요즘, 임대차 시장이 임대차 3법으로 인해 떠들썩합니다.
임대차 3법이란,
개정 '주택임대차보호법'에 규정된, ① 계약갱신청구권제, ② 전∙월세 상한제,
개정 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 규정된 ③ 전∙월세신고제를 의미합니다.
이번 포스팅에서는,
말도 많고 탈도 많은 주택임대차보호법(이하 '주택임대차법'이라 합니다)의
'계약갱신청구권'에 대해 다루어 보려고 합니다.
제목에서처럼, 개정된 법에 따라 임차인이 최대 6년까지 거주할 수 있는지도 살펴보겠습니다.
'계약갱신청구권'이란, 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로서,
임차인이 이를 행사하는 경우,
기존 임대차 기간 만료일로부터 2년 더 거주할 수 있게 됩니다(주택임대차법 제6조의3 제2항).
그러면, 임차인은 계약갱신청구권을 언제 행사해야 할까요?
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지
임대인에게 계약갱신청구권을 행사하면 됩니다.
여기서 주의할 점은,
2020. 12. 10. 이후 최초로 임대차 계약을 체결하거나 갱신된 계약의 경우에는,
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 "2개월 전"까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다!
이를 정리하면, 아래와 같습니다.
● 계약갱신청구권은 한번 행사할 수 있다.
● 행사하면, 2년 거주할 수 있다.
● 행사시기는 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 한다.
(2020. 12. 10. 이후는 전술한 부분 참조)
결론부터 말씀드리면, 가능합니다.
왜냐하면,
임차인은 임대차계약 기간 2년 + 묵시적 갱신에 따른 2년 + 계약갱신청구권에 따른 2년을
거주할 수 있기 때문입니다.
주택임대차법상 '묵시적 갱신'과 '계약갱신청구권'은 구분되는 별개의 개념입니다.
묵시적 갱신이란, 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에,
임차인에게 ㉠ 계약 갱신거절의 통지를 하지 않거나
㉡ 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않는 경우에는
임대차기간이 끝난 때에 기존 계약과 동일한 내용으로 임대차기간이 2년 연장되는 것을 의미합니다.
[2020. 12. 10. 시행되는 주택임대차법에는 위 1개월 부분이 2개월로 개정되었습니다.]
묵시적 갱신 관련 규정과 계약갱신청구권 규정 내용이 비슷해서,
두 개념을 동일한 것으로 혼동하실 수 있지만,
엄연히 구분되는 별개의 개념입니다!
계약갱신청구권은, 임차인이 임대인에게 개정 주택임대차법에 따라
명확한 의사표시로서 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.
(카톡이나 문자로 명확한 의사표시를 증거로 남길 수도 있지만,
혹시나 분쟁의 소지가 발생할 수도 있는 상황이라면, 내용증명을 보내는 것도 좋은 방법이지요)
즉, 임차인이 계약만료 전까지 아무런 의사표시를 하지 않고 있으면,
계약갱신청구권에 따른 계약 갱신은 이루어지지 않습니다!
따라서 임차인의 경우, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지(현행법 기준), 임대인에게
계약갱신청구권 행사 의사표시를 명확하게 해야 2년 더 거주할 수 있게 되며,
임대인의 경우, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지(현행법 기준), 갱실 거절 등을 임차인에게
명확하게 의사표시를 해야 묵시적 갱신을 막게 되고,
이에 따라 임차인이 최대 6년까지 거주하게 되는 것을 막을 수 있습니다.
계약갱신청구권이 규정된 개정 주택임대차법은 2020. 7. 31.에 시행되었습니다.
그러면, 아래와 같은 사안의 경우, 어떻게 될까요?
임대인 A와 임차인 B는 2018. 9.경 C 아파트에 관하여, 임대차기간 2년으로 하는
임대차계약을 체결하였습니다.
그리고 A는 임대차계약 만료(2020. 9.경) 전인 2020. 6.경 B에게 갱신거절의 의사표시를 하였습니다.
A는 다른 임차인을 찾고 있던 중 개정 주택임대차법이 시행(2020. 7. 31.)되었습니다.
B는 개정 법에 따라 임대차계약 만료 1개월 전인 2020. 8.경에 계약갱신청구권을 행사하였습니다.
㉠ 임차인 B는 2년 더 거주할 수 있다고 주장하고 있고,
㉡ 임대인 A는 개정법 시행 전에 임대차 법률관계가 확정되었고,
그 이후에 개정된 법률 규정을 소급적용하여 법률관계를 변동시킬 수 없으므로,
임차인은 2년 더 거주할 수 없다고 주장합니다.
여러분들은 누구 말이 더 타당해 보이나요?
개인적으로는 임대인의 주장이 더 타당해 보이나,
개정 주택임대차법에서는 위와 같은 경우에 대해서도 부칙 규정으로 규율하고 있습니다.
개정 주택임대차법에 따르면, '계약갱신청구권 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도
적용하나, 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는
이를 적용하지 아니한다'라고 규정되어 있습니다.
즉, ① 개정 주택임대차법 시행 전(2020. 7. 31.)에, ② 임대인이 갱신 거절을 하고
③ 나아가 제3자와 임대차계약을 체결까지 해야 계약갱신청구권 규정이 적용되지 않습니다.
위 사례의 경우, 임차인 B는 2년 더 거주할 수 있게 됩니다.
그렇다면, 임차인의 계약갱신청구권에 관하여,
임대인이 이를 거절할 수 있는 경우는 어떤 것들이 있을까요?
이를 정리하면, 아래 표와 같습니다.
임대인은 위 9가지 사유를 들어, 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다.
위 사유들과 관련해서도 쟁점이 있는데, 이는 추후에 별도로 포스팅하겠습니다!
이상과 같이, 주택임대차법 개정 규정에 대해 살펴보았습니다.
이와 관련하여 발생할 수 있는 법적 쟁점에 대해 추후에 또 포스팅하겠습니다.
또 만나요!
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