임대차 3법에 따르면, 임차인은 최대 6년 동안 거주할 수 있다고? 계약갱신청구권에 대해 알아보자

임대차 3법이란, 개정 '주택임대차보호법'에 규정된, ① 계약갱신청구권제, ② 전∙월세 상한제, 개정 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 규정된 ③ 전∙월세신고제를 의미합니다.

 

이번 포스팅에서는, 말도 많고 탈도 많은 주택임대차보호법(이하 '주택임대차법'이라 합니다)의 '계약갱신청구권'에 대해 다루어 보려고 합니다.

 

제목에서처럼, 개정된 법에 따라 임차인이 어떻게 최대 6년까지 거주할 수 있는지도 살펴보겠습니다. 매우 중요한 주택임대차법상 쟁점들이 있으니, 본 포스팅을 꼭 숙지하고, 변호사 법률상담을 받으시길 강권합니다.

 

※ 참고) 계약갱신청구권을 내용증명으로 어떻게 보내는지가 매우 중요합니다. 특히, 임대인이 법인이라면 내용증명 발송 과정에서 실무상 여러 문제점들을 만나게 되는데요, 법인 임대인에 대한 내용증명을 통해 임대차 분쟁이 해결된 사례를 아래 포스팅에서 자세히 서술하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

<목  차> 1. 주택임대차법상 계약갱신청구권 의미 2. 주택임대차법상, 임차인은 최대 6년까지 거주할 수 있는가? 3. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는? 4. 맺으며

 

주택임대차보호법-계약갱신청구권-분쟁-실무-변호사

 

 

1. 주택임대차법상 계약갱신청구권 의미

 

 

주택임대차법상 계약갱신청구권이란, 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로서, 임차인이 이를 행사하는 경우, 기존 임대차 기간 만료일로부터 2년 더 거주할 수 있게 됩니다(주택임대차법 제6조의3 제2항).

 

그러면, 임차인은 계약갱신청구권을 언제 행사해야 할까요?

 

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하면 됩니다. 여기서 주의할 점은, 2020. 12. 10. 이후 최초로 임대차 계약을 체결하거나 갱신된 계약의 경우에는, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

 

이를 정리하면, 아래와 같습니다.

 

● 계약갱신청구권은 한번 행사할 수 있다. ● 행사하면, 2년 거주할 수 있다. ● 행사시기는 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 한다(2020. 12. 10. 이후 최초 임대차계약 체결 or 갱신된 계약의 경우).

 

그러면, 임차인은 어떻게 하면 주택임대차법상 최대 6년까지 거주할 수 있을까요? '2.'항에서 바로 살펴보겠습니다.

 

※ 참고) 임대인이 전세금을 반환하지 않고 있습니다. 그러면, 임차권등기명령을 통한 권리구제방안을 찾아야 합니다. 임대차 기간이 만료되지 않았음에도, 임차권등기명령신청이 인용된 성공 사례가 있는데요, 이에 대해서는 아래 포스팅에서 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

전세사기-임대차-법률상담

 

 

2. 주택임대차법상, 임차인은 최대 6년까지 거주할 수 있는가?

 

주택임대차법상, 임차인은 최대 6년까지 거주할 수 있을까요?

 

결론부터 말씀드리면, 가능합니다. 왜냐하면, 임차인은 임대차계약 기간 2년 + 묵시적 갱신에 따른 2년 + 계약갱신청구권에 따른 2년을 거주할 수 있기 때문입니다.

 

주택임대차법상 '묵시적 갱신'과  '계약갱신청구권'은 구분되는 별개의 개념입니다.

 

묵시적 갱신이란, 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간(개정 주택임대차법 적용)에, 임차인에게 ㉠ 계약 갱신거절의 통지를 하지 않거나 ㉡ 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않는 경우에는 임대차기간이 끝난 때에 기존 계약과 동일한 내용으로 임대차기간이 2년 연장되는 것을 의미합니다.

 

 

묵시적 갱신 관련 규정과 계약갱신청구권 규정 내용이 비슷해서, 두 개념을 동일한 것으로 혼동하실 수 있지만, 엄연히 구분되는 별개의 개념입니다.

 

계약갱신청구권은, 임차인이 임대인에게 개정 주택임대차법에 따라 명확한 의사표시로서 계약갱신청구권을 행사해야 합니다(카톡이나 문자로 명확한 의사표시를 증거로 남길 수도 있지만, 혹시나 분쟁의 소지가 발생할 수도 있기에,  내용증명을 보내는 것을 강권합니다).

 

즉, 임차인이 계약만료 전까지 아무런 의사표시를 하지 않고 있으면, 계약갱신청구권에 따른 계약 갱신은 이루어지지 않습니다.

 

따라서 임차인의 경우, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(개정 주택임대차법 적용), 임대인에게 계약갱신청구권 행사 의사표시를 명확하게 해야 2년 더 거주할 수 있게 되며,

 

임대인의 경우, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(개정 주택임대차법 적용), 갱신 거절 등을 임차인에게 명확하게 의사표시를 해야 묵시적 갱신을 막게 되고, 이에 따라 임차인이 최대 6년까지 거주하게 되는 것을 막을 수 있습니다.

 

※ 참고) 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 임대료 상한이 제한됩니다. 기존 임대료의 5%를 초과하지 못하는 것이지요. 그러면, 임대인이 임대료 증액청구를 하면, 무조건 임대료 5%를 올려주어야 하는 것일까요? 임대료 상한 5%에 대하여, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

3. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는?

 

그렇다면, 임차인의 계약갱신청구권에 관하여, 임대인이 이를 거절할 수 있는 경우는 어떤 것들이 있을까요? 갱신거절 사유 역시 주택임대차법에 열거되어 있는데요, 이를 정리하면, 아래 표와 같습니다.

 

 

[법무부, 국토교통부 보도자료 원문]

 

 

임대인은 위와 같이 열거된 사유를 들어, 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다.

 

계약갱신 거절과 관련하여서도 여러 쟁점들이 있습니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 이후 임차주택이 매도되었습니다. 그렇다면, 임차주택을 매수한 소유자가 실거주 이유로 위 계약갱신요구를 거절할 수 있을까요? 이에 대한 답은, 아래 포스팅에서 확인해 주시기 바랍니다!

 

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 개정 주택임대차법상 계약갱신청구권 등에 대한 내용, 그리고 법적 쟁점들에 대해 자세히 살펴보았습니다. 

 

계약갱신청구권 관련 분쟁, 전세금반환청구 관련 분쟁 등 주택임대차 분쟁으로 고통을 받고 있다면, 아래 연락처를 통해 꼭 법률 상담(유료)을 받으시길 바랍니다.