주택재개발 사업구역 내 현금청산자 또는 세입자는 주거이전비 등의 미지급을 이유로 조합의 부동산 인도 청구를 거절할 수 있다!(feat. 대법원 2019다207813 판결)

따끈따끈한 최신 대법원 판결이 나왔습니다. 재개발 실무를 하다 보면, 반드시 접하게 되는 쟁점에 관한 대법원 판결이라 의미가 남다르네요.

 

이번 포스팅에서 소개할 판례는, 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결(이하 '대상 판결'이라 합니다)입니다(포스팅 작성일 기준, 바로 전날에 선고된 판결입니다).

 

쟁점은, 주택 재개발사업의 사업시행자가 관리처분계획 인가∙고시 후, 현금청산대상자나 세입자를 상대로 부동산인도청구를 하는 경우, 현금청산대상자나 세입자가, 이주정착금(주택 소유자에 한함, 세입자 제외), 주거이전비, 이사비(이하, '주거이전비 등'이라 합니다) 미지급을 이유로 부동산 인도를 거절할 수 있는지 여부(이하 '이 사건 쟁점'이라 합니다)입니다.

 

쉽게 말해서, 현금청산대상자나 세입자가 '(사업시행자인) 조합이 주거이전비 등을 주지 않았기 때문에 부동산에서 나갈 수 없다!' 라고 주장하는 것이 타당한지 여부입니다. 제가 겪은 실무례와 함께 대상 판결에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 재개발 명도소송, 엇갈린 하급심 판례들 2. 재개발 명도소송, 교통정리 하는 대법원 3. 재개발 명도소송에 관한 대법원 판결 의의 4. 맺으며

 

재개발-명도소송-변호사

 

 

1. 재개발 명도소송, 엇갈린 하급심 판결들

 

 

주택 재개발사업의 실무 관행을 살펴보면, 사업시행자는 현금청산대상자나 세입자에 대하여, 수용절차에서 정해진 토지와 건축물에 대해 손실보상금을 공탁하고 부동산의 소유권을 취득한 다음 부동산 인도 청구 소송을 제기합니다.

 

[요즘에는 사업시행자가, 해당 부동산이 수용되기 전이라도, 관리처분계획인가∙고시가 나면 곧바로 부동산 인도 청구 소송을 제기하는 게 추세인바, 부동산 인도 청구 소송을 제기하는 시기가 상당히 앞당겨졌습니다.]

 

사업시행자의 위 부동산 인도 청구에 대해, 현금청산대상자나 세입자가 '주거이전비 등을 받지 못했으므로, 나갈 수 없다'라고 주장하지요.

 

이에 대해 1, 2심 법원은, 사업시행자가 수용재결에 따른 토지나 건축물에 대한 손실보상금을 지급하거나 공탁한 경우, 대부분 현금청산대상자나 세입자의 주장을 배척하고, 원고인 사업시행자의 청구를 인용하는 판결을 선고하였습니다.

 

 

그러나 가끔씩, "원고의 이 사건 사업의 현금청산대상자인 피고에 대한 이주정착금, 주거이전비, 이사비의 지급의무는 피고의 사용∙수익이 정지되기에 앞서 완료될 것이 요구되는 의무이므로, 피고의 이 사건 청구 부분에 대한 인도의무보다 선이행 관계에 있다고 할 것이고(서울고등법원 2019. 4. 17. 선고 2018나2066037 판결)"라고 하여

 

현금청산대상자나 세입자의 위 주장을 받아들여 사업시행자의 부동산 인도 청구를 기각하는 하급심 판결도 있었습니다.

 

이처럼, 주택 재개발사업구역 내 부동산에 대한 인도 청구에 관하여, 하급심에서 결론을 달리하는 판결들이 나오게 되었고, 대법원에서 교통정리가 필요한 상황이었습니다.

 

※ 토지보상 잘 받는 방법이 궁금하신가요? 보상 협의단계에서부터 준비하셔야 합니다. 이에 대하여, 아래 포스팅에서 자세히 서술하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

2. 재개발 명도소송, 교통정리 하는 대법원

 

 

재개발 명도소송, 드디어 대법원이 교통정리 하였습니다. 대법원은 이 사건 쟁점에 대해, 현금청산대상자 또는 세입자의 손을 들어주었습니다.

 

대상 판결에서 제시된 판단 근거를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

'「도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라 함)」제49조 제6항에 따르면,

 

주택 재개발조합의 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자를 상대로 인도 청구를 하려면, 관리처분계획의 인가∙고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 합니다)」에 따른 손실보상을 완료하여야' 하고,

 

이때, '구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 '토지보상법에 따른 손실보상'에는 토지보상법 제78조에서 정하는 주거이전비 등도 포함'된다.

 

따라서 '사업시행자가 토지보상법상 수용재결절차에 따라 토지나 건축물에 대한 손실보상금을 지급이나 공탁하였다고 하는 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기는 어렵고, 주거이전비 등도 지급될 것이 요구'된다.

 

 

결국, '사업시행자가 주거이전비 등에 대하여 아무런 지급절차를 이행하지 않았다면, 사업시행자가 수용재결에서 정해진 토지나 건축물에 대한 손실보상금을 지급 또는 공탁하였더라도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기 어렵다'라고 판시하였습니다.

 

즉, '토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 '토지보상법에 따른 손실보상'에 해당하므로, 주택 재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구'되고,

 

'만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야'한다고 판시하였습니다.

 

※ 참고로, 이주정착금 한도 범위가 변경되었습니다. 그리고 무상 사용 거주자도 주거이전비를 보상받게 되었는데, 이에 대하여 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

3. 재개발 명도소송에 관한 대상판결의 의의

 

 

앞서 말씀드린 것처럼, 상당 수의 하급심 판결이 사업시행자의 손을 들어주었기에, 현금청산대상자나 세입자는 주거이전비 등을 지급받지 못한 채 부동산을 인도해야 하는 문제점이 있었습니다.

 

주거이전비, 이사비의 성격을 생각해보면, 주거이전비는 이사 갈 곳을 마련해 놓기 위한 것으로서, 당연히 원칙적으로 선지급되어야 하며, 이사의 준비 단계에서부터 비용이 발생하므로, 이사비 역시 선지급되어야 하는 것이지요.

 

즉, 주거이전비 등을 지급받을 때까지 인도를 거절한다는 항변은 본질적으로 '선이행 항변'입니다!

 

대법원에서는 이를 고려한 것으로 보이며, 대상 판결은 현금청산대상자 또는 세입자가 주거이전비 등을 지급받지 못하고 부동산을 인도해야 하는 문제점을  해결하였다는 측면에서 의의가 있습니다.

 

※ 불법건축물은 보상 받을 수 있을까요? 구체적인 사정에 따라 다른데요, 이에 대하여 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 재개발 명소소송 실무에서 매우 중요한 대법원 판례에 대해 소개해드렸습니다. 재개발 명도 소송을 당하신 경우, 아래 연락처로 연락주시어 그 대응 방안 등에 대해 법률 상담(유료)을 꼭 받으시길 바랍니다. 각자 상황에 따른 전략이 있으니, 반드시 상담 받은 뒤 대응하시길 바랍니다.