2020. 8. 11. 이전에 조합원입주권을 취득하였으나 2020. 8. 12. 이후에 주택이 멸실된 경우, 위 조합원입주권도 취득세 주택수에 포함되나?

이번 포스팅에서는, 취득세와 관련하여 중요한 쟁점에 대해 알려드리고자 합니다. 개정된 지방세법에 따르면, 위 법 시행일(2020. 8. 12.) 이후에 취득한 조합원입주권은 취득세에 있어 주택수에 포함됩니다

 

단, 지방세법 부칙 규정에 따라 2020. 8. 11. 이전에 매매계약을 체결하고, 2020. 8. 12. 이후 취득한 조합원입주권은 주택수 산정에 있어 제외됩니다.

 

그러면, 2020. 8. 11. 이전에 조합원입주권을 취득하였으나 개정 지방세법 시행일인 2020. 8. 12. 이후에 해당 주택이 멸실된 경우에는, 위 조합원입주권이 취득세 주택수에 포함될까요? 

 

해당 쟁점은, 위와 같은 조합원입주권을 보유하고 있는 상태에서, 다른 주택(조정대상지역, 일시적 2주택 제외)을 취득할 때, [1~3%의 취득세율이 적용되는지] 아니면, [8% 또는 12%의 중과 취득세율이 적용되는지] 여부와 관련되어 있습니다. 해당 쟁점에 대해 자세히 살펴보겠습니다! 

 

<목  차> 1. 지방세법에 있어 조합원입주권이란? 2. 2020. 8. 12. 이후에 멸실된 조합원입주권, 취득세 주택 수에 포함되나? 3. 맺으며

 

[표제_취득세 주택 수 판정_조합원입주권]

 

1. 지방세법에 있어 조합원입주권이란?

 

 

해당 쟁점을 살펴보기에 앞서, 지방세법상 조합원입주권은 무엇을 의미하는지 먼저 살펴보겠습니다. 개정된 지방세법에 따르면, 조합원입주권에 대한 정의는 다음과 같이 규정되어 있습니다.

 

지방세법[법률 제17473호로 2020. 8. 12. 일부개정된 것] 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다. (중략) 2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "조합원입주권"이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다. (후략)

 

즉, 지방세법상 조합원입주권이란, 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 함)」에 의한 재건축사업 또는 재개발사업과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 '소규모주택정비법'이라 함)」에 의한 소규모재건축사업으로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미합니다.

 

 

조합원입주권은, 추후에 아파트가 준공되면 주택을 취득할 것이 예정되어 있으므로, 다른 주택을 취득할 때, 조합원입주권을 주택으로 보아 취득세 주택 수에 포함시키는 것이지요!

 

※ 참고로, 조합원입주권 취득세 몇 번 내는지 알고계시나요? 그리고 취득세율은 어떻게 되는지 알고계시나요? 조합원입주권 취득세와 관련하여, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

2. 2020. 8. 12. 이후에 멸실된 조합원입주권, 취득세 주택 수에 포함되나?

 

 

개정된 지방세법 제13조의3 규정 역시, 아래와 같은 부칙 규정이 있습니다.

 

동법 부칙<법률 제17473호, 2020. 8. 12.> 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다. 제7조(주택 수의 판단 범위에 관한 경과조치) 부칙 제3조에도 불구하고 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다.

 

부칙 제7조에 의하면, 개정 지방세법 시행 전(2020. 8. 11. 이전)에 매매계약을 체결한 경우에는 제13조의3 제2호 규정이 적용되지 않습니다.

 

그렇다면, 2020. 8. 11. 이전에, 관리처분계획인가(재건축 또는 재개발사업)가 되어, 주택에서 변환된 조합원입주권을 취득하였다면, 2020. 8. 12. 이후에 해당 주택이 멸실되었더라도위 조합원입주권은 취득세 주택 수에 포함되지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보입니다

 

즉, 위 사안에서 지방세법 제13조의3 제2호 규정은 적용되지 않는 것이지요.

 

 

그러나 현재, (제가 확인한 바에 의하면) 지자체에서는, 2020. 8. 11. 이전에 조합원입주권을 취득하였더라도, 2020. 8. 12. 이후에 해당 주택이 멸실되었다면, 취득세 주택 수에 위 조합원입주권을 포함하는 것으로 판단하고 있습니다(주의!! ★★★★★).

 

위 부칙 규정 법문 내용과는 상반되는 해석으로 보이는데요, 지자체는, 다음과 같은 근거를 들고 있는 것으로 보입니다.

 

행정안전부는, 관리처분계획인가 이후 조합원입주권을 취득한 경우라고 하더라도, 해당 주택이 멸실되지 않았다면, 주택분 취득세를 납부하도록 유권해석을 한 바 있으며(지방세운영과-1, 2018. 1. 2.), 현재, 각 지자체는 위 유권해석을 근거로 하여, 취득세 업무를 처리하고 있습니다.

 

즉, 위 유권해석에 따르면, 조합원입주권이라고 하더라도, 취득세 판정에 있어서는, 해당 주택이 멸실되기 전까지는 주택, 멸실 이후부터 조합원입주권을 취득한 것이 됩니다.

 

[양도소득세에 있어, 주택인지 아니면 조합원입주권인지 여부에 대한 판단과 다르다는 점, 주의하시기 바랍니다!]

 

 

[행정안전부 유권해석]

 

 

결국, 각 지자체는 위 유권해석의 논리를 연장하여, 개정 지방세법 제13조의3 규정 및 이에 관한 부칙 규정을 해석한 것으로 보입니다.

 

즉, 2020. 8. 11. 이전에 조합원입주권을 취득하였다고 하더라도, 2020. 8. 12. 현재 해당 주택이 멸실되지 않았다면, 이는 지방세법상 주택에 해당하며, 2020. 8. 12. 이후 멸실된 때 비로소 조합원입주권을 취득한 것으로 해석하는 것이지요.

 

 

이에 따라, 2020. 8. 11. 이전에 조합원입주권을 취득하였으나 2020. 8. 12. 이후에 해당 주택이 멸실되었다면, 다른 주택을 신규로 취득할 때에는 위 조합원입주권은 취득세 주택 수에 포함되므로, 위 신규 주택에 대하여 8%(2주택자) 또는 12%(3주택자 이상)의 중과 취득세율이 적용됩니다! 

 

※ 재개발/재건축 구역 내 주택이 철거된 경우 재산세, 종부세 납부해야 할까요? 이에 대해, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

3. 맺으며

 

양도소득세 주택 수 판정과 취득세 주택 수 판정 기준이 다르므로, 실수할 수 있습니다(예상치 못한 세금 폭탄이 기다릴 수 있지요). 따라서 해당 포스팅 내용을 참고하시고, 세무사 등 전문가와 상담 후 업무를 처리하시길 바랍니다(개인적으로는, 소송에서 다투어 볼 만한 쟁점인 거 같습니다만, 판단은 여러분의 몫입니다)!

 

※ 이번에는, 양도소득세 관련 내용입니다. 조합원입주권 양도세율 및 주택수 판정에 대해 분양권과 비교하여 자세히 설명하였으니, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/106

조합원입주권과 분양권, 양도시 양도세율 및 주택수 판정 등 차이점 정리!