양도소득세 절세의 핵심, 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 총 정리!

 

 

 

 

 

 

갑은 2017. 9.경 조정대상지역 내에 위치한 A주택을 취득하고,

2017. 9.경부터 계속 위 주택에 거주하고 있었습니다.

 

그러던 중,

갑은 딱 마음에 드는 B주택(조정대상지역 내)이 매물로 나온 것을 알게 되었고,

2019. 10.경 B주택을 취득하게 되었습니다.

 

갑은 A주택을 처분하고 B주택에서 거주하고 싶은데,

언제, 그리고 무엇을 어떻게 해야 양도소득세를 절세할 수 있을까요?

 

 

 

소득세법에서는

1세대 1주택의 경우 양도소득세 비과세라는

엄청난 혜택을 규정하고 있습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호 '가.'목 및 동법 시행령 제154조 제1항).

 

[실거래가 9억 원 초과하는 고가 주택일 경우, 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.]

 

 

또한 위 사례에서처럼,

일시적으로 2주택을 소유한 경우에는 일정한 요건을 충족한다면,

1세대 1주택으로 보아 종전 주택을 양도하는 경우에는 비과세 됩니다(동법 시행령 제155조 제1항).

 

 

일시적 2주택 양도소득세 비과세,

굉장히 큰 세제혜택이죠?

 

 

그렇다면, 위 세제혜택을 받기 위한 요건은 무엇인지 꼼꼼하게 살펴본 뒤,

위 사례의 갑은 어떻게 일을 처리해야 할 지 살펴보겠습니다!

 

 

 

1. '1후 2보 3매' 원칙을 기억하자!

 

 

일시적 2주택 비과세 요건과 관련하여,

'1후 2보 3매' 원칙을 반드시 기억하시길 바랍니다!

 

 

1후 : 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것(동법 시행령 제155조 제1항 본문)

 

2보 : 종전 주택은 2년 이상 보유할 것

 

3매 : 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 처분(매도)할 것(동법 시행령 제155조 제1항 제1호)

 

 

 

원칙이 있으면, 예외가 따라오겠죠?

 

 

정부가 부동산 정책을 연이어 내놓으면서,

종전주택이 조정대상지역에 위치하고 있는지 여부,

신규주택을 언제 취득하였는지, 조정대상지역에 위치하고 있는지 등에 따라

 

일시적 2주택 비과세 요건이 달라지게 되었습니다.

 

 

(1후 2보 3매 원칙의 예외라고 볼 수 있는) 일시적 2주택 비과세 요건,

복잡하지만 최대한 쉽게 알려드리겠습니다!

 

 

 

2. 일시적 2주택 비과세 예외 규제

 

 

가. 조정대상지역에 있는 종전주택을 취득한 경우

 

 

소득세법 시행령 제154조 제1항에 의하면,

 

"취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 '조정대상지역'이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것"라고 하여, 

 

 

종전주택을 조정대상지역이 지정되고 난 후에 취득한 경우에는,

종전주택에서 2년 거주를 해야 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

즉, 이 때에는 '1후 2거 3매'가 되겠지요!

 

 

[2년 거주 요건은 2017. 8. 3. 이후 취득한 종전주택에 한하며,

양도세 비과세 요건 중 거주기간과 관련하여서는 아래 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다!]

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/94

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 중 거주기간 정리!(feat. 보유기간 중 2년 이상 거주요건)

 

 

 

나. 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우

 

 

 

2018년 9/13 부동산대책, 2019년 12/16 부동산 대책으로 인해,

조정대상지역의 종전주택에서 조정대상지역의 신규주택으로 이동할 때,

일시적 2주택 비과세 요건이 엄격하게 변경되었습니다.

 

 

[달리 말하면, '조정에서 비조정 / 비조정에서 조정 / 비조정에서 비조정'으로 이동하는 경우에는

여전히 1후 2보(또는 2거) 3매 원칙이 적용됩니다!]

 

 

그렇다면,

부동산 대책으로 인해 변경된

(예외적인) 일시적 2주택 비과세 요건에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

먼저,

9/13 대책으로 인해 변경된 요건에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

9/13 대책에서는,

 

신규주택을 2018. 9. 14. ~ 2019. 12. 16. 사이에 취득하는 경우,

종전주택을 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 처분해야

일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

다만,

신규주택에 관하여 2018. 9. 13. 이전에 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 경우에는,

종전 규정에 따라 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하면

일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다!  

 

 

 

다음으로,

12/16 대책으로 인해 변경된 요건에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

 

12/16 대책에서는,

 

신규주택을 2019. 12. 16. 이후에 취득하는 경우,

종전주택을 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 처분해야 하고, 1년 이내에 신규주택에 전입해야

일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

[일시적 2주택인 상태를 조속히 종결시켜,

매물을 시장에 빨리 내놓게 하려는 정부의 강력한 의지를 느낄 수 있습니다.]

 

 

 

이 때에도,

신규주택에 관하여 2018. 9. 13.이후 2019. 12. 16. 이전에 계약서를 작성하고, 계약금을 지급하였다면,

종전 규정이 적용되어, 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 매도하면

일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다!

 

 

주의깊게 보아야 할 점은

9/13 대책과는 달리,

12/16 대책에서는 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 신규주택에 전입해야 합니다.

 

 

그런데 신규주택에 임차인이 거주하고 있으며,

임차 기간이 1년 넘게 남아있는 경우가 있을 수 있습니다.

 

 

이러한 경우를 고려하여,

소득세법 시행령에서는 신규 주택 취득일로부터 최대 2년을 한도로

1년 이후에 신규주택에 전입할 수 있게 규정하였습니다(동법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서).

 

 

 

3. 갑은 어떻게 해야 하나?

 

 

서두에 말씀드린 갑의 사례로 돌아가보겠습니다.

 

 

갑은 A주택을 취득한 날(2017. 9.경)로부터 1년 후 B주택을 취득(2019. 10.경)하였습니다(1후 요건 충족).

 

 

또한, 갑은 A주택(취득 당시 조정대상지역으로 지정되어 있었음)에서

2년 이상 거주하였습니다(예외 : 2거 요건 충족).

 

그리고 갑은 2019년 12/16 대책 이전인, 2019. 10.경 B주택을 취득하였으므로,

 

2019. 10.경으로부터 2년 내에 A주택을 처분하면(예외: 2매 요건),

A주택의 양도소득세는 비과세 됩니다!

 

 

 

 

4. 맺으며

 

 

 

위에서 살펴본 것처럼,

일시적 2주택 비과세 요건은 굉장히 복잡하므로,

해당 이슈들이 무엇인지 체크한 뒤, 반드시 세무사 등 전문가와 상담을 받고 일을 진행하시기 바랍니다!

 

 

양도소득세 비과세는 엄청난 세제혜택이기 때문에,

과세당국에서도 비과세 요건에 해당하는지 여부에 대해 굉장히 꼼꼼하게 검토합니다.

 

따라서 전문가의 도움 없이 일을 진행하였다가 예상 밖의 양도소득세 폭탄을 맞을 수도 있으니,

주의하시기 바랍니다!