공인중개사 2차 시험, 실무적으로도 매우 중요한 <도시 및 주거환경정비법> 공부해야 할 부분!

 

 

 

 

 

 

이번 포스팅에서는,

도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 합니다)

공부 부분에 대해 살펴보겠습니다!

 

 

도시정비법은 공인중개사 2차 시험에 6문제 정도 출제됩니다.

 

 

도시정비법에는

재개발·재건축 사업에 관한 내용이 규정되어 있어,

공인중개사로서 업무를 수행할 때 자주 접하게 되실 겁니다.

 

 

보통 실무상 중요한 부분이 시험에도 출제되니,

실무적으로도, 수험적으로도 중요한 부분(공부할 부분)에 대해 살펴보겠습니다!

 

 

1. 도시정비사업 과정에 대해 틀을 잡아라!

 

 

 

도시정비사업 과정을 살펴보면, 아래와 같습니다.

 

 

도시 및 주거환경정비기본계획 수립 --> 정비구역 지정 --> 조합설립추진위원회 구성/조합설립인가

--> 사업시행계획/인가 -->분양신청 -->관리처분계획/인가 -->공사착수 --> 소유권이전고시

 

 

이렇게 도시정비사업 과정을 큰 틀에서 체계를 잡은 후,

각 과정별로 중요한 쟁점에 대해 공부해야 합니다.

 

 

이하에서는,

각 과정별로 반드시 공부할 부분(중요한 쟁점)에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

2. 도시 및 주거환경정비기본계획 수립 및 정비구역 지정

 

 

이 파트에서 공부해야 할 부분은 아래와 같습니다.

 

 

- 도시 주거환경정비기본계획의 수립권자

- 정비계획 지정권자

- 재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단

- 정비구역 지정 효과 / 정비구역 등의 해제

 

 

이렇게 정비구역 지정이 되면,

정비사업 시행 파트로 넘어갑니다.

 

 

 

도시정비법상 정비사업의 종류는

① 주거환경개선사업, ② 재개발사업, ③ 재건축사업

으로 구분되는데,

각 정비사업의 시행자와 시행방식을 구분하여 공부해야 합니다.

 

 

 

제가 기본서로 삼았던 EBS 교재에는 아래 사진과 같이, 잘 정리되어 있습니다.

 

 

 

그리고 시행자가 조합인 경우, 토지등 소유자인 경우, 시장·군수 등인 경우,

시공자 선정 방식과 선정 시기(조합설립인가 후인지 여부 등)가 어떻게 다른지에 대해

반드시 공부해야 합니다!

 

 

 

 

3. 조합설립추진위원회 구성/ 조합설립인가

 

 

이 파트에서 공부해야 할 부분은 아래와 같습니다.

 

-조합설립의 동의 요건

(재개발사업과 재건축사업 비교 / 재건축사업에 있어 주택단지 안과 주택단지 아닌 지역 포함된 경우 비교)

 

- 조합의 성격

 

- 조합원의 자격(투기과열지구안에서 조합의 지위 양도 등)

 

- 총회의 의결

- 대의원회

 

 

 

조합 파트는 실무상 굉장히 중요하지요.

자신이 살고 있는 지역이 재개발사업구역으로 지정되어 조합원이 된 경험이 있다면,

조합설립의 동의 요건, 조합원의 자격, 총회의 의결 파트가 얼마나 중요한지 실감하셨을 겁니다.

 

 

 

4. 사업시행계획/인가

 

 

실무적으로 중요한 파트이나,

수험적으로는 그리 비중 있게 출제되지는 않는 파트입니다.

 

 

'재건축사업에서의 매도청구' 부분을 공부하시고,

 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 합니다)」과 연계된 내용을

공부하시면 좋을 거 같습니다.

 

 

즉, 도시정비법에서는

토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은

도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하는데,

 

이에 따라

사업시행계획인가고시가 있는 경우에는 토지보상법상 사업인정고시가 있는 것으로 봅니다.

 

 

한편,

수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 토지보상법에도 불구하고,

사업시행계획인가(사업시행계획변경인가)를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 하여야 합니다.

 

[토지보상법에서는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 재결신청을 하도록 규정되어 있습니다.]

 

이 파트에서는 위 내용 정도를 숙지하시면 충분할 것으로 보입니다.

 

 

 

5. 분양신청 및 관리처분계획/인가

 

 

 

수험적으로도 중요하지만,

실무적으로 매우 중요한 파트입니다.

 

반드시 공부해야 할 부분은 아래와 같습니다.

 

 

- 관리처분계획의 작성기준(1주택 공급의 원칙과 예외 등)

- 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일

- 관리처분계획인가고시의 효과

- 관리처분계획인가고시에 따른 임차권자 등의 권리조정(계약해지, 금전반환청구권의 행사 등)

 

위에서 언급한 부분에 대해서는 자세하게 공부하시길 바랍니다!

 

 

 

6. 공사착수 / 소유권이전고시

 

이 파트는 가볍게 공부하시면 될 거 같습니다.

 

- 소유권이전절차(공사완료 고시 - 대지확정 측량 - 토지의 분할 - 통지 - 소유권이전)

- 청산금 등

 

 

 

7. 맺으며

 

이상과 같이, 도시정비법의 핵심사항에 대해 살펴보았습니다.

 

 

위에서 언급한 파트에 대해서 집중적으로 공부하시고,

 

수험적으로는,

나머지 부분에 대해서 연필로 크게 X 치시고 넘어가셔도 무방할 것으로 보입니다.