를 의미합니다.

 

소득세법에서는 비사업용토지 범위에 관하여, 농지 · 임야 · 목장용지 · 주택의 부수토지 · 그 밖의 기타 토지 등으로 구분하여 규정되어 있는데, 농지 부분만 살펴보면 다음과 같습니다(농지, 임야 등 각 토지에 대한 비사업용 토지와 관련된 쟁점은, 추후에 포스팅하도록 하겠습니다).

 

 

소득세법[법률 제18425호, 시행 2022. 2. 18. ; 이하 같음] 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.   1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것     가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.     나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다. 이하 이항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」제3조 제4항에 따라 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다. (후략)

 

농지와 관련된 위 규정에 따르면, 농지를 소유하고 있는 갑이, 법령에서 정하는 일정한 기간 동안 실제 농사를 짓고 있지 않는다면, 농지를 해당 토지의 목적으로 사용하지 않는 것이 됩니다. 즉, 위 농지는 소득세법상 비사업용 토지에 해당되는 것이지요.

 

소득세법은 비사업용 토지에 대하여, 토지의 사용을 생산적인 용도에 집중시키고, 토지투기에 따른 불로소득을 환수할 목적으로, 양도소득세 계산 시 기본 누진세율(6% ~ 45%)에서 10%p 중과(16% ~ 55%)하여 부과합니다.

 

 

소득세법 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다. (중략)   8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

 

※ 참고로, 토지가 개발제한구역 내에 위치하고 있다면, 이에 따른 양도세 감면 혜택은 받을 수 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅에서 꼭 확인해주세요!

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/162

개발제한구역 내 토지 수용에 따른 양도소득세 감면 정리!(feat. 계속 거주요건 중요)

 

 

2. 비사업용 토지와 공익사업과의 관계

 

 

해당 토지가 공익사업에 편입되어 협의매수 되거나 수용된다면 어떻게 될까요? 토지 소유자가 해당 토지를 제3자에게 양도할 의사가 없음에도 불구하고, 공익사업의 특성상, 해당 토지는 토지 소유자의 의사에 반하여 강제적으로 수용됩니다.

 

이에 따라 토지 소유자는 공익사업으로 인해 양도소득세를 납부할 수밖에 없게 되고, 만약 비사업용 토지에 해당하면, 양도세 중과까지 부과받게 되는 억울한 상황이 발생할 수 있는 것이지요.

 

이러한 부작용을 고려하여, 소득세법에서는, 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 대해서는, 비사업용 토지에서 제외하였습니다.

 

즉, 토지 사용 목적과 상관없이, 사업인정고시일로부터 2년 전 취득한 토지이면, 양도세를 중과하지 않는 사업용 토지로 간주한 것이지요. 그러나 'LH 사태'로 인해 "사업인정고시일로부터 5년 이전"으로, 그 기준이 강화되었습니다(2021. 5. 4. 이후 사업인정고시 되는 사업에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지부터 적용).

 

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) (중략) ② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖의 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (후략) 소득세법 시행령[대통령령 제31659호, 2021. 5. 4. 일부개정 된 것] 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등) (중략) ③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않는다. (중략)   3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지     가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지     나. 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 법 제97조의2 제1항을 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지 (후략)

 

 

위 개정된 규정이 적용되면, 토지소유자 갑은, 사업인정고시일 5년 이전에 농지를 취득하였다면, 실제 농사를 짓지 않는 경우에도, 양도소득세 10%p 중과를 피할 수 있게 되는 것이지요. 

 

※ 참고로, 상속으로 농지를 취득하였다면, 어떻게 해야 양도세를 절세할 수 있는지, 아래 포스팅을 보면서 확인해주세요!

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/136

상속으로 취득한 농지, 양도 시 어떻게 해야 절세할 수 있을까?(feat. 피상속인이 8년 이상 자경한

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 소득세법상 '비사업용 토지'의 의미와 공익사업과의 관계 등에 대해 살펴보았습니다. 관련 쟁점 사안에 대해서는 추후에 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

기타, 양도세와 관련된 중요한 쟁점, 8년 농지자경 사실을 어떻게 입증할 수 있는지에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주세요!

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/132

8년 농지자경 사실 입증 자료 정리! 세무서는 어떻게 자경(농사) 여부를 확인하나?